浅议不动产统一登记对土地评估业的影响

卢婧

摘要：不动产统一登记制度的推出，使得我国土地和房屋由不同部门登记发证的时代即将终结。不动产统一登记并非简单的登记，最重要的目的是确权，是对产权的确认，相当于给土地、房屋等不动产颁发了身份证，具有法律效力，这与住房部门主导的个人住房信息联网不同，后者只是为了掌握住房一般情况，不涉及确权，没有法律意义。

关键词：不动产 登记制度 土地评估

一、引言

2013年11月20日国务院常务会议明确指出，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，行业管理和不动产交易监管职责继续由相关部门负责。不动产统一登记制度就是要实现登记权与管理权的分离，这种设计是符合我国国情的：我国人多地广，经济社会变动频繁，由一个部门负责不动产的统一登记，再让它负责全部不动产的管理，是管不过来的。

二、不动产统一登记的影响表现与分析

（一）对抑制房价的影响：难对楼市有大的影响

有专家表示，不动产统一登记将难以起到抑制房价过快上涨的作用。但也有专家称，不动产登记条例出台，能逼出部分存量二手房，但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。认为房价是供给者与需求者间讨价还价的过程，可以预见的是在未来中国经济的增长过程中，刚需是主体，保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。未来房价是否上涨，则主要取决于供给。

就房价本身来说，最终决定因素还是供求关系。不排除有些家庭或个人由于不愿进行登记，而对部分房产做些处置。这虽然会使部分存量房源加速进入市场流通，有可能在局部区域出现供应增加导致的房价下行，但是对于不动产登记会带来降价潮甚至房价崩盘的担心则完全没有必要。

（二）对房屋价值评估的影响：登记与征税无联系

此前有专家认为，不动产登记系统及房屋价值动态评估系统，是房产税全面开征的两大必要技术前提。目前一二线城市的房屋价值动态评估系统在逐渐完善。如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速，也会促进住房信息全国联网这两件业内大事的推行。这三者均是孤立事件，并没有必然联系，其推行与推广，也不存在什么因果关系。

不动产统一登记并非简单的登记，最重要的目的是对产权的确认，相当于给土地、房屋等不动产颁发了身份证，具有法律效力，这与住房部门主导的个人住房信息联网不同，后者只是为了掌握住房般情况，不涉及确权，没育法律意义。

三、不动产统一登记对土地评估业的影响

国土部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会议上已经表示，我国推进不动产登记的首要目标是贯彻落实宪法、物权法要求，保障公民合法财产权利，而非“公民财产大起底”。不动产统登记制度建立后提供的查询服务，将依照法律，持有相关司法、行政许可或申请，个人可对特定不动产的产权归属情况进行查询，有助于化解交易中一房多卖、盗卖房产等安全风险。因此，不动产登记将保护公民财产权利，对此有巨大意义。那么，不动产登记对于土地评估有什么影响呢？

（一）不动产统登记后，不动产的评估机构应整合

现在土地评估机构和房屋评估机构是分开的。不动产是一个整体，市场上只能是一个整体价格，不动产价格等于土地价格加上房屋价格，但如果说土地价格加上房屋价格得出来不动产价格，这个逻辑是不对的。由于长期沿用这个错误逻辑，致使土地、房屋评估市场混乱，不动产的公允价值得不到体现。对于新增建设用地，可以先进行预登记，等建设工作完成后再进行正式登记，这样也有利于批后监管工作的落实。不动产统一登记的整体性原则主要是针对土地使用权的，农民集体土地所有权当然可以单独登记造册，核发证书，确认所有权。

（二）不动产统一登记后，确立了可供评估参考的标准

不动产实行统一登记之后，土地分类必须按照国标《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）进行登记，行业管理部门的分类在保证能够与国标《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）进行完全衔接的基础上可以进行登记，因此各行业管理部门必须在不动产统一登记前做好衔接完善工作。

（三）不动产统一登记后，对农村土评估应特别注意几点

目前农业管理部门主抓的农村土地承包经营权确权登记颁证工作是对农村土地二轮延包的规范和完善；如何解决历史遗留问题，规范好完善好，对于能否顺利地纳入不动产统一登记体系至关重要，从目前的工作实践来看，有些问题需要注意。（1）必须标注地类。根据《农村土地承包法》规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，所以并不是所有的农村土地承包经营权登记都是耕地。（2）实地测量形成承包地地籍图。原来承包土地时都是村里组织人员使用皮尺放线定界的，现在改成GPS精确测量，测量的土地面积与土地承包合同上记载的面积不可能一致，面积多了老百姓没有意见，面积少了老百姓就不同意了，而恰恰大多都是面积少了，这给农村土地承包经营权的确权登记工作带来了不小的阻力。（3）基本农田标注到户。由于基本农田布局可以随意调整，致使法律规定形同虚设，多年来基本农田一直处于不稳定状态中，投资基本农田建设风险颇高。造成这种尴尬的局面与基本农田没有标注到户有很大的关系，如果在承包地登记时基本农田标注到户了，并且赋予基本农田公允的市场价值，以后建设单位再想占用基本农田，地方政府再想随意调整基本农田，不只法律政策不允许，农民朋友也不答应。只有基本农田标注到户了，基本农田才能实现永久性保护，高标准农田建设才能一劳永逸。

四、结束语

在全国不动产统一登记即将实行的大环境下，房地产市场的竞争越来越急烈了，也对土地评估业带来了 些挑战与变化。不动产统一登记会面临很大的反对力量，因为统一登记肯定会触动一部分人群的既得利益。不动产统一登记切实推进还需要中央的决心、地方的配合。更需要我们土地评估机构、行业做出对应的调整与相应的业务变化来应对。