完善在建工程抵押制度建议

张庆爽

摘要：

近些年来，随着社会经济的不断发展，在建工程常被用于抵押，此类抵押权不仅具备债权的担保功能，也具备强大的融资功能和优势，成为工程建设投资单位一个重要、合法的融资方式。将在建工程作为抵押标的物，一定程度上打破了我国传统的物权法理论和一般原理，虽然我国2007年颁布的《物权法》规定了在建工程可以作为抵押财产，但对于在建工程抵押制度的诸多具体问题仍缺乏明确的规定，使得我国在建工程抵押权仍存在很多不完善之处。为此，着重探讨如何完善在建工程抵押制度。

关键词：

完善；在建工程抵押；建议

中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）08017602

1明确统一的在建工程抵押登记部门

虽然我国《物权法》中明确规定了“国家对不动产实行统一登记制度”。但我国目前还尚未明确统一的不动产登记部门，大部分地区仍采用房屋和土地分别在两个部门登记的模式，使得抵押人将建设用地使用权抵押时登记部门为土地管理部门，而办理在建工程抵押时登记部门却为房屋管理部门。这样就造成了在建工程抵押登记部门分散，且部门之间职能不清、登记要求不统一、登记程序混乱等诸多问题，直接导致了在房屋土地抵押过程中，增加了当事人抵押登记的时间和成本，降低了登记的效率，也给抵押登记申请人带来不必要的麻烦和负担。

那么，如何明确在建工程抵押登记部门，是统一由房屋登记管理部门还是土地管理部门？对此，笔者认为，应当明确在建工程抵押登记机关为工程所在地的土地管理部门。理由为：若单独以在建工程所占范围内的建设用地使用权设定抵押时，登记部门理应为土地管理部门。而根据我国“房随地走，地随房走“的房地一体主义，以在建工程为抵押财产对其设定抵押权时，该在建工程所占范围内土地的建设用地使用权也应一并予以抵押，即使抵押人和抵押权人未在抵押合同约定将工程和建设用地使用权一并抵押，根据相关法律规定，二者也将被视为一并抵押。若规定在建工程抵押登记的主管部门为房屋管理机构，则可能发生视为一并抵押的土地使用权抵押登记并未体现出来，很容易造成在建工程抵押中土地部分抵押权与建设用地抵押权的权利冲突。综上，结合我国实际，明确土地管理部门为在建工程抵押的登记部门较为合理。

2加强在建工程的信息化管理

在建工程抵押常要涉及到房屋主管部门、国土资源管理部门、银行、开发商等众多部门和机构，而每个机构掌握的信息侧重点有所不同，因此，为确保各部门之间的信息交流畅通、及时准确，实现信息资源共享，我们必须采取有效举措加强各部门之间的信息交流和沟通。传统上，我们多采用媒体公告、公文函件等手段来发布信息，但由于地域限制、时间上滞后等因素制约，实际上很难实现及时、准确沟通信息的效果和目的。所以，笔者认为，在当今的信息化、网络化时代，随着计算机技术的不断进步和普及，我们必须充分利用信息管理这一先进管理手段，通过建立在建工程抵押信息交流平台，加强对在建工程的信息管理和交流。在在建工程抵押信息数据库中，将每个在建工程的建设进展情况、工程款价款支付情况、土地抵押情况、预售情况、贷款情况等基本信息及时录入，进行集中管理，并通过专门研发的系统平台等方式将在建工程的登记信息实现共享。通过对在建工程抵押信息的信息化、网络化管理，不仅使相关利益关系人快捷、准确地查询到有关在建工程抵押的重要信息，更能有效地加强部门之间的信息沟通、避免超额抵押等情况的发生。另外，加强在建工程的信息化管理也有利于推进在建工程信息的公开，发挥在建工程登记的公示作用，进而解决重复抵押等问题，维护抵押权人的合法权益。

3完善相关立法

社会发展至今，在建工程抵押凭借其具有良好的融资优势，已逐渐得到社会的广泛应用和认可，该抵押权的法律效力也被我国法律所承认。但是，由于我国目前对在建工程抵押的研究深度不够，具体的实施办法在法律上还是空白，这也导致我国司法实践中在建工程抵押存在诸多问题。笔者认为，我们必须进一步完善立法上的不足。

3.1允许在建工程抵押权的自由转让

为更好发挥在建工程抵押融资和投资的功能，强调抵押权的独立性和流通性，我国相关立法部门应打破我国传统上抵押权的一般理论，不再过分注重抵押权的债权担保功能，从法律层面上规定允许在建工程抵押权的自由转让，将在建工程作为抵押物用于抵押，其与传统上一般的不动产抵押是有很大区别的，如抵押物特殊性、抵押价值不确定性等等，但既然承认在建工程可以用于抵押，这已经是对传统抵押理论的突破和挑战，因此，我们在对建工程的抵押进行立法研究时，也就必须考虑到在建工程抵押的特殊性，不能再完全遵照传统民法上的不动产抵押理论和一些基本原则，我们必须有所突破和创新，顺应社会实践发展的需要，从立法上对在建工程抵押作出科学的规制，促进我国在建工程抵押的发展。

对此，笔者认为我们可以借鉴和参考德国法上的流通抵押。所谓流通抵押，是指为主债权提供担保的抵押权，可以脱离主债权而独立存在，并可作为投资标的自由转让的一种不动产担保方式。依照《德国民法典》的规定，不动产所有人将其不动产在不动产登记簿上办理了抵押登记后，登记机关依法将该抵押权制作成抵押证券，并将其交付给不动产所有人。当不动产所有人为某个债务需要提供在建工程抵押担保时，只需将该抵押证券交给债权人即可。抵押权人需要转让抵押权时，只需单独交付抵押证券给受让人，抵押权发生转移，而无需办理转让抵押登记手续。

此外，笔者认为更大程度发挥在建工程的价值，对在建工程本身，也应规定其可以在不同的主体间自由流通和转让，这样使得在建工程在建设过程中，如果发生资金链断裂、开发商倒闭或开发商投资改变等情况下，工程所有人可将在建工程转让给更合适的投资人，依法承继在建工程的买受人可以依据继续投资进行建造，这不仅符合物权法中的“物尽其用”原则，也避免烂尾楼现象的发生。

3.2制定专门的在建工程抵押管理办法

我国《物权法》第一次以法律的形式明确了在建工程可以用于抵押，但对于在建工程抵押的规定过于原则，虽然我们在相关法律法规、部门规章中可以散见一些关于在建工程抵押的条文和规定，但我国目前尚没有统一、完善的房地产抵押登记管理办法。全国各地的做法不一，有按照当事人申报价登记抵押财产价值，有按照评估价登记等等，结果造成实践操作中存在种种的矛盾和新问题。且考虑到在建工程抵押与普通的不动产抵押还是有很多特殊之处，笔者认为，为更好地实施和完善我国的在建工程抵押制度，我们有必要制定一部专门的在建工程抵押管理办法，建立统一的、系统的在建工程抵押制度势在必行。实现在全国范围内办理在建工程抵押登记有统一的登记机关、统一的抵押登记程序，统一的抵押物价值评估体系以及抵押权的实现条件等，这样才能有效地避免不同主体间的抵押权冲突，使得各有权管理在建工程抵押的主管部门之间能有效地加强协调和沟通，降低交易成本等，真正做到加强不动产管理，维护房地产交易安全，保护公民的合法权益。

参考文献

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