基于价值管理的房地产开发企业管理模式研究

崔慧敏

【摘要】随着我国经济的飞速发展，促使房地产市场近年来也呈现出迅猛增长的态势，房地产经营的企业逐渐增加，促使房地产开发企业的管理模式出现了新的变革。管理模式的创新和发展也成为了房地产产业发展的重要支撑，在这种形势下促使房地产市场不断的趋于成熟。但是目前我国的房地产市场所应用的管理机制仍旧是不健全的，很难适应目前我国房地产市场的需要，所以探究一个新型的管理模式是非常有必要的。

【关键词】价值管理 房地产 管理模式

房地产业主要是指以土地和建筑物为主要经营对象，从事的房地产开发、房地产建设、房地产经营和管理以及后期维修、装潢、服务等多种项目的经营活动，是一种具有先导性、高风险、基础性的行业。现今随着城市化进程的快速发展，促使建筑工程建设逐步增多，促使房地产业在我国的国民经济中占有很高的分量，它是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展情况对我国国民经济有着重要的影响。由于我国的房地产业起步是比较晚的，里面的管理模式还是不够健全，为了房地产业长久的发展，有必要对房地产业现有的管理模式进行创新和改进。

一、我国房地产管理企业现状

（一）现阶段我国房地产企业概况

截止到2010年底，我国的房地产企业已经超过6万家，目前仍有楼盘在开发销售的企业依然还有2万多家，房地产企业一片火暴。我国内地最大房地产商是万科地产，截止到2005年底公司的总资产为219.9亿元，仅仅占房地产资产总额的1%不到，而在香港房地产企业中总资产超千亿的就有很多家[1]。比较看来我国内地的房地产企业规模较香港来说比较小，并且全国房地产企业过多，造成投资资金过于分散，还会因此形成行业内的恶性竞争，不利于我国房地产业的良性发展。从我国整体的房地产业来说，这种现象不仅影响着投资者的信心，还不利于我国房地产业的快速健康发展。

（二）房地产企业管理上存在的问题

第一、房地产行业的利润比其他行业来说相对较高。这种较高利润的驱使，使得房地产商放松了对自身的规范性管理，丢失了自制力，只是为了获取行业中更高的利润。再加上目前我国还推行了一些辅助房地产开发的政策以及不规范的行为，导致了房地产开发的门槛降到了很低的水平，在某种程度上还提高了房地产商的利润。在我国很多的房地产商对企业的成本控制做得非常的差，缺乏相应的意识，但是即使在房地产开发中过度的铺张浪费，他们仍然有很多的利润可以获得，这些都对规范化的管理有着严重的消极作用。

第二、企业自身的管理意识比较淡薄。我国的房地产行业起步比较晚，很多的管理制度、管理规范都还不健全。再加上，房地产企业是处在一个很特殊的市场大环境下，相当多的企业只重视自身的利益而忽视对自身的管理。还有很对地方对房地产开发的审批是比较繁琐的，房地产商为了取得某个地方的地产开发权，相应的就会把工作重心移到公关办理这种通行证件上面去，而忽视了对自身企业的管理工作。

第三、我国目前经济体制所带来的问题。我国目前的经济体制是以国有经济为主，国有经济在行业中要起着主导作用。所以在房地产企业之中起主导作用是大型的房地产国企或者是国家控股的房地产企业，在这种国有企业占据房地产开发半壁江山的形势下，滋生了国有房地产企业员工的懒惰情绪，极有可能造成内部管理人員素质不高，不利于房地产开发企业的管理，直接的影响就是促使土地资源浪费和流失，房屋闲置的数量增加，房地产开发行为过当等问题。有些国有企业即使企业亏了钱，还有国家的帮助。相当一部分的国有房地产企业还和政府有着联系，在体制的建设方面会相对比在自由市场下的私有企业来说有些滞后性[2]。

二、基于价值管理的房地产企业管理模式

（一）房地产企业的战略管理模式

企业的目前描绘了企业最终所要达到的某种画面，而企业的战略是帮助企业实现最后征程的工具，所以基于价值管理设定符合自身的战略目标是非常具有意义的。目前，我国的很多大型房地产商，都制定了一整套适合自身发展需要的战略目标，对自身企业的发展具有明确的规划，这样做非常有利于企业前进方向的正确性。就举个例子来说，我国内地最大的房地产商万科地产，它的企业目标写的很清楚——中国房地产行业的领跑者，中远房地产公司的目标是力争让自己发展成为一个可以见证历史的百年企业。企业的远景目标为企业的发展指明了方向，指引着企业前进的脚步。不过要想做到一个战略型的房地产商，光有目标是不够的，他们还需要做到以下几点：

第一、要清楚所陈述的战略目标。作为以战略作为中心的房地产开发企业要能清楚的理解所陈述目标的具体思想，还要能够依照上面的战略体系，明确指出房地产企业的存在价值。然后房地产企业通过战略图将实现企业目标的关键因素完美的融入到实现企业目标的方案中去。

第二、要将战略作为一个连续实施的过程。战略是一个企业发展过程中所制定的远期的实现目标，是非常难实现的，也是距离现在比较远的。所以企业在进行战略实现的时候要一步一步慢慢地来，稳扎稳打，争取早日达到既定的目标。这个过程需要员工们的团结协作，发挥团队精神，以及持续不断的努力奋斗。

第三、房地产企业的全员都要参与到组织的职业需求战略管理中来。战略型的房地产企业要求所有的员工都要对自己企业的发展战略有着明确的认识，并且要严格按照符合战略实现方向进行努力[3]。企业所指定的战略目标并不是一个指示，而是一种自上而下所进行的沟通，他需要全体员工的共同参与，争取实现企业目标与员工职业目标的共同发展。

（二）基于价值管理的房地产企业客户的管理模式

就现阶段我国房地产企业在实施企业和客户之间的关系管理上面基本上都是由销售部门单独完成的。销售部门对客户的工作主要集中在客户咨询、客户来访上面，对客户信息也只是保存在销售部门的售楼处，房地产企业现行的管理模式很难对这些的客户信息进行最大化的利用。基于这些问题，房地产企业需要制定相应的客户管理机制来解决所存在的这些问题。根据相应的理论，企业可以通过以下步骤实现对自己所服务客户的科学管理：

第一、对客户进行相应的分类，对每一位所服务的客户都有详细的资料这是实现科学管理的前提。企业可以根据自身情况建立自己顾客的信息库，并且经常性的与每一顾客进行沟通，确保关系的良好。

第二、在对客户识别完成之后，接下来需要做的就是明确对客户进行区分，找出最有价值的客户，重点对待，提高最有价值的顾客的满意度，最大化扩大企业的经营收益。

第三、在对顾客进行了差异化分析的基础上，下面需要做的就是房地产开发企业需要对客户进行一对一的个性化沟通，真正了解他们的需求，确定目标市场，有针对性的调整自己的产品和服务。

三、结语

随着世界经济的快速发展，房地产市场得以迅速的发展壮大，大多数的房地产商都度过了一段美好的时光。但是市场的发展定律时刻在提醒着我们，市场是随时变动的，房地产开发企业在不断的市场竞争的形势下，为了能够适应经济的变动形式，就要做好对房地产企业的管理模式，基于价值管理开发和创新房地产开发企业的管理模式，从客户的角度出发加强管理模式的创新和应用，从客户的需求中得到不断的成长。从而使房地产开发企业可以更好的适应世界经济发展趋势。

参考文献

[1]邢广武.基于价值链的房地产开发项目质量控制研究[D].重庆大学，2013.

[2]刘婷.基于业务流程管理的房地产开发企业营运资金管理研究[D].重庆大学，2014.

[3]张红，李洋.价值链在房地产开发企业管理信息系统中的应用[J].工程管理学报，2012，05：79-83.

[4]张伟.基于价值管理的房地产开发企业管理模式研究[D].东南大学，2009.