建筑物区分所有权实务纠纷探讨

史晓宇

随着社会经济的发展，城市人口不断增加，城市用地日益紧张，因此高效利用土地，合理规划城市布局，成为现代国家面临的重大课题。在这个过程中，“建筑物区分所有权”应运而生，成为物权法领域需要研究的重要问题。近十年来，我国关于建筑物区分所有权的法律纠纷时常发生，基于现实需要，2007年出台的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)设专章对建筑物区分所有权问题做出规定，此外针对相关民事司法活动，最高人民法院专门出台两项司法解释即《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《区分所有权解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，民法学界对于建筑区分所有权问题讨论也甚多。然而我认为目前在这一领域仍然有司法实践中暴露的问题，比如专有部分与共有部分的界定、停车位和基地的权属及相关处分、业主与物业服务管理人员关系、建筑物区分所有权人对违反义务行为的请求权等等，凡此种种都要求对建筑物区分所有权问题再做深入理论研究。因此本文结合司法实践活动中出现的主要纠纷类型，在比较分析各国建筑物区分所有权制度的基础上，对我国建筑物区分所有权理论体系做整体梳理，以期对理论与实务活动有所裨益。

一、相关实务纠纷类型化分析

从我国近年来相关民事法律纠纷案件来看，我认为大致包括以下几个类型，现做归纳分析并举代表性案件及裁判要旨。

1.墙体广告。关于墙体悬挂广告牌导致的法律纠纷在实务中不乏其数，兹举一例进行分析:

2003年陈某购买了坐落在繁华路段临街商住楼二楼的住宅房1套，该房底层为某书店店面房。2004年2月经相关部门批准同意，该书店在外墙设置写有“某某书店”等文字内容的户外广告。该广告牌用铁架支撑，占据二楼阳台外墙，且将二楼阳台外墙面全部遮掩。陈某认为，该广告牌占用了二楼阳台墙外的空间，若要在该处安装空调、晾衣架等，必将受到妨碍。而某书店则认为，陈某对其二楼阳台外墙横向空间没有优先利用权，二楼住宅阳台外墙的外侧属于共用部分，并非由二楼住户专有，不同意将广告牌拆除。双方协商未果，陈某诉至法院，要求排除妨碍，拆除广告牌。

本案裁判要旨认为，同一幢高层建筑物中的不同所有权主体对各自墙外横向合理空间可以优先利用，他人不得妨碍。某书店在其门面上方有足够的空间设置广告牌，并非必须在二楼阳台外设置，基于公平合理之精神，法院判令被告拆除广告牌。

由于本案发生时我国现行物权法还未正式颁布，因此法院判决是基于一般的法理进行论证的，但是这并不妨碍案件在建筑物区分所有权实务领域中的代表性探讨价值。我认为本案争点即在于区分所有建筑物外墙面的所有权归属，究为专有部分还是共有部分。依据最高人民法院出台的《区分所有权解释》第二条规定，“专有部分”须具备三个条件:具备构造上的独立性;具备利用上的独立性;能单独作为业主所有权标的存在。“共有部分”则基本采例示规定，对此可归纳为区分所有建筑物专有部分之外的其他部分及不属于专有部分的附属物。例如前者即包括外墙、屋顶、设备层等相关结构部分和通道、楼梯等通行部分，后者即包括公共照明、消防等附属设施。通过对以上司法解释的分析，我认为本案中区分所有建筑物外墙面为共有部分，因此基于业主依据规约对共有部分的共同使用权，陈某与该书店得对墙面共同使用，但是书店广告牌将二楼阳台外墙面全部遮掩，已妨害到陈某的使用权，于法有违(最高院《区分所有权解释》第四条规定:“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”)应当拆除广告牌以恢复原状。

2.屋顶平台。在司法实践活动中，经常会遇到这样的情形:开发商承诺出售或附赠顶楼平台给某一业主或某一业主占用屋顶平台以建物或从事其他活动。以上行为是否适法?对此问题的判断同样是相关司法实务中的重要内容。兹举一例详细分析:

李某2006年1月购买了一小区商品房顶层的701室复式楼，王某于2006年8月购买了该小区商品房702室复式楼。李某和王某的购房合同中均约定了“该商品房所在楼宇的楼顶的使用权归业主”。2007年6月李某装修房屋时，将702室楼顶的隔热层予以拆除，并安装了太阳能热水器。王某不同意，多次找李某和物业管理处协商处理，均未果。王某诉至法院请求判令李某拆除安装在702室楼顶的太阳能热水器及恢复隔热层。

我认为本案牵涉的理论问题除了区分所有建筑物专有部分与共有部分的划分外，还涉及共有部分的分类问题，即共有部分的使用具体来自法定还是约定。

关于专有部分和共有部分的划分，在本案中，顶楼即系属区分所有建筑物专有部分之外的部分，具体包括屋顶和隔热层。对专有部分界限的认定上，目前通说采“壁心说和最后粉刷表层说”即认为专有部分于内部关系上仅及于顶层境界壁壁心的下侧，于外部关系上则及于顶层楼板自己一侧的最后粉刷表层。因此，李某建物和从事其他活动所占用的屋顶与隔热层系共有部分。

关于共有部分的分类问题，法定共有部分应当即包括《最高院司法解释》第二条中所明确规定的区分所有建筑物的结构部分、通行部分和其他不属于专有部分的附属物。约定共有部分虽依业主间规约，体现私法自治，但其类型和范围仍应有所限制，而我国相关法律与司法解释未对此有明确规定，应为一大立法漏洞。结合台湾立法例，约定共有部分主要及于附属建筑物和经所有权人同意得由区分所有建筑物各所有人共同使用的专有部分。本案中顶楼平台应属法定共有部分较为妥适。因为楼顶空间存有包括隔热层、设备层在内的建筑物结构部分，牵扯各所有人利益甚巨，因此应当由法律明定，以定止分争。

综合上述，由于顶楼平台系属区分所有建筑物法定共有部分，因此开发商承诺出售或附赠顶楼平台给某一业主或某一业主占用屋顶平台以建物或从事其他活动应属违法，李某亦自当拆除安装在702室楼顶的太阳能热水器并恢复隔热层。

3.停车位。随着社会发展，人们收入水平提高，汽车在寻常百姓家日益普及，房地产开发商在建设区分所有建筑物时相应地解决停车位问题已为必须。关于停车位的法律纠纷，特别是权属争议的问题已经成为区分所有建筑物法律实务中最复杂的问题之一，由此而导致的停车位买卖纠纷更是混乱。兹举一现实案件并详加分析:

2008年5月，张先生一家花了50万元从某房地产开发公司购买了一套房屋，开盘后，开发商同时向业主公开出售小区的停车位。张先生一家花了42000元买下了一个地下停车库和一个地面停车位。其中地下停车库28000元，地面停车位14000元。开发商交房后，小区物业入住便开始向业主收取停车费。张先生认为自己既然已经买断了这两个停车位，就可以随意使用，根本就无须再交费。况且停车位是小区的公共配套设施，开发商是无权对外出售的，遂向法院提起诉讼。

通过本案深入探讨，我认为应该首先澄清实务中的“停车位”概念外延应包括地面停车位与地下停车库，之所以要明确这样的界定，是因为对象的不同会导致其在性质、权属、使用与处分上的认定都存在差异。

通过分析我国现行《物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”我认为我国已经通过承认当事人间处分合法性的方式认可了停车位可作为所有权之标的，这样的立法观点应该是得到赞同的。因为这将使得停车位纳入到所有权规范体系中，通过必要的登记制度配合，以解决现实中很多权属纠纷。

地面停车位与地下停车库在性质上应该存在一定差异。地面停车位并不具有类似于地下停车库在构造上的独立性，因此其应属区分所有建筑物的共有部分①《物权法》第七十四条第三款也可为旁证:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。，而地下停车库因具有利用和构造上的独立性，且为所有权之标的，因此应属专有部分。在本案中，张某在购房时向开发商支付28000元价款购买出售的地下停车库，因此双方达成买卖契约，所有权由开发商移转于张某。

对于停车位的使用问题，我认为应该有三点需要澄清:第一，地下停车库因基于当事人间买卖契约决定所有权归属，因此特定业主享有排他性的所有权及使用权;第二，地面停车位应包括共有停车位和公共停车位，也有观点认为应当分为公共停车位和专用停车位，业主对共有停车位享有共用权，而公共停车位则主要供临时来客停车使用。因地面停车位从性质上系属区分所有建筑物的共有部分，因此业主应对其维修和养护分担必要的管理费用，同时为确保停车位满足需要并保护业主利益，开发商应当为预留充足数量的公共停车位;第三，对于仅有地面停车位的住宅小区，地面停车位除包括前述二者之外，应还包括专有停车位。此专有停车位与地下停车库性质显存差异，因为业主通过认购取得的仅仅是使用权而并非排他性的所有权，此外其使用权应附属于业主对区分所有建筑物专有部分的所有权而存在，即如果住房产权发生移转，业主也当然地失去其对专有车位的使用权。

关于停车位的处分，正如前述，业主不得为与其所有权分离而单独处分行为，此实乃因停车位与建筑物专有部分有密切主从关系，且各业主间系整体利益团体应互相负责，不论是保留专有部分所有权单独将停车位使用权售予他人还是保留停车位使用权而将建筑物专有部分售予他人都损害了其他业主的权益。

4.基地权利。随着社会的发展，农民的收入普遍也得到提高，很多农民开始自己建造房屋用于居住或从事经营活动，农民占有基地修建房屋的合法权源即须拥有宅基地使用权。目前对建筑物与宅基地的所有多为共有，因此在相关的财产处分上经常会发生各种纠纷，因其与建筑物区分所有权问题同样密不可分，特作为一种实务类型加以分析，兹举一案例如下:

秦某曾于1986年建造一栋三层楼房，面积约210平方米，1990年秦某将一层转让给本镇居民郑某，郑某在一层开了一家餐馆，双方在办理房屋产权变更登记时，在登记簿和产权证书上都注明该房屋为双方共有，但在登记薄的“附记栏”中注明一层为郑某所有，二三层为秦某所有。1994年，当地遭遇罕见的洪灾，该楼一层遭水淹，水退后房屋严重受损，秦某与郑某遂协商决定:将该房屋拆除后，由秦某出资15万元，郑某出资10万元，翻盖一栋三层楼房，郑某占有一层，秦某占有二三层。协议订立的第二天，双方遂将旧房屋拆除。十天以后，有一家公司找到秦某，提出因该块地段位置较好，愿出高价购买该块地基。秦某也考虑到自己难以筹措15万元的盖房资金，遂决定转让地基。双方协商，以8万元的价格转让该块地基。价款交付秦某以后，秦某告知了郑某，郑某并未表示异议。但提出，因该房属于双方共有，且其所有原房屋的一层，对地基享有全部的使用权。因此，卖地基的价款应当由双方均分。秦某认为自己应分得价金的三分之二，郑某只能分得三分之一的价金。双方因不能达成协议，郑某遂向法院提起诉讼，请求分得4万元价款。

在本案中，应当首先明确秦某与郑某在房屋所有权上系区分所有，而非共有，此由二人在登记薄“附记栏”所做的注明即可看出。关于区分所有与共有的区别这里不做详述，仅指明区分所有系数个所有权，而共有系所有人共同享有一个所有权。引用该案的目的是为了探讨建筑物区分所有权与基地使用权的关系问题，此问题对于解决实务中建筑物区分所有权人就基地处分引发的纠纷意义重大。

由于区分所有建筑物与其附着基地不可分离，因此应当认为建筑物区分所有权和基地利用权具有一体性。我认为该论断应当包含两层含义:第一，拥有建筑物区分所有权的各自然人得对基地享有共同的权利，因此建筑物区分所有权人对基地的处分应征得其他所有权人的同意;第二，原则上区分所有建筑物与其对应基地所有权应同属一人，以避免复杂的法律关系导致的财产纠纷，因此当建筑物区分所有权人对其建筑物专有部分及共有基地份额为一体处分时，其他建筑物区分所有权人不得对该基地份额的出卖主张优先承买权。建筑物区分所有权和基地利用权的一体性原则有利于防止区分所有建筑物和基地随意处分导致的权属纠纷，使权利划分明确，提高物的利用效率。

二、我国建筑物区分所有权理论体系梳理与完善

当下我国建筑物区分所有权理论经过学者一段时间的集中探讨与争论已经初成体系，并且理论成果在现行法律、司法解释、规定条例中也得到体现，但是我认为相关理论体系仍有内容错误、缺失以及不系统、逻辑性不强的问题，因此本文在前文做大量分析研究，结合前文所述的实际问题基础上，以《物权法》中关于建筑物区分所有权的有关规定为依据，谨将我认为我国应采取的建筑物区分所有权理论体系梳理列述如下，仅供参考:

我认为我国建筑物区分所有权理论体系至少应该包含三部分内容:物权关系构建、区分所有建筑物的管理、区分所有权人请求权体系及其规范基础。之所以这样划分一方面是出于遵循《物权法》相关规定的考虑，另一方面也是为了反映实务中纠纷类型。

具体来说，物权关系构建中，主要包括建筑物区分所有权的类型、基地权利归属以及财产处分三大问题。建筑物区分所有权包括专有部分与共有部分所有权，共有部分又包括法定共有部分、天然共有部分与约定共有部分。此种划分方法源于《最高院关于建筑物区分所有权的司法解释》的规定。关于专有部分与共有部分的权利归属问题上，应该明确专有部分由特定区分所有权人专用，共有部分各区分所有权人共用，同时应该存在这样的例外:依当事人约定专有部分与共有部分的使用以保持转化性。基地权利归属问题上，我认为基地权利由建筑物区分所有权人区分所有，其处分应当经过区分所有权人的同意，并且应当保证建筑物区分所有权与基地权利主体的一体性。

区分所有建筑物的管理中，主要论述的就是区分所有权人的成员权问题，具体包括管理机构、管理事项及议事规则、监督对象三个方面。《物权法》对此均有较明确的规定:根据我国《物权法》第81、82条的规定，管理机构包括业主大会和业主委员会，但在具体的事务执行上，由委托或授权管理机构即物业服务管理人员负责;《物权法》第76条规定了管理事项及议事规则;《物权法》第78条第2款，第79条和第82条分别规定了对决议机构以及物业服务管理人员的监督。

关于区分所有权人请求权体系及其规范基础这部分内容，主要采纳了台湾请求权基础理论。我认为建筑物区分所有权人的请求权应当包括对违反义务人或业主委员会作出的停止违反义务行为的请求权、对业主委员会作出的禁止使用的请求权、对法院作出的剥夺区分所有权的请求权(即转让区分所有权的请求权、收回区分所有权的请求权、拍卖区分所有权的请求权)。关于请求权的规范基础，我认为我国《物权法》的规定是不全面而需要完善的。目前《物权法》仅包含概括性规范即第83条。而缺少具体的规范特别是程序性规范现行《物权法》未设专门规定，应尽早设定。在专门规定设立前，我认为可以适用《物权法》第三十四到第三十六条。

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