论不动产是否适用善意取得制度

许洁芳

摘要：不动产金额较大，直接关系人民及国家的经济利益，对人民的切身利益产生直接影响，而善意取得制度有利于确保不动产交易安全性及有效性。不动产是否适用善意取得制度，国内外对其的规定各有不同，而国内各个学者观念也有所不同。因此，探究不动产善意取得制度实施具有极为重要意义。研究表明，该制度可有效对受让人的合法权益进行有效保护，进而确保交易过程中的安全性及合法性。本文首先分析善意取得制度的概念，然后分析其使用范围及必要性，最后指出具体的应对措施。

关键词：必要性；不动产；处分权；善意取得制度；适用范围

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）02-0139-02

一、善意取得制度的概念

按照标的物特点，我国物权划分具有两种不同类型，一是不动产物权；二是动产物权。其中，不动产物产指的是该标的物主要依附在土地上，难以与土地分离，而且不能随意移动。倘若强硬对其移动，则会导致标的物的性质造成严重损伤。通常情况下，不动产具有以下几种类型：一是土地。这属于国家的资源，是基础不动产。二是建筑物。这是建立在土地之上的，难以从土地上分离的不动产类型之一。三是相关的附着物。例如，建筑的地下车库、附属设施。

2007年，我国出台了相关的专门法律来对其进行规范，也就是《物权法》，该法律中明确指出，不动产可运用在善意取得制度中。于此同时，法律中也另外规定，认为符合这些条件，在交易过程中的受让人可获得相应的所有权：一是转让的物权已经依据相关法律程序到有关部门登记，法律规定无需登记的物权已转给受让人；二是通过极其合理的价格进行交易；三是转让行为属于善意行为。法律对其进行定义，善意取得定义指的是取得该不动产是比较善意，即不具有处分权的不动产占有人把不动产转让给第三者后，倘若受让人在取得该不动产过程中并不了解转让人不具有处分权，则第三人是善意依法获得的所有权，这样一来，原来的物权所有人不得要求受让人返还不动产，第三人有权依法享有该不动产的所有权，然而原不动产所有人可以要求，而且只能要求转让人进行经济赔偿。通常情况下，第三人的善意行为通过两种方法判断，一是结合交易情况。例如分析受让人与转让人的关系、转让价格与市场价格对比等；二是由否认善意获得的人提供证据，证明受让人并非善意取得。

二、不动产是否适用善意取得制度的探讨

（一）不同观点简介总的来说，主要存在两种观点，（1）否定说。该理论认为善意取得制度只能运用于动产转让过程中，不能适用不动产领域。在实际过程中，可能存在登记错误的情况，常见的原因主要有两种，一是登记机关的工作人员工作失误；二是实际权利人递交的材料存在问题。因此，在运用此制度过程中，相关部门的工作人员应当对错误产生的原因进行详细、客观分析，然后结合制度进行责任划分，然后对其产权进行明确。倘若登记有误，则相关部门应当相信善意第三人，而且对其物权利益进行保护[1]。原因在于，第三人表述其是不了解转让人无权处理的情况[2]。在不动产登记制度建立后，善意取得的相关制度不再适用于该领域[3]。倘若不动产信息登记有误，则需要通过更正信息的相关流程进行处理，不得运用善意取得制度。（2）肯定说[4]。该说法认为，在经济迅猛发展的现代社会中，不动产的交易日益频繁，金额不断增加，交易次数也不断增多，不论多么完善的登记制度，在实际交易过程中，由于各种因素都可能导致登记错误的情况，登记错误常见的情况是不动产等级中的真实权利人与记载的权利人不一致[5]。正是由于这一现实情况，因此善意取得制度存在显得尤为重要，这也是该制度建立重要现实基础。

（二）不动产适用善意取得制度的必要性（1）有利于维护登记公信力。登记公信力指的是有关的转让人、受让人等人员到相关部门登记，使其具有公信力，进而获得法律保护[6]。不动产登记具有极其重要的意义，可明确相关不动产物权的所有人及其相关的利害关系人，进而清楚了解物权法律关系，这样也有利于今后的进一步交易，这样有利于保护第三人。在现实生活中，不动产登记也存在不一致的情况，登记簿与真实权力存在差异。这样的情况下，相关部门应当以登记簿为准，确保登记簿上的所有人享受所有权。（2）确保不动产交易过程的合法性及安全性。这也是善意取得制度的目的，也就是动态安全。动态安全旨在保护善意第三人的利益，促进资料流动，提高资产利用率。财产所有权制度是市场经济运用的重要基础，也是法律的重要内容。然而，倘若严格执行所有权制度，而否认善意取得值得，则可能导致不动产交易难以正常进行，增加交易者的恐惧心理，过度担心自己购买的不动产可能被追偿。因此，在交易过程中，第三人能详细了解不动产的法律关系，调查转让人是否具有处分权，则需要花费大量时间，而且需要购买大量费用进行调查，明显增加交易成本，不利于提高交易效率。故所有权的保护与交易便捷二者必须妥协，期能兼顾。（3）确保社会秩序稳定。实践表明，善意取得制度的确立，在维护市场交易的安全与稳定中具有极其重要的意义。不动产善意取得制度的制定，进一步强化对不动产交易市场的监管，为不动产交易安全性及合法性提供了重要制度保障。按照公信力，尽管登记簿上的权利人事实上是无权利人，但是相关部门更加愿意相信这是权利人，同时可以构建相关法律关系。倘若否认这些法律关系，则可能导致经济秩序破坏。于此同时，倘若不承认不动产善意取得，否认转让行为不合法，那登记无任何法律效力，则会导致登记无任何意义，导致交易者心中无安全感，不利于社会经济稳定。在现实经济发展社会中，企业不断生产产品，其中也存在不计其数的复制品。为此，人们都可以从市场上获得相关的替代品。基于此背景，倘若法律对静态安全进行保护，破坏已存在法律效率，尽管对原物权所有人的利益进行保护，但是对社会经济秩序产生极为不利的影响。因此，需要对动态安全进行保护，进而让受让人获得物权，而且原所有人不得向其追偿，但是原所有人可以向转让人所求赔偿。（4）构建完善的善意取得制度。善意取得制度的理论本质是依法赋予第三人一个针对不动产真正权利人的抗辩权，从而保护自己取得的物权，其积极作用在于把第三人的主观心态当作权利取得是否应受保护的标准，从第三人的主观方面解决了交易公正问题。根据善意取得制度，对交易中的第三人是否进行保护，取决于其对前手交易的瑕疵是否知情。倘若第三人并不了解转让人无权处理不动产，则其行为属于善意行为，可得到我国法律的保护，而且原物权所有人不得追究其责任。但是，如果第三人是恶意获取，而且明明知道转让人无权处理不动产，则不适用于善意取得制度。受让人的善意获得是指受让人不了解转让人不具有处分权，受让人基于公信力原则，认为转让人具有处分不动产的权利。

（三）可适用善意取得的不动产之范围我国专门物权法律将不动产纳入善意取得制度的相关范畴，然而具体范围包括以下几种：（1）部分共同共有人擅自处分己登记的不动产。有学者以“此处规定的出让人是部分共有人，而不是非所有权人或无转让权人”[7]为理由主张该规定并非真正的善意取得制度。笔者认为不妥，因为就财产共有理论而言，共有财产处分权属于全体共有人，处分共同共有财产必须经全体共有人一致同意，包括明示和默示，否则无效。（3）有登记瑕疵的不动产。登记瑕疵定义指的是登记簿中的权力事项和现实存在差异。研究表明，产生这一情况的原因在于以下三点，一是登记机关工作人员工作过程中失误，导致登记错误，进而导致登记簿中的记载与事实不符。二是不动产变动情况尚未纳入法律规定范围。例如，继承人依法取得不动产，并且到相关的登记机关等级。三是物权形式没有得到法律保护或者该行为已经被撤销。倘若在登记簿登记的不动产物权由于多种原因被撤销，然而物权登记尚未结合实际情况进行调整，这些常见的原因包括胁迫、欺诈、无行为能力等原因。四是尽管交易行为是合法的，但是没有到相关登记机关进行登记。例如，已经办理相关的土地手续，然而尚未到相关的部门进行登记。对于以上情况，倘若强制受让人赔偿，则可能破坏社会秩序。因此，需要对善意受让人进行保护。不管是什么原因导致登记错误，只要是登记簿上无从发现登记错误，即应视为第三人善意信赖登记正确，可依善意取得制度取得不动产所有权或真正抵押权。（3）已登记的属赃物的不动产。登记是不动产善意取得的制度中的构成要素及必要条件。倘若不动产没有到相关登记机关登记，则不适用于该制度，不受到相关法律的保护。只有不动产的所有权已经实施登记，才可表明受让人具有不动产的所有权。美国相关的法律也指出，倘若购买人交易行为是善意的，而且交易的赃物在公共市场、拍卖行等规定的场所交易，则该不动产可采用善意取得制度。原因在于，这些场所都是法律规定范围内的，具有权威性及公信力，这样第三人认为转让方是具有物权处理权的，受让方无需了解对方是否具有处分权，因而受让方不存在任何过失，如果不赋予交易有效，反而导致真正的交易不安全。此与不动产通过登记机关查验登记后交易有异曲同工之处，理应借鉴。登记机关属于国家相关的权力机关，倘若国家查验核实的事项都失效，不具有权威性，则导致交易参与人内心十分担忧，同时不动产在市场上的流动性不强。

[参考文献]

[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，1997.75.

[2]于海涌.物权变动中第三人保护的基本原则[J].法律科学，2004（4）.

[3]孙宪忠.物权法基本范畴及主要制度的反思（下）[J].中国法学，1999（6）.

[4]王利明.试论我国不动产登记制度的完善（上）[J].求索，2001（5）.

[5]李建伟.不动产善意取得制度初探[J].中央政法管理干部学院学报，2000（3）.

[6]梁慧星.中国物权法研究[M].北京：法律出版社，1998：215.

[7]杨立新.民法判解研究与适用[M].北京：中国检察出版社，1994：467.