论房屋租赁中附合装饰装修物的物权归属

□陈志军

(太原警官职业学院，山西 太原 030032)

1 城镇房屋租赁中装饰装修行为的概念、特征和分类

城镇房屋租赁合同是人们日常生活中较为常见的一种合同类型，其合同当事人是出租人和承租人，合同标的物是作为不动产的房屋。房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同，这一点将其与买卖合同区分开来，后者是以移转物的所有权为目的的合同。在房屋租赁合同中，出租人对房屋享有的是所有权，而承租人享有的是使用权。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。装饰装修行为不同于一般的使用房屋行为，和通常的使用房屋有很大的不同，有其自身的含义、特征和分类。要正确理解房屋租赁中附合装饰装修物的物权归属，必须对这些问题有正确的理解。

1.1 房屋租赁中装饰装修行为的概念

为了规范装饰装修行为，维护合同当事人的合法权益，建设部在1995年颁布《建筑装饰装修管理规定》，在这个规定中首次对装饰装修行为的概念进行了一般规定。在这个规定的第2条指出:本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。结合《合同法》第223条的规定:承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。可以看出，在我国相关法律法规所指的装饰装修行为主要是指以下几种情况:第一，承租人在不改变房屋的结构、功能的前提下对房屋所进行的修饰处理;第二，对房屋的结构和功能进行改变的改建行为;第三，为了特定的目的在房屋内外增设设施设备的增设行为。本文所指的装饰装修物也是这三种行为的产物。

1.2 房屋租赁中装饰装修行为的特征

1.2.1 装饰装修行为既体现物权关系又体现债权关系

承租人的装饰装修行为可能使装饰装修物和承租房形成附合法律关系，在这种情况下将会有物权法和债权法上的双重法律效果。首先，从物权法上来说，将会导致所有权在一定范围内的变动，不动产所有人的所有权延生到动产上，导致动产所有人的所有权灭失，不动产所有人即时取得动产的所有权。这种物权关系的形成直接来源于法律的强行性规定，不以当事人的意志为转移。其次，从债权法上来说，由于法律的强行性规定导致所有权变动，进而带来了当事人利益的失衡。失去所有权的动产所有人获得了附合求偿权，同时承租人的装饰装修行为在未征得出租人同意的情况下可能构成侵权或违约，从而带来了相关债法上的法律关系。

1.2.2 装饰装修行为既体现法律规范的强制性又体现当事人意思自治原则

形成附合的装饰装修物在物权上应该归属于不动产所有人，这是法律规范强行性在附合制度上的体现。法律之所以这样规定是考虑到一般情况下不动产价值大于动产的价值，为了维护财产关系的稳定和促进新物价值的充分发挥利用，在法律技术上强制由不动产所有人取得物权。但由于装饰装修行为的特殊性，装饰装修物的价值和房屋的价值在特定情况下可能相当甚至大于房屋本身的价值，应该允许当事人自由约定。这样的约定是民法意思自治原则的充分体现。

1.2.3 装饰装修行为具有目的的多样性和价值确定的复杂性

装饰装修行为的目的由于承租人使用房屋的目的不同而各有不同:居住性承租人为了居住的舒适可能增加或改进空调、水电等设施设备。商业性承租人为了商业目的可能对承租房进行适合商业活动的内部空间改造、外部广告设置。对房屋的装饰装修有时改进了房屋的用途，增加了房屋的价值，有时不符合出租人的审美情趣和利用计划，甚至损毁了房屋的构造和功能，构成了对出租人的侵权。

1.2.4 装饰装修行为的分类

根据不同的标准可以对装饰装修行为进行不同的分类，本文主要涉及两种分类方法。首先，根据附合制度的判断标准可以分为形成附合的装饰装修行为和未形成附合的装饰装修行为。其次，根据承租人的装饰装修是否经过出租人的同意，可以分为善意的装饰装修和恶意的装饰装修。

2 形成附合的装饰装修物的适用条件、判断标准

按照民法的理论，附合是添附制度中的一种形式，分属不同所有人的动产和不动产由于事实原因或者法律原因相结合，动产成为不动产的重要成分不能分离或强行分离不符合经济效用原则。我国现行立法当中没有对附合制度作出明确的规定，但在房屋租赁纠纷中对装饰装修物的处理只有适用附合制度才能对其物权归属作出合理的认定。

2.1 附合制度在装饰装修中的适用条件

民法中的附合制度要形成必须满足特定的条件:第一，结合在一起的物是动产和不动产;第二，动产构成不动产的重要成分，且不能分离或强行分离不符合经济效用原则;第三，动产与不动产属于不同的所有人。在前文已经提到装饰装修行为是指承租人对承租房进行的修饰处理、改建行为和增设行为，承租人所使用的材料都是动产，而归属于出租人所有的房屋是不动产，符合了附合制度的第一个条件。从承租人装饰装修承租房的现实情况来看，装饰装修物和承租房可能形成不同的结合状态。首先，未与房屋形成紧密结合的装饰装修物，例如承租人自己购买的家电、寝具，当然不适用附合制度。其次，有的装修装饰物和房屋形成了紧密的结合，例如承租人在承租房内铺设的地砖、张贴的壁纸等，因为这类装饰装修和房屋形成了紧密的结合且不易分离或强行分离会造成原物的毁损，当然满足附合制度的第二个条件。在房屋租赁合同中出租人享有的是房屋的所有权，承租人享有的是使用权，而在形成附合之前动产是承租人自己购买的，所有权属于承租人，符合附合制度的第三个条件。

附合制度的功能是为了维护一物一权原则，促进物的经济价值的最大利用。承租人的装饰装修行为在使装饰装修和承租房形成紧密结合的状态下应该适用附合制度。

2.2 装饰装修物是否形成附和的判断标准

承租人的装饰装修行为不同于一般的房屋使用行为，以上对附合制度在装饰装修中适用条件的论述只是从附和制度的条件对是否形成附和的初步判断，在实践中单纯从物的结合程度也不足以判断附合的形成。故要判断装饰装修物是否和房屋形成符合需要在客观和主观上确立具体的标准。

首先，固定性和持续性的判断是在客观上形成附合应满足的两个必要条件。附合制度的目的是借助物权法的强行性效力，在技术上使形成附合的新物归属同一个人所有，以维护物的经济价值并促进物的最大利用。如果允许形成附合的新物归不同的人所有，所有人可能会硬性拆除不可分离的新物。在装饰装修物和承租房形成附合的情况下则会损害当事人的利益，甚至会对房屋造成不必要的损害。固定性以非损毁为依据，即指动产成为不动产的重要成分，动产的独立性丧失，非经毁损不能将二者分离。持续性排除暂时性，指承租人添附装饰装修物时是为了长期利用，按照其经济计划在租赁合同终止时装饰装修物的价值使用完毕。

其次，附合行为人主观心理状态不影响附合的形成。承租人的装饰装修行为经过出租人的同意，为善意的装饰装修。如果承租人的装饰装修行为没有经过出租人的同意，为恶意装饰装修。附合制度作为一种确认所有权的制度，其所有权的取得方式是原始取得，财产所有权的取得不以原所有人的所有权和意志为根据，而直接依据法律规定取得物权。在现有国情之下，我国的土地制度实行社会主义公有制，土地所有权和使用权分离。加之我国的城镇房屋建设不仅和土地使用权有关，而且与行政规划和行政审批有紧密的关系。这些因素使得维护城镇房屋所有权的稳定、促进房屋价值的充分发挥显得非常重要。附合制度的主要功能也是合理界定所有权的归属、维护财产关系稳定和社会经济秩序，附合行为人的主观心理状态不影响符合的适用及其功能的发挥。

3 形成附合后装饰装修物的物权归属

3.1 附合行为人没有约定时由不动产所有人取得装饰装修物的物权

物权法的重要原则是一物一权，附合制度的适用正是这个原则的体现。从社会实践和经济效用的角度考察，一般来说不动产所有人享有物权的房屋价值更大，不动产所有人更加愿意取得形成附合的装饰装修物，也更能合理的利用该物。传统的附合制度认为不动产的价值大于附合其上的动产的价值，如果出现了不动产和动产的附合，应该由不动产所有人取得动产的物权。所以在附合行为人没有约定的情况下应该按照传统的附合理论，由不动产所有人取得动产的物权。

3.2 允许附合行为人自由约定房屋的物权归属

附合制度是民法当中的一项重要制度，民法作为处理平等主体间财产和人身关系的规范首要原则是意思自治。附合制度应该允许平等主体根据自己的意愿约定附合物的物权归属，而国家不需要强行介入。从社会现实来说，随着经济的发展，人民的生活水平和品味追求不断提高，承租人在租用房屋居住时可能投入更多装饰装修费用。特别是将租用房屋用于商业经营目的的承租人，对租赁房屋投入大于房屋本身价值的装饰装修费用。在这种情况下租赁合同出现纠纷时，强行有不动产所有人取得附合物权，当事人双方的利益难以平衡。故应该允许附合行为人自由约定附合房屋的物权归属，以减少纠纷、稳定财产关系。

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