荆门市房屋价格影响因素分析

熊佳文

【摘要】荆门市商品房价格近年来一直是我市人民最关心的价格指标之一。本文试图凭借荆门市2004-2013年国民经济几个主要宏观数据，定量分析商品房价格宏观影响因素，以及预测未来的商品房均价，最后提出相关稳定商品房的价格的建议。

【关键词】商品房均价；房地产市场；线性回归；相关系数

新中国成立66年来自我国房地产业逐步发展、成长与壮大，特别是自1998年以来，迅速发展，在国民经济发展中越来越具有重要作用。以荆门市为例，短短十年时间，房价从1088元一路攀升至3523元，翻了3倍有余。房价问题已经成为荆门人民关注的焦点议题之一地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。

本文的研究目的正是通过收集居民收入，房地产投资额等与房价密切相关的数据，房价的形成因素及未来走势等问题进行实证分析，为购房者提供参考和建议。

1影响商品房价格因素分析

1.1需求因素

1.1.1居民收入

在新兴的工业城市荆门，居民收入水平及其增长，对于商品房价格有很大影响。居民收入去掉通货膨胀的真正增加意味着人们生活水平的提高，必然需要更大的居住空间。这将增加对于房地产的需求，引起商品房价格的上涨。

1.1.2人口因素

人口因素包括人口的数量和结构。一直以来，人口数量与商品房价格之间的关系非常密切。在一区域内，当人口数量增加时，对于房地产的需求随之增加，引起房地产价格的上涨；反之，下跌。

人口的结构主要指人口的家庭构成。家庭人口规模对于商品房的数量需求有较大影响。即使人口总数不变，家庭人口规模减小，导致住宅需求总量增加，推高商品房价格。目前中国城市家庭规模正在向着三口之家发展。

1.2供给因素

1.2.1物价

一些与房地产行业密切相关的物价的变动可能引起房地产价格的变动，例如：住宅用地价格、建筑工人工资水平、建筑材料价格。从已有的国内外研究成果来看，房地产价格上涨要高于一般物价上涨率。就目前荆门市住宅用地由政府垄断供应的情况看，土地价格在一定程度上影响商品房价格。建筑相关的物价则可以由投资额来反应。

1.2.2施工面积与竣工面积

施工面积与竣工面积直接代表供给因素。

1.3复合因素

1.3.1经济

一个城市的经济发展状况影响着房地产市场的总体供求，进而影响商品房价格。城市经济发展水平越高，带动投资、生产活动，拉动房地产需求，提高供给。反应经济发展的一个重要且容易获得数据的指标是国内生产总值。是对一个国家或者一个地区在一定时间内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反应了经济活动的总规模、综合实力和人民生

活水平的高低。[3]利率、汇率等经济因素变化对于荆门市影响有限，不做考虑。

1.3.2其他因素

近十年来，荆门市房地产制度政策未做较大调整，房地产投机不明显，且无法量化，本文不于考虑。

2荆门市商品房价格影响因素分析

我们由以上的荆门市商品房价格影响因素的分析可以看出，影响因素非常繁复。为了便于研究，可以首先进行相应的简化。其次对于不同因素，我们可以对应选出便于收集并且可以量化的数据。最后建立起荆门市房地产价格变动的数学模型。

参照国内外现有的研究成果，本文大致将房地产价格影响因素分为以下几类：供给、需求因素、其他因素。

2.1荆门市房地产需求因素分析

荆门市房地产市场需求有这样三个方面：第一居民收入水平的提升，对于居住条件改善的需求；第二人口的小幅增长带来的需求；第三投资保值的需求。

居民收入水平的提升体现在人均可支配收入上。销售面积则反映了小幅增长的人口对于居住条件改善的需求。

2004-2013年荆门市需求因素增长情况比较图（2004年为基年）

从图中我们可以看出房价与人均可支配收入的增长趋势非常吻合。近十年来，荆门经济社会发展较好、改革开放步伐加快、城乡面貌变化显著、人民群众得到实惠较多，人均可支配收入翻了两番有余。居民收入的增加提升了人民的生活水平，增加了对商品房的需求，推高房价。可以考虑去掉户籍人口。当然，人口的小幅上涨和城市流动人口的增加也对房价有一定的推动作用。

2.2荆门市房地产供给因素分析

2004-2013年供给因素增长情况比较图（2004年为基年）

2.5回归分析

2.5.1模型假设

前面，我们定性的分析了影响荆门市商品房均价的因素。因此，构建商品房均价影响因素模型为

在线性回归和广义线性回归中，往往会发生复共线性现象，使回归分析无法得到可靠的结果，甚至会把分析引入歧途。本文的实例具有较强的多重共线性。为了解决这一问题，决定使用逐步回归分析的统计方法。

逐步回归分析的基本思想是：从一个只含常数项的方程出发，通过逐步引入和删除一些自变量的方法，选取一部分对回归贡献最大的自变量进入回归方程，删除对回归贡献小的自变量，使残差平方和尽可能的小，而又不发生多重共线性。

2.5.2使用对数据进行逐步回归

需要对原始数据设置。情况如下：

商品房价格Y，房地产开发投资 ，房屋施工面积 ，房屋竣工面积 ，商品房销售面积 ，GDP ，荆门市历年城镇居民人均可支配收入 ，荆门市历年地价

回归方程为：

我们从模型中可以看出荆门市每年国内生产总值和居民可支配收入都为正效应，这样的结果是符合实际的。一个城市的GDP越高，房地产越发达，商品房价格也就越高。居民可支配收入对于推高房价也有一定作用。

参考文献：

[1]叶俊.国内房地产市场形势分析与对策[M].北京：高等教育出版社，2003