二套房公积金新政能否带来“金九银十”

本刊记者/朱 玲

楼市素来有“金九银十”的说法，许多开发商都想借此东风刺激销售、消化库存。

此轮二套房公积金贷款新政，对于自住型和改善型需求的购房者来说，会起到一定的释放和刺激作用，给房地产市场带来一个“窗口期”。8 月31日，一则 “对拥有1套住房并已结清相应贷款的家庭，公积金贷款最低首付款比例由30%降低至20%，并自9月1日起执行”的消息在微信朋友圈中迅速扩散。此轮楼市新政是住建部、财政部、央行自今年 “3·30”新政之后的再一次升级版。

楼市素来有 “金九银十”的说法，许多开发商都想借此东风刺激销售、消化库存。然而，自2014年以来，楼市新政虽然不断推陈出新，市场反应却没有达到立竿见影的预期效果。那么，这次选择在 “金九银十”之际出台的公积金贷款新政，能否为低迷的楼市雪中送炭？在上半年资本市场热火朝天、央行多次降准降息以及楼市新政不断放宽的大背景下，楼市能否出现惊天逆转？

楼市新政再次重拳出击

从2014 年 “9·30” 新政到今年 “3·30”新政，楼市相继推出政策 “组合拳”，利好政策频出。去年9月30日央行规定首套房贷结清可算首套，最低首付款比例30%。今年3月30日首套房付清且用公积金贷款买二套房的最低首付款比例降为30%，2年以上普通住房对外销售的免征营业税。目前，不论是房贷利率还是首付成数，楼市均达到了2008年至2009年 “低谷”期间的水平，迎来了一个政策宽松期。

在这样一个宽松期里，全国楼市特别是一线城市楼市开始逐渐复苏。国家统计局8月12日发布的报告显示，今年1至7月，商品房销售面积59914万平方米，同比增长6.1%，其中，住宅销售面积增长6.9%。商品房销售额41171亿元，增长13.4%。 但是，与此同时，楼市库存也出现了持续攀升的现象。截止7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米。从这组数据我们不难看出，在楼市销量燃起星星之火时，库存的高压态势却仍然咄咄逼人。

那么，为什么要继续放宽公积金贷款政策？众所周知，在中国整个经济大环境趋于下行的背景下，房地产市场也早已阔别 “黄金时代”。近期，国际金融市场的动荡给我国经济运行带来了新的压力，而楼市出台放宽政策对于稳定经济增长的意义非同凡响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次下调二套房公积金贷款首付比例，是希望在9月份以及第四季度，能够发挥提振市场信心、盘活存量资产、带动经济复苏的功能。

解读公积金新政条款，我们不难发现，此次特别强调，北京、上海、广州、深圳可以在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

严跃进表示，由于新政策可以差别化实施，北上广等一线城市下调最低首付款比例的可能性不大。这些城市目前房价上涨的压力较大，同时，如果下调最低首付款比例，可能激活一批高端置业需求，虽然可以带来市场成交量的上升，但可能加大房价上涨的压力。

额度上限仍是一道“槛”

公积金贷款与银行商业贷款有所不同，每个城市都有最高额度的规定，如北京、上海公积金贷款最大限额为120万，首付由三成变为二成，只是在原有基础上降低了10多万，而对于北上广一线城市动辄四五百万的房屋总价，其作用仍是杯水车薪。

额度上限成为了一道关卡，一线城市无法解燃眉之急，那么，二三线城市能否借新政出台助推楼市升温呢？

9月初，记者在长沙市某地铁口新开楼盘看到“开盘当天办卡1万抵3万、享有总价98折优惠活动，签约客户还可参与砸金蛋抽奖环节”的醒目标语，售楼部一位置业顾问告诉记者： “我们主推的户型是110、142、145平米这三种，均价8500元左右，今天上午签约客户也主要集中在改善需求的大户型，我们通常都是商业贷款，公积金一般不予办理，如需使用公积金贷款，我们可向上级申请。”

候场区一位拿着户型图看楼盘模型的客户向记者表示： “我看中的就是这一块属于黄金地段，交通便利，140平米的南北通透户型较好。”她向记者算了一笔帐，如果要买一套140平米的大户型，总价约120万左右，公积金最高只能贷60万，需60多万首付才能使用公积金贷款。对此，她神情无奈地表示： “要凑够60万首付对于我来说那是不现实的，如果用商业贷款首付低蛮多但是每月还款那是 ‘压力山大’，哎，左右为难啊……”

记者从长沙住房公积金管理中心了解到，公积金贷款额度需要与月缴存额、未来可缴年数和个人账户余额挂钩，最高贷款额度从今年5月25日开始已由50万提高到60万元。

对于改善型购房需求者来说，公积金贷款首付比原来降低一成似乎意义并不大，重要的是贷款额度能提高，才能减轻首付压力。如果公积金贷款额度上限不加码， “首付降至二成”也只是纸上谈兵的一句空谈。

新政能否成为救“市”主

此次公积金贷款新政释放的是一个强烈的救市信号，但是，能否真正充当楼市的救“市”主，还有待市场观察和检验。

每当楼市政策一有风吹草动，二手房市场也必定剑拔弩张。那么，这次针对二套房的公积金新政，对于二手房市场是否有回暖迹象呢？

长沙新环境房屋中介公司刘经理接受记者采访时表示： “今年自从 ‘3·30’ 新政出台之后，前来中介咨询的客户便络绎不绝，因为营业税减免由5年变为2年，部分二手房加速了成交，二季度二手房的成交量相比一季度也有小幅攀升。有时候，我们一个星期就能签约几个单。这几个月以来，有部分房主表示总房款要提价5万左右。我经手的客户办理公积金贷款的不多，以银行商业贷款为主。这次政策调整之后，前来咨询和看盘的客户应该会有所增加。”

记者了解到，目前，在房产税铁板钉钉的事实面前，投资客热情渐趋消退。此轮二套房公积金贷款新政，对于自住型和改善型需求的购房者来说，会起到一定的释放和刺激作用，给房地产市场带来一个 “窗口期”。但是，这种影响更多是停留在购房者的心理层面上，对于实际购买能力的影响仍然有限。如果要看到实际效果，去库存压力，促进市场回暖，还需要进一步的房地产利好政策出台，比如提高额度上限等等。