浅析建筑改造工程的技术经济分析和评价

2015-06-25河南工业和信息化职业学院张紫艳

人间 2015年7期

河南工业和信息化职业学院　张紫艳

浅析建筑改造工程的技术经济分析和评价

河南工业和信息化职业学院张紫艳

摘要：建筑事业的不断进步与发展推动了各种土木工程以及建筑工程建造的更新,这不仅是科学技术进步的需要,也是社会经济不断发展的要求。建筑改造工程涉及到了建筑施工、设备安装、建筑维修多个方面的施工过程,其主要目的是为了制造出合格的建筑产品,是最为一个物质生产部门存在的。当前,随着城市现代化建设步伐的加快,很多建筑工程需要不断改造,本文重点研究了建筑改造工程的技术经济的相关问题,确保房屋改造工程工作逐渐走向科学、规范等方向发展。

关键词：建筑改造；工程技术；经济分析；评价

中图分类号：TU71

文献标识码：A

文章编号：1671-864X（2015）03-0078-01

积极展现城市旧房的经济效应对于增加国家利益有着促进作用，在建设工程中多数砖木结构房屋需要对承重部件进行维修后才能使用，这就显示出来进行旧房改造的必要性。这不仅仅是居民用户的个人生活需要，也是实现城市建设现代化的重要措施。在工程项目建设的过程中加强建筑改造工程的技术经济分析和评价工作有着明显的建筑意义。

一、技术经济分析的评价方法

当要想实现一个特别的发展目标时就需要根据具体的技术方案制定符合实际的经济效果评价，其根本作用在于能够对该方案的实施情况做出科学的预测分析，以保证整个项目工程的可行性，并且在工程结束后能够取得满意的经济利润。当技术方案的种类较多时应该从中选择更为合理的方案，以保证施工过程的顺利进行。目前建筑功臣中适用于技术经济评价的方案较多，而房屋翻建和改造工程的主要包括了以下几类。

（一）总费用法

建筑物从开始到结束需要经过一系列的过程，包括了：勘察规划、设计施工、交付使用、报废拆除等等，这些时期阶段所要消耗的经济总额就是建筑物的总费用。但考虑到各项费用支付过程处于不同的时间阶段，在计算过程中应该把各项费用根据支出的实际金额消耗情况折算为现值，也可以根据建筑物的使用寿命及利率折算用平均费用的形式表现出来，这样也能得到总费用，哪种方案的总费用最小，就应该积极采用。

（二）投入产出平衡法

根据国外先进的经济政策及工程经济分析法，笔者总结了美国和日本在房产交易的对旧房进行分析和评价过程中普遍采用的：对于改造工程在一年内的消耗情况进行初步预算，将获得改造工程的投资本金及获利情况，并推断出是否可以采用提高房租的的方式给予一定的经济补偿，以此来制定出计算房屋改造前后的利润分配，划定合理的改造投资限额。

（三）价值工程法

主要是把单位居住价值所消耗的费用当成经济分析与评价的一项效果参数，当效果系数越大时说明该方案的经济性就越好，在提高居住价值时的自己能消耗量就越低，需要积极采用这种方式。在评定房屋的居住价值可利用打分方式。

二、总费用法的分析程序

建筑工程的总费用法的分析需要综合各设施的全寿命费用、购置费、维修费、淘汰处理费等各个环节的资金投入规划在工程投资成本中。

（一）综合总费用

总费用法属于一个单一的总额指标，主要反映的是房屋在使用期间的年度使用费用和全部费用大小情况。在建筑工程中运用这种方法实际上是对房屋的全部费用进行一个整理综合，并将各种可能对房屋费用造成影响的因素简单变化未单单是通过分析房屋的一项单一费用，这样就能够正确合理地估算出房屋的具体经济价值。由于房屋初始造价的等效值小于管理费用，在规划中如果出现了变动将给很小的变动管理维持费造成很大的影响，在实际规划过程中应该将这一造价因素充分考虑在内。

（二）综合总费用的计算

静态分析方法在技术经济分析中运用的比较多，其主要是把资金时间价值排除在外的一种分析方法；而动态分析方法则将考虑资金时间价值考虑在内。静态分析方法缺点为：首先，预算的回收期与实际回收期存在一定的差距，这种差距是因为未能考虑到时间价值做引起的，这种差距将会给企业的经济抉择带来很大的阻碍；其次，将方案的残值所造成的经济效益排除在外；最后，对于回收期之后或投资回收期到达后获得的经济利益规划在内，使设计的方案效益与实际情况没有可比性。鉴于这些，在实际的经济分析法中主张采用动态分析方法实现综合总费用的评价：

1.现值法。对与方案中提到的各个时期阶段的资金流量进行统计核算，并根据预定的收益率大小将其折算成时间零点的现值后展开评价。如果现值涉及到了投资、年受益、年支出、残值等时期的全部现金流量就是净现值。

目标相同时可以制定出多个经济方案进行选择，并且计算期、投资方面几乎一致，为了进一步分析经济效益的好坏，需要结合各个方案的净现值进行衡量，净现值越大则说明方案越好。

2.年均值法。对方案或项目在处于不同的分析期时出现的关现金流量进行统计，根据之前预算的收益率大小将其折算为整个分析期中每个时点上的年均值，再进行相应的对比评价。

三、价值工程法的分析流程

（一）价值工程的含义

主要是利用各相关领域的协调作用来对研究对象的功能与费用展开系统分析，重点目的是为了促进研究对象价值的思想方法和管理技术的更新提高。

（二）价值工程分析的准备工作

在对房屋翻建和改造前期应做好相关的审查工作，确保方案真实可行，具体内容包括了：（1）房屋位置能否达到营区规划的标准；（2）项目确定是否得到了政府部门的批准；（3）项目工程的开展是否与当前实施的工程建设管理标准、规范、程序相符合；（4）原房屋的鉴定情况，以及结果的真实性；（5）资金准备是否充足。若以上条件有一个没能达到，说明此方案无研究价值；（6）项目确定与国家实施的方针策略是否保持一致；（7）区内水、暖、电设施能否达到居民用户的要求。

（三）价值工程分析的基本程序

（1）确定研究对象；（2）对选定对象展开功能分析；（3）成本预算；（4）核算经济效果系数，做出相应的经济效益分析；（5）对比方案，选择最佳。

根据价值工程分析的程序，选定旧房翻建或改造为技术经济分析的对象后，首先要对旧房作技术鉴定，结果有二∶一是当鉴定为危房时，确定拆除，制定翻建方案，然后对不同的翻建方案进行经济分析比较；二是有继续使用价值时，对旧房进行功能分析，确定维修、改造或扩建方案。