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农村集体经营性建设用地价值评估问题研究

2015-04-29邓郁周晓辉

安徽农业科学 2015年29期
关键词:评估方法

邓郁 周晓辉

摘要近年来中共中央高度重视农村土地问题,十八届三中全会明确指出要统筹城乡建设用地市场,放宽农村集体经营性建设用地入市限制。2014年底中央确定了33个试点县,进行农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度试点改革。这些改革顺利进行的前提是科学、合理地确定土地价值。该研究详细分析了农村集体经营性建设用地价值影响因素、经济行为和评估目的,以及评估方法运用过程中需要考虑的一些特殊性因素。

关键词农村集体经营性建设用地;价值影响因素;评估目的;评估方法

中图分类号S-9文献标识码A文章编号0517-6611(2015)29-307-02

近年来中共中央加大了农村土地制度改革的力度,十八届三中全会明确了统筹城乡建设用地一体化的改革方向,2014年底中央确定了33个试点县,进行农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度试点改革。在试点县允许农村集体经营性建设用地出让、抵押、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这些改革能够顺利实施的核心和基础问题是科学、合理地确定入市农村经营性建设用地价值,保证农民的合法权益不受侵犯。

农村建设用地主要包括宅基地、公共基础设施用地和经营性建设用地,目前改革的主要方向是在符合相关规划的前提下允许经营性建设用地与国有土地同权入市。在评估实践中,农村集体经营性建设用地在价值影响因素、评估目的、价值类型选择和评估方法上都有一定的特殊性,需要在理论方面加以分析。

1农村集体经营性建设用地价值的影响因素分析

农村集体经营性建设用地是指用于生产经营活动的农村建设用地。该类建设用地在区域分布、用途、功能等方面具有区别于国有土地的特殊性,同时这些因素也是影响农村集体经营性建设用地价值的重要方面。

1.1农村集体经营性建设用地价值构成影响因素

农村集体建设用地主要用于乡镇企业生产经营活动,因此在使用用途方面大部分属于工业用地。土地的价值构成主要体现在土地及其地上附着物的补偿安置费和土地开发费两部分。相对而言,满足乡镇企业生产经营活动而形成的土地开发费用在整个农村集体建设用地价值构成中所占比重较低。

长期以来,农村集体建设用地出租、转让价格大幅低于国有建设用地,一方面由于国有建设用地的地理位置和产业聚集度可能优于农村集体建设用地;另一方面更重要的原因在于两者之间并未实现“同等入市、同权同价”,导致农村集体经营性建设用地及其地上附着物的补偿安置费标准大幅低于同等条件下的国有建设用地。因此,从价值构成角度来看,合理估算农村集体经营性建设用地价值的关键是确定合理的补偿标准。

1.2农村集体经营性建设用地价值实现影响因素

农村集体经营性建设用地价值实现的过程也是其创造超额收益的过程。然而,农村集体经营性建设用地本身不会产生收益,需要依托相关产业,并与相关产业相互作用创造超额收益。因此,其价值的大小即创造超额收益能力的强弱不仅与土地自身条件有关,而且与其用途和行业、宏观经济环境存在著密切的联系。

首先,关于农村集体经营性建设用地自身的条件。由于农村集体经营性建设用地主要用于生产经营活动,因此土地的地力、肥沃程度对其价值的实现并不产生主要的影响,与城市中心的距离、产业的聚集程度、交通的便利程度等成为影响农村集体经营性建设用地价值实现的主要影响因素。

其次,关于集体经营性建设用地利用方式。工业、商业、服务业等不同土地利用方式下由于行业整体利润的差异及农村环境的影响,导致不同利用方式下农村集体经营性建设用地创造超额收益的能力也存在着很大的差别。

2农村集体经营性建设用地经济行为及评估目的分析

资产的使用价值决定了交换价值,资产的使用方式对其价值的大小具有重要的影响。确定一项资产价值之前,首先要明确该资产的利用方式,对于资产评估而言需要明确“为什么要评估”,即资产评估目的。

改革前,农村集体经营性建设用地的经济行为比较单一,主要以租赁为主;改革后,农村集体经营性建设用地经济行为趋于多样,包括出让、抵押、租赁和入股等多种形式。不同经济行为下,资产评估目的存在着很大的差异。

2.1出让和入股

此次改革是在土地确权基础之上的改革,是一个综合型的改革。以往,农村集体经营性建设用地没有确权,理论上不能用于交易。此次改革后,部分地区的农村集体经营性建设用地的出让行为将日趋活跃。

这种经济行为下的资产评估目为资产交易,资产评估所关注的重点是在公开市场条件下确定其合理的交易价格。农村集体经营性建设用地具有一定特殊性,首先对于交易市场,该类土地的交易市场要参照国有土地交易市场,这也是此次改革的主要目的。另外,鉴于农村集体经营性建设用地区域分散,产业集中程度低,需要进行一定的折扣。其次,关于土地的利用方式应选择在政策和规划允许前提下,被评估农村集体经营性建设用地价值最大化的利用方式。

根据前期调研,以农村集体经营性建设用地入股联合组建企业是多个试点地区常用的形式,这种形式既可以为村民带来一定的收益,又可以保证村民长久的利益。尽管出让和入股两种经济行为存在着差异,但是对于资产评估而言,两种经济行为下都需要确定被评估建设用地的合理市场价值。但是在入股方式下,需要考虑被入股企业对于建设用地的利用方式,这与出让方式下有所区别。

2.2抵押

改革之前由于农村集体经营性建设用地没有确权,因此抵押行为缺乏法律依据,抵押行为较少;改革后,相应的法律条款将做调整,抵押行为将具有法律依据。尽管如此,在前期调研中试点地区农村集体经营性建设用地用于抵押的情况并不多见,而且村集体对于抵押行为的需求并不强烈。

在抵押行为下,资产评估主要以为借款人提供抵押物价值参考为目的,降低借款人的借款风险。此种行为下,需要考虑借款人不能收回借款情况下快速变现抵押物的价值,因此交易对象和交易市场存在着很大的局限性。尤其是对于农村集体经营性建设用地而言,交易局限性更大。因此,抵押目的下的评估价值将大打折扣。

2.3出租

出租是农村集体经营性建设用地最常见的一种经济行为,村集体大都把该类建设用地出租给相关的企业用于生产经营活动。

对于出租资产的价值,主要考虑的是建设用地对于企业所能够带来的租赁期间的超额收益。因此,在评估时需要考虑用地企业的经营目的及用地状况。

3农村集体经营性建设用地评估方法的应用

合理估计不同经济行为和评估目的下农村集体经营性建设用地价值问题的核心是评估方法的运用和评估参数的选择。鉴于农村集体经营性建设用地在价值影响因素和经济行为的特殊性,在评估参数的选择上需要深入分析。资产评估的方法主要包括市场法、收益法和成本法。

3.1市场法应用特殊性分析

市场法是通过评估对象与市场交易案例进行差异因素识别、比较并调整市场交易案例交易价格来估算评估对象价值的方法。市场法评估的关键是差异因素的识别和调整,一般的差异性因素包括市场条件、交易时间、功能和区域等方面,而对于土地价值而言,区域性差异是决定不同土地价值的核心。其中,区域性主要体现在土地所在位置的交通便捷度、商业繁华度、产业聚集度、经济发展水平等几个方面。

市场法评估的前提首先是有公开、活跃土地的交易市场,其次是市场上能够找到可比交易案例。改革后,农村集体经营性建设用地的交易行为将日趋活跃,相应的土地交易案例会逐渐增多,为应用市场法提供了前提条件。另外,改革后农村集体经营性建设用地将与城市建设用地“同权同价”,因此城市建设用地交易市场交易案例将可以作为农村集体经营性建设用地的参考。

农村集体经营性建设用地相对于城市建设用地而言,在区域差异因素方面的特殊性主要体现在以下几个方面:首先,农村集体经营性建设用地区域分布分散,同一村集体内部交易案例较少,因此,要重点关注被评估农村集体经营性建设用地与城市中心交易案例的差异,尤其是与城市中心距离的差异,这种距离往往决定了其他主要因素。其次,要重点关注被评估农村集体经营性建设用地所在地区产业聚集度的差异,由于该研究讨论的建设用地属于经营性建设用地,多用于生产经营活动,因此经营环境对其价值有着重要影响,产业聚集程度越高,经营条件越便利,相应价值越大。

3.2收益法应用特殊性分析

收益法的基本思路是将被评估对象未来所能带来的预期收益进行折现,以估算评估对象的价值。收益法的3个关键问题是未来收益、实现未来收益中面临的风险(即折现率)以及未来收益的年限。改革后,农村集体经营性建设用地将予以确权,并享受与城市建设用地同等的权利。这些改革将对收益法参数得运用产生重要的影响,其中主要的影响体现在未来风险。

首先,对于实现未来收益面临的风险问题。在改革之前,企业以租用农村集体经营性建设用地为主,而且租赁合同往往受到政策和其他因素影响得不到充分的保障。这导致企业在经营的持续性上存在一定的风险。改革后,企业在使用农村集体经营性建设用地方面的政策风险将大大降低。相应的,在收益法估算被评估农村集体经营性建设用地折现率时,需要考虑这些风险因素的变化。其次,改革将有助于更加清晰的确定未来收益年限。对于土地的未来收益年限往往选择法律年限、合同年限和经济年限等较短者。由于农村集体经营性建设用地长期没有确权,法律使用年限模糊,为收益法评估带来了一定的困难。

3.3成本法应用特殊性分析

一般而言,从成本构成的角度来看,土地的成本主要包括取得成本和开发成本两部分,其中取得成本主要是征地的补偿费。农村集体经营性建设用地成本长期大幅低于城市建设用地的原因,除了地域、位置等因素外,最主要的还是前者的征地补偿费用远远低于后者。这一问题导致农村集体经营性建设用地价值长期遭到低估,严重影响了村集体和村民的相关权益。改革后,在成

本法估算农村集体经营性建设用地价值过程中,在补偿费用的标准上要参考附近城市建设用地的补偿标准,确保村集体和村民的合法权益。

4结语

农村土地制度改革后,农村集体经营性建设用地价值评估存在很多的特殊性。影响农村集体经营性建设用地价值的因素包括其自身条件、区域环境和利用方式等。农村集体件经营性建设用地的经济行为和评估目的以出让、抵押、租

賃和入股为主。农村集体件经营性建设用地市场法评估中应重点关注其区域位置以及产业聚集度,收益法评估中评估对象的风险有所降低,成本法中要制定合理的征地补偿标准。

参考文献

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