浅析银行如何加强商业地产融资风险控制

蔡为众

摘 要：随着我国社会经济的不断提升，人们的生活水平以及生活理念也发生了一定的转变，同时也为商业地产的发展带来了更多的机遇，本文主要讲述了商业地产开发现状以及银行如何加强商业地产融资带来的风险防范等内容。

关键词：商业地产；融资模式；银行风险控制

随着我国对整个地产行业实行宏观调控相应政策的逐渐突出，以往我国地产相应公司使用的各种融资渠道需要满足比较严格的融资条件等，这对于地产的开发带来了非常大的资金压力，特别是对于商业地产而言，需要比较大的资金需求量，因此，融资问题也逐渐成为了商业项目开发的重要问题。

一、商业地产整体的开发现状

自从进入到了二十一世纪，商业地产作为一种独立的房地产形式，逐渐在全国范围内出现并发展。从我国商业地产具体的发展历程进行分析，可以首先分为三个主要阶段。第一阶段是二十世纪九十年代中期阶段，在这一历史时期，我国并没有比较独立的商业地产，只是城市配套公建的具体形式。第二个阶段主要是在二十世纪九十年代的中后期一直到二十一世纪的初期阶段，这一时期主要在我国的广州地区以及北京等城市，逐渐出现了一些比较独立的各种商业地产，但是仍然没有比较完善的商业地产概念等。第三阶段主要是在二十一世纪一直到现在，在这一时期中，正式出现了一些商业地产的相关概念，并且在全国的大范围内逐渐出现了商业地产市场。但是，商业地产整个发展的的历程仍然比较短，在二十一世纪初才出现真正的全国商业地产，我国的商业地产目前仍然处于发展的最初阶段。

虽然现正迅速发展，但是这种迅速发展的背存在着一定的非理性因素，大部分商业地产的具体项目都是利用住宅，并且在建成以后，进行分割销售的这种运营方式，最终的结果导致大部分商业地产相关的项目都因为具体的后期产权大量分散，导致经营非常困难，最后甚至走向了倒闭。此外，商业地产使用的各种融资通道都比较单一，主要是银行贷款，如果一些非理性的各种开发运营的实际项目出现某些困难，最终难以偿还所有的资金贷款，这也为银行带来了非常大的经营风险，并严重影响了我国社会的金融安全。出现这些问题其中重要的原因主要有两点：第一，商业地产属于一种比较独立的房地产，并且，在我国出现的时间仍然比较短，人们对于相应的理论概念以及具体的实践都并不熟悉。影响导致商业地产实际的开发运营并不够科学合理。第二，缺乏针对商业地产具体融资的相应模式以及科学合理的体系，这也将无法满足商业地产提出的具体融资要求等，甚至直接导致商业地产迷失正确的方向。

这就导致融资渠道非常单一，并且银行存在的风险比较集中。对商业地产的融资方式仍然处于发展的最初阶段，商业地产融资仍然存在较多的问题。

想要解决相应的问题，首先需要保证商业地产能够可持续发展，其次，在充分了解商业地产自身本质以后，寻找各种适合商业地产的具体融资模式。

二、银行面对商业地产融资需制定的风险防范措施

1.建立风险防范的內部控制制度

为了能够有效的防范商业地产融资存在的各种风险，银行需要建立商业地产融资科学合理的内部控制体系，从各个环节逐渐加强商业地产融资的风险防范。加强对各个融资项目的相应控制，建立独立的内部审核机制，从而有效的保障内部控制制度具体的实施。具体的实际操作主要有以下几个方面。第一，做好各种项目融资前的详细贷款调查，并不断完善贷前制定的风险分析制度等，对实际融资授信额度进行非常严格的审核工作，保证控制所有的操作风险。第二，注重贷时的审查工作以及相应的管理工作等，即实施有效的风险监督机制。第三，建立相应的风险考核制度，并对监督的内容以及风险进行严格全面分析处理等工作。第四，建立健全信息管理相应系统，完善控制制度等。

2.严格规范商业地产融资具体的控制制度

银行对于商业地产融资风险中具体的操作风向主要是业务人员自身各种不规范操作行为导致的，应当逐渐规范融资业务实际的操作行为，结合不同的融资项目以及不同的融资种类，将具体的业务操作变得更加的公开化以及系统化，逐渐形成一种科学有效的业务运行制度等，保证商业地产融资相关业务能够顺利的完成。

3.提高银行从事商业地产融资项目业务人员自身的综合素质

商业融资业属于一项知识面比较广，专业技术性比较强同时操作非常复杂的综合业务，因此，银行需要对从事相关工作业务人员自身的综合业务水平提出更加严格的要求。第一，加强对目前从事商业地产融资相关工作人员的专业业务培训，还可以聘请一些国外银行相关业务的工作人员进行专业授课，派送一些专业的融资人员进行出国深造等，加强银行实际操作的相关培训。第二，引进业务素质水平比较高并且有丰富经验的人才，这一措施能够节约大量的专业培训费用。第三，建立稳定信贷相应的认识管理机制从而有效的避免人才的流失。从事商业抵偿融资的相关工作人员不仅需要拥有较强的理论知识依据，同时需要拥有更加丰富的经验，因此，从事商业地产融资相关工作人员的相对稳定性具有非常重要的作用。第四，加强风险意识，有效提升相关工作人员自身具有的防伪能力，不断防范并且及时化解出现的各种融资风险。第五，提升工作人员自身的道德修养。培养银行人员正确的价值观。

综上所述，本文主要讲述了商业地产融资现状，并分析了银行加强商业地产融资风险防范的有效措施，只有避免各种融资风险才能有效的促进商业地产融资的迅猛发展。

参考文献：

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[2]希静.商业类房地产的融资新途径一访国际投资银行家[J].中国科技财富，2011，9：53一5.