关于项目代建费用的因素及取费的研究

彭海铭 杨锐

【摘要】代建制作为一种新型的管理模式，但现行的研究内容中远远落后于工程应用实践，故避免不了出现诸多漏洞及问题。本文通过定义前期代建费、建设实施期代建费、咨询费用及其他费用等代建总费用所组成的四因素，结合因素分析法分析四因素的影响程度及现行代建费的收费过低的情形，并应用案例数据提出相应的取费建议。

【关键词】代建制 ；因素分析；影响程度

Abstract： the agent as a kind of new management mode， but in the current research content lags far behind the engineering application practice， so many loopholes and problems. In this paper， by defining the prophase construction fee， the construction-agent charge construction schedules， consulting fees and other fees such as the construction of the total cost of the four factors， factor analytic method to analysis the influence degree of the four factors of the construction-agent charge and the charge is too low， and combined with case data suggest the corresponding fees.

Keywords： the agent ；factor analysis ；influence degree

1、前言

在我国市场经济逐步深化及地产经济迅速发展的环境下，对于企业，已出现资金流动性非常充裕且拥有自有建设土地；对于政府而言，急需改善办公环境及建设公共事业基础设施等情况。为此，诸多企业或政府开始寻找资金利润产业的投资，而房地产项目是具有较高利润，完全契合此种投资需求，但归于企业自身缺乏房地产开发经验及地产管理人员的匮乏。为最大限度规避自身经验不足、人员匮乏，从而降低投资风险，近些年投资商或政府提供建设用地或基础设施用地，委托开发商进行代建开发项目。研究项目代建费用因素影响程度的高低及其提出当今的取费情况，对于后续代建取费提供依据是非常必要的且具有重要行业发展的意义。

2、代建费用因素及因素分析法

代建费用的组成包括工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支。以上涵括的费用内容广而多，若把每一个费用项作为每一因素分析，其工作量是非常多的且也没有必要的。为此寻找并归类相关项费用，统一要素是本文采用因素分析的一个前提工作。

2.1 代建费用因素

基于费用相关及项目开发顺序的原则，代建费用分为前期代建费，建设实施期代建费，咨询费用，其他费用等四个因素。

2.2 代建费用因素定义

前期代建费是指对项目前期工作代理完成所收取的费用。包括编制项目前期的环评立项文件、节能评估报告等前期行政许可手续报告，协调完成项目开发前期施工准备工作，如三通一平、图纸会审等，编制代建项目开发实施建设方案等技术支持文件及协调相关部门解决影响工程开发问题的相关费用等等。

建设实施期代建费是指对项目建设期工作代理完成所收取的费用。包括整个代建项目的招投标工作，完成项目的施工图预算招投标管理工作，编制项目开发进度计划、资金需求计划、发包计划及每月相关报表（周纪要、月报）等计划总结文件及建设期的质量管理、合同管理、信息管理、进度控制、成本控制及协调解决工程问题及纠纷等工作所产生的建设实施过程全费用。

3、案例分析

本案例为广东省云浮市某集团的安居工程项目，其采用代建方式委托广东某置业有限公司进行全过程代建。该项目工程概算总投资额为3.6亿元，于2010年3月份开工，2014年6月份竣工交付使用。

参考《广东省政府投资省属非经营性项目代建管理办法》中规定，项目总投资2 亿元以下项目，代建费为批准工程概算总投资的2%；总投资超过2亿元项目的代建费分段累进计算，2亿元部分按2%计算，超出2亿元部分按1.5%的计算方式。该安居工程项目的目标代建费C为：

C=2×10000×2%+（3.6-2）×10000×1.5%=640万元。

然而，根据工程实际产生代建费用数据汇总统计为1136万元，为以上费用目标的1.775倍。由此可见目标代建费用与实际代建费用相差巨大，对此研究及提出合理的取费建议是非常重要的。数据资料如下表1：

代建目标费用与实际费用对比表 表1

费用 单位 目标 实际费用 差额

前期代建费 万元 192 284 92

建設实施期代建费 万元 256 497 241

咨询费用 万元 64 142 78

其他费用 万元 128 213 85

代建总费用 万元 640 1136 496

说明：1.代建目标总费用的分摊方式是按照3：4：1：2的比例分别分摊至前期代建费、建设实施期代建费、咨询费用及其他费用；

2.实际费用是按照代建费用因素定义的方式按照实际发生额进行统计汇总。

采用因素分析法进行分析上述因素的影响程度。

1.分析对象是代建总费用，目标费用与实际费用的差额为496万元，该指标由前期代建费、建设实施期代建费、咨询费用及其他费用四个因素组成，详细数据见上表1。

2.以目标费用640万元（640万元=192+256+64+128）为分析替代基础。

第一次替代前期代建费，以284替代192，则284+256+64+128=732。

第二次替代建设实施期费用，以497替代256，则284+497+64+128=973。

第三次替代咨询费用，以142替代64，则284+497+142+128=1051。

第四次替代其他费用，以213替代128，则284+497+142+213=1136。

3.计算差额：

第一次替代与目标数的差额=732-640=92；

第二次替代与第一次替代的差额=973-732=241；

第三次替代与第二次替代的差额=1051-973=78；

第四次替代与第三次替代的差额=1136-1051=85。

由此，可得出对代建费用影响程度大小依次为建设实施期代建费用、前期代建费用、其他代建费用及咨询费用。

4、总 结

本文通过对代建费用的因素研究结合因素分析法分析代建费用的影响程度，并采用案例数据说明，可总结出以下几点内容。

1.代建费用涵括内容多而广，为能有效研究代建费用的影响因素，可把诸多种类费用统一归类为前期代建费、建设实施期代建费、咨询费用及其他费用等四大类；代建费用影响程度大小依次为建设实施期代建费用、前期代建费用、其他代建费用及咨询费用。故在控制代建费用时，可重点控制建设实施期代建费及前期代建费。

2. 若按照现行计算方式计算得到的代建费用与实际产生代建费用差额巨大，相差约1.775倍。由此，现行的取费计算方式远远不能满足代建费用的计算的准确性，特别是建设实施期代建费计费已与实际费用相差甚远；

3.建议现费率取值统一为概算总投资的3.2%，并以2015年为基准年，按照每年费率年增趋势值为0.1778%的系数进行计算代建费用。

參考文献：

[1]刘海鹰.建设项目代建费计费标准探讨. 省工程咨询中心.

[2]王文华.如何正确运用因素分析法[J].财会月刊，2009（2）：62-63.