关于财政对房价影响的研究

王 华

（吉林省靖宇县住房和城乡建设局，吉林白山 135200）

随着中国经济的日渐茁壮，政府各种经济改革的推陈出新，同时伴随着严厉的金融管制，使得民众及外资可以投资的渠道相对受限，开始转往尚在萌芽的房地产市场，便是看中它未来成长的潜力及商机。中国的房屋市场从2003年起房价逐渐成上升趋势，并随着时间快速的攀升而背离应有的市场价值，造成市场上的投机行为盛行及基本房屋需求无法保障，影响了房屋市场及经济的稳定。于是，中国政府在2005年5月开起打房政策的开端，尔后又实施一连串房屋调控政策，针对住房、土地及金融制度上作改革，期许能有效控制居高不下的房价，结果仍旧无法有效抑制节节上升的房价水平，于是在2013年又推出了“新国五条”等打房措施，但目前看来其抑制房价的效果似乎有限，房价水平仍处在高档阶段。[1]

针对中国房屋市场想要观察的重点，同样的实证结果是否能在中国房市得到应证。此外，因为近年来中国经济发展迅速，考虑外资进入投资以及特有的影子银行文化存在，本研究将以外人投资作为资本账来讨论，另外，额外加入国内生产毛额、金融账、财政赤字及打房政策，探讨以上因素与房价的变动是否有关联，为本文的主要动机。

一、总体经济面影响因素

在2008年金融危机爆发后，风暴开始在国际间逐渐发酵传递，从股市崩盘、经济衰退一步步蔓延至房地产市场，形成房市泡沫。因此，许多国内外文献针对房屋市场与总体经济情形做了研究，发现存在两者间的密切关联性。因此，希望通过研究以金融账、财政赤字、货币政策及景气循环等总体经济因素，探讨其与房屋市场的关系。

（一）财政赤字

政府的财政赤字，通常是在每一财政年度初期所编列的年度财务预算方案，若实际执行的结果为支出大于收入，则称作财政赤字的经济现象。而政府出现财政赤字的情形，原因一般发生在政府为刺激经济发展而采取宽松政策或是扩大政府支出。中国地方上特有的影子银行崛起，再讨论中国的房屋市场。在大陆长期的结构性问题下，使得银行资金紧张，房地产开发商、民营企业和地方政府在筹集不到资金的情况下，只好向影子银行筹资，助长了影子银行盛行，而其中绝大部份资金转向投机，甚至是房市投资套利，也因影子银行提供便利的资金管道，所以其在地方政府及房地产开发商之间的资金融措，扮演着很重要的角色。

（二）货币政策

谈到货币的主要功能即是作为交易的媒介，同时货币又可作为计价单位，使财货与劳务能有一致的衡量标准，此外，亦具备价值储藏功能，有助于资本累积。现今社会上，当市场出现恐慌或崩盘时，货币政策的操作往往是央行刺激经济的有利手段之一，但一旦货币供给过度泛滥，人们不愿手中持有的货币贬值，而选择转往投资股市汇市或是房屋市场，容易造成资产价格的飙升，而引发经济上的通膨压力。货币增长率提高,将导致通膨避险资产价格的变动产生过度调整的现象。而且以热钱代表的货币供给在一定程度导致了房地产价格上涨和股市的波动。此外，货币跟房价存在双向的因果关系，货币会造成未来房价的变动，而房价的趋势又将受到货币的影响。[2]

（三）景气循环

亦称为经济循环，指国民所得沿着长期成长趋势线，出现一种由衰退、萧条、复苏与繁荣等期间的周而复始循环的情形。随着人们生活水平的提升，对于住宅需求及质量也逐渐提高，是大家可以理解的，而且生活水平的上升也使自身的偿债能力提高，也增加购屋计划实现的可能性。实证发现各省市地区居民收入、固定资产投资指数及外资投资金额等变量会与房地产价格指数呈现正相关。同时，中国房市循环和经济变量之间的关系，以北京、上海、广州、重庆等城市的总经变量为样本，包含国内生产总额、收入、投资等变量探讨与房价之间的关系，实证发现经济变量和房价存在长期的均衡关系，且国内生产总额的经济变动视为影响房价的因素。[2]因此，本文研究以人均所得水平作为变量之一，探讨其是否为影响房价的因素。

（四）金融账

一个国家的国际收支余额是由金融账及金融资本账所组成，而金融账常是国际收支的主干部分，包含本国与外国因为商品、劳务、进出口、投资所得、其他商品以及片面转移等因素而产生的资金流入和流出的情形。因为国际间贸易自由化及金融开放，使得各国贸易频繁，资金流动的便利让国内外投资者可以锁定的投资标的也增加，从股市汇市、债市及房地产市场投资套利等。其中，针对金融账和房地产市场的相互关系，实证发现当金融账赤字的落后项增加一个标准偏差时，会使得不动产价格上升百分之十。[3]

二、政府打房政策

随着中国大陆的经济起飞，不可再生的资源也变得逐渐珍贵，土地价格的攀升，使房地产开发商短时间致富，一般大众才开始有了观念上的改变，从接受政府的单位分房到节省开支努力赚钱只为争取一个舒适宽敞的居住空间。尽管如此，薪水增加的幅度总是赶不上房价飙涨的速度，加上开发的面积越来越大，对于那些努力赚钱为了凑足头期款的一般薪资家庭，压力与日剧增，对房地产开发商及政府的抱怨声浪同样在社会中发酵。因此，政府为了抑止居高不下的房价，以及安抚社会大众的声浪，于2005年开启了打房政策的开端，由“国八条”的一系列条款，希望可以达到缓解高房价的情形。[4]

表1 国八条政策

三、研究方法

通过对追踪数据研究，若以一般传统型态来分析追踪资料，如：随机效果模型或固定效果模型，认为残差项与个别效果之间会因高度相关而有偏误发生。因此，本文采用一般动差法来分析追踪资料。首先，本文研究先假设一期自我回归方程式:

其中，yi，t为应变量

yi，t-1为应变数落后项

εi，t为残差项

我们先定义εi，t符合下列形式:

其中，εi为城市房价的个别效果

vi，t为随机变数，干扰项

接着我们对(1)式进行一皆差分可以得到：

此外，一般动差模型工具变量X选取，必须符合正交的限制，即 X与△yi，t-1高度相关，和△vi，t无关，假设在 |α|<1的稳定条件。针对一般动差模型的工具变量矩阵，定义如下所示:

工具变数 X的矩阵为 X=[X1′，X2′，…，XN′]且须符合 E(Xi′△Vi)=0的条件。

在正交条件下，将工具变量乘以(3)式得到:

之后，再进一步以一阶或二阶估计回归系数α。

四、研究结果分析

本研究在变量之间建立误差修正模型，进而探讨变量间的因果关系。但是，因为误差修正模型并未考虑各城市房价间可能有个别差异的固定效果，因此，本研究进而以动态追踪模型，探讨在个别差异的固定效果下，各变量是否会影响房价。

（一）模型A

得到D1及D3可能同时影响房价，所以在动态追踪模型下，仅针对D1及D3同时放入模型作探讨。结果发现财政赤字及货币供给额M2在动态追踪模型下，得到影响房价的结论。

（二）模型B

得到D3可能影响房价，所以在动态追踪模型下，亦仅针对D3放入模型作探讨。结果发现仅金融账对房价有影响。探讨打房政策的效果部分，仍无法抑制高房价。

五、结论

第一，财政赤字为房价的前因，表示当期房价会受到它们的前期影响；此外金融账和房价存在回馈关系，表示两者互为因果。

第二，发现财政赤字在动态追踪模型下，得到会影响房价的结论。此外，得到货币供给额M2及金融账亦对房价有影响。

第三，打房政策的实施非但无法降房价，反而使房价越打越高。

[1]张俊芳.地方性财政与房价关系浅析[J].时代金融，2011(21)：7-10.

[2]黄肇伟.浅析中国的高房价[J].知识经济，2011(17)：12-16.

[3]周锣莹.浅析中国房价攀升的缘由[J].行政事业资产与财务，2011(6)：15-19.

[4]景 楠，王 彤.中国金融货币政策调整对房价的影响[J].价值工程，2011(24)：20-23.