房屋承租人优先购买权的法律研究

2015-03-26胡海雷

黑龙江省政法管理干部学院学报 2015年3期

胡海雷

（中央财经大学法学院，北京 100081）

优先购买权制度很早就已出现，但是房屋承租人的优先购买权制度则产生在第二次世界大战之后，在德国的民法典中初次对其做出了规定。虽然我国的《房屋租赁纠纷解释》第21条至24条对房屋承租方优先行使购买权的相关问题作了规定，但是该规定比较简单粗略，现实操作性不强，造成司法实践中的很多问题。

一、房屋承租人优先购买权的界定

（一）房屋承租人优先购买权的概念

房屋承租人的优先购买权是指某些特殊主体依据相关法律规定或者合约的约定，当房屋所有权人出售此房屋时，这些特殊的主体在同样的条件下拥有的优先购买的权利[1]。房屋承租人的该项权利是优先购买权中的一种，台湾地区将此项权利称之为房屋优先承买权，是指拥有房屋所有权的主体在出售房屋时，承租此房屋的人拥有在同样的条件下优先购买的权利。德国将此项权利称为房屋先买权，并且在其民法典中的债权部分和物权部分，分别对此权利做出了规定。总地来说，中外学者对房屋承租人拥有的优先权所下的定义大同小异。

（二）房屋承租人优先购买权的权利性质

对于此项权利性质的界定，一直是理论界争议的焦点。对于此项权利性质的研究，直接决定了研究此权利的方法和方向。

第一种观点认为，此项权利为一种请求权。即认为在所有者出售其拥有的房屋时，此房屋的承租方拥有在一样的条件下请求优先购买的权利，是一种请求优先订立合同的权利[2]。优先订立合同的请求权只是一种请求权，承租人只拥有请求出租人将房屋出售给自己的权利，而不能自己独立取得此房屋，其取得房屋的所有权需要出租人履行特定的行为[3]。台湾实务界主要采此种观点。

第二种观点认为，此项权利为一种形成权。即认为在房屋的所有者出售其房屋时，此房屋的承租人只依自己单方的行为便可在同样条件下与出卖人签订房屋的买卖合同，而不需要获得出卖人的同意，拥有的是一项积极的形成权。我国台湾部分学者持此观点，“认为此项权利，无论它是被法律规定或者由当事人约定，认为其属于形成权，即特定主体得以单方的意思表示，形成与出卖人出卖于其他人同样条件为内容之契约，而不必经出卖人承诺”。

第三种观点认为，此项权利为一种期待权。此种观点认为，房屋的所有者尚未将房屋出售，那么承租方的权利尚未变成现实，只是处于期待权状态。王泽鉴教授认为：“所谓期待权，是指由于具备权利完成的部分内容，所以法律对其予以保护，使之具有权利性质的法律待遇。”期待权可以从两个角度把握：从积极方面来说，权利的构成，虽然尚未完成，但是已经进入完成的过程，权利人已有所期待；从消极方面来说，实现权利的过程尚未完成，权利尚未赋予。此外，应该具备哪些内容，方能构成期待权，应该考虑两方面，一是取得该权利部分内容已受法律保护，二是有赋予权利地位的需求。

笔者认为，此权利是一种期待权，它是一种可能实现也可能无法实现的权利。它的实现需要具备所有人出售房屋和承租人在同样条件下购买此房屋这两项条件，当这两项条件具备时，承租者方可行使优先购买权，这符合期待权的定义和特征。如按王泽鉴教授的观点分析之，承租方的此项权利自消极层次而言，在出租方出售租赁房屋之前，权利还未发生；自积极方面言，承租方已有所期待。其中，由于房屋出租方和承租方存在合法有效的租赁关系，同时承租方的此项权利为法律赋予，其已受法律的保护。又如前所述，承租方的此项权利具有重要的制度价值，对其做出规定有助于实现社会资源的优化配置，因而有对此项权利赋予权利性质的需求和必要。所以房屋承租方的优先购买权应是一种期待权。

二、房屋承租人优先购买权制度中的问题

（一）次承租人是否享有优先购买权的问题

我国法律规定了房屋承租方的优先购买权，但是对次承租人是否享有此权利并没有做出规定。那么，次承租人是否也享有此项权利呢？首先，我们应当明确承租方的此项权利和次承租人的该项权利有何不同。如前所述，房屋承租方该项权利存在的基础法律关系是所有人和承租方之间订立的租赁合同，涉及的当事人包括出租方、承租方和购房的其他人；次承租人此项权利存在的基础法律关系是转租方和次承租人之间订立的转租合同，涉及的当事人包括房屋出租方、承租方（转租方）、次承租方、购房的其他人。虽然在实际操作中，次承租人拥有的权利在很多方面会参考承租方享有的权利的规定，但是基于两者在基础法律关系和涉及的当事人等方面的不同，致使次承租人的此项权利和承租人的权利仍存在较大的差别。

关于次承租人是否享有此项权利的问题，学界存在着不同的观点。有学者认为，房屋的所有人与次承租人不存在合同关系，故在所有人出售房屋时，即使承租方不行使优先购买权，次承租人也不享有此项权利[4]。另有一些学者认为，承租方将房屋转租，产生了一个新的租赁权，将由次承租人行使该房屋的部分所有权的权能，因此次承租人应当享有优先购买权。还有一些学者认为，次承租人的优先权不能超越承租方的此项权利，只有在承租方不行使此权利时，次承租人方可行使优先权[5]。对于以上观点，笔者都不完全赞同，认为在所有人出售房屋时，次承租人不仅享有优先购买的权利，而且在承租人和次承租人的权利发生竞合时，次承租人的权利应优先行使。

目前的通说是不承认次承租人拥有此权利，主要基于以下理由：（1）承租方享有此权利是由法律直接规定的，我国并没有对次承租人的此项权利做出规定；（2）在房屋被多次转租的情形，如果赋予次承租人该权利，将会有多个人享有购买权，从而加重了房屋所有人的义务，并且房屋所有人都无法了解谁是最终承租者，从而无法履行通知义务，以使自己的部分权能受到限制[6]；（3）承租方行使该权利的基础是与房屋出租方签订了租赁合同，而次承租人与出租方不存在直接的权利义务关系，所以次承租人不能向出租方主张该房屋优先购买的权利，同时出租方也不负在同样条件下向次出租人转让房屋的义务[7]。

对于以上不同意次承租人享有优先购买权的学说观点，笔者不甚同意：（1）法律虽然没有明确规定次承租人享有此权利，而根据法律解释学的方法，并不能将次承租人排除在承租者范围之外，并且无论原合同还是转租赁合同，皆属于租赁合同的范畴。（2）因为承租者在转租其租赁的房屋时，需要得到出租人的同意方能有效的转租。并且在转租的情形，出租方不是转租合同的当事人，原租赁合同的承租方才是转租合同的当事人，因此所有人在出售其房屋时，应由原租赁合同的承租方履行告知次承租人的通知义务，而出租人只需在合理的时间内通知原租赁合同的承租方即可，不必由出租人向次承租人履行通知义务。（3）“承租方行使该权利的基础是与房屋出租方签订了租赁合同，而次承租人与出租方不存在直接的权利义务关系，所以次承租人不能向出租方主张该房屋优先购买的权利”的说法，没有根据[8]。因为次承租人行使该权利是基于其和承租方签订的转租合同，而不是承租方和出租方签订的原租赁合同，所以次承租人行使该权利并没有突破相对性原则。

（二）关于承租人行使房屋优先购买权时的同等条件问题

根据我国《合同法》第230条的规定，承租人行使优先权是以与其他购买人处于同样条件为前提的，否则不仅侵犯了其他购买人的权利，同时也会损害出卖方的相关利益。那么，在实践中，应如何确定同等条件的内容和标准呢？同等条件是以房屋所有人与购买方在订立买卖租赁房屋合同时拟确定的条件为标准的，就其内涵而言，我国法律和司法解释对其尚未作出明确规定，但是学术界对“同等条件”的内涵解释存在两种观点：一是“完全同等理论”，此观点主张承租方行使优先权的条件需要与其他购买人完全相同；二是“相对同等理论”，此观点主张承租方行使此项权利的条件与其他购买人大约相等即可。目前，大部分学者比较认可“相对同等理论”[9]。从司法实践来看，两种观点皆存在不合理之处：如根据“完全同等理论”适用，则所有人可能为了限制承租方的此项权利而故意设置一些苛刻条件，使承租方不能顺利地行使该项权利，从而使此制度流于形式。而“相对同等理论”存在的问题，就是难以对“大约相等”这个标准作出界定，并且由于在实践中缺乏统一标准，主观裁量尺度过大，从而使优先权制度难以实施。

综合以上两种观点，笔者认为在实践中应采用“相对同等理论”，但应当以规范形式对其必备的要素进行规定。“同等条件”应具备的要素主要包括以下几点：

第一，交易价格。所有人出售其出租的房屋也是为了获取房屋的对价，无论交易对象是承租方或者是其他购买人，都必须满足出卖方心里预期的最大利益。出卖方只会将房屋出售给报价最高的购买人，所以承租方行使购买房屋优先权利的前提是与其他购买者具有相同的价格。

第二，交易期限。在交易价格相同后，不同的交易期限会影响出卖方出售房屋所获得的对价。从出卖方角度看，获得对价的期限越早，越有利于出卖方利益的最大化，因此交易期限也是“同等条件”中的一项重要内容。但是，此处存在另一个问题，如出卖方同意其他购买人分期付款，那么承租方是否也享有相同的条件呢？有学者认为，出卖方同意其他购买人分期付款是建立在对他人支付能力信赖的基础上的，是买卖合同的一个条件，而承租方不具备这样的条件，因而不享有分期支付的权利[10]。但笔者认为，不能以对交易对象的信赖作为限制购买房屋权利优先行使的条件。否则，房屋出卖方将会以此为由限制承租方的此项权利，不利于承租方利益的保护。

第三，交易方式。买卖合同中的交易方式包括交付现金、以物换物、债务抵消等。一般而言，交付现金是上述交易方式中最有保障的方式。因此，房屋出卖方也最希望以交付现金的方式来交易。所以，当其他购买人采用交付现金方式完成交易，而承租方采取其他方式时，承租方不符合“同等条件”的规定，不享有购买房屋的权利优先行使的条件。

此外，以上讨论的均是同等条件的必备要素。那么是否具备这些条件后，承租方就可以行使优先购买的权利了呢？答案是否定的。承租人此项权利的行使是建立在平等主体的基础之上，如果其他购买人与承租方存在法定的利害关系时，则承租方应丧失此项权利。因为在保障承租方相关权利的同时，立法者应考虑亲属血缘关系对于交易的影响。笔者认为，对于家庭内部之间的相关交易，不应做出过多的约束。因此，在此种情况下应不受承租人优先权的限制。

（三）房屋承租人优先购买权与第三人利益保护的冲突

当出租方出售其所有的房屋，并且存在其他购买人时，承租方的权利行使势必会牵涉第三人利益保护的问题。其中，关于出租方与其他购买人签订的合同是否一定有效的问题，我国2009年最高法司法解释第21条已经做出相关规定。笔者认为，这主要是欲对承租人优先购买权的性质做出清晰的界定，以纠正《意见》第118条长期的错误观点。并且笔者认为，如果出卖方与其他购买人故意抬高商定价格，而私下低价成交，刻意排除承租方行使权利的，属于出租人和其他购买人的共同侵权行为，应认定其签订的合同无效，但此时合同的无效并非基于《意见》第118条的规定，而是基于合同法恶意串通，损害第三人利益的规定。此情况下，承租方可以出租方与其他购买人实际成交的价格，优先取得该房屋。此外，本文主要通过对以下三种情形的分析，来研究房屋承租人优先购买房屋的权利与第三人利益保护冲突的问题。

第一种情形：出租方刚有出售房屋的意向，在尚未与其他购买人接触时，承租方提出行使购买此房屋权利的情形。此时承租方行使购买权，或是基于房屋出租方出售房屋的通知，或是自己通过其他渠道知晓。那么，此时承租方权利的行使便不能拘泥于法律规定的“同等条件”的限制。因为此时其他购买人尚未出现，“同等条件”无从谈起。如果非要僵硬地来安排一个其他购买人与出租方商谈出售条件，然后再由承租方按照出租方与其他购买人谈定的“同等条件”来行使购买房屋的权利，这显然对其他购买人是不公平的。因此，对于此种情况，应由出租方和承租方直接商定条件，若能达成一致，自然和立法规定承租方优先购买房屋权利的意图相契合，若不能达成一致，出租方继续出售房屋的，承租方可以再次行使此项权利。

第二种情形：出租方与其他购买人已经签订房屋买卖合同，但房屋尚没过户时，承租方提出购买此房屋的情形。此情形下，承租方主张购买权的，根据强制缔约请求权的属性，将在出租方和承租方之间成立另一个此房屋的买卖合同。而出租方和其他购买人的合同，在不具备无效的情形时，此合同有效。此时，形成了一物二卖的情形。那么，此时出租方应向承租方履行合同还是享有选择履行合同对象的权利呢？关于此问题，目前存在较大的争议。笔者认为，虽然在“一房二卖”的情形，两个合同均有效，但是应从立法者设立优先权的目的来解决此问题，就是应认可承租方优先于其他人购买的权利。如果出租方以对承租方相应的赔偿为对价，来代替出租方向承租人履行合同的义务，那么承租方优先权制度便失去了应有的意义。因此，在一房二卖的情形，笔者比较支持出租方应向承租方履行合同的观点。

第三种情形：出租人已与其他购买人办理房产过户登记手续，承租方主张优先行使购买房屋权利的情形。根据《房屋租赁纠纷解释》第24条的规定，“有下列情况之一的，承租者主张优先行使购买房屋权利的，人民法院不予支持：……

（四）其他购买人善意购买出租的房屋并已经办理登记过户手续的”。按照此条款的规定，承租者是否享有优先行使购买房屋的权利还要看其他购买人是否是善意的，若其他购买人是善意的，自然取得房屋所有权，承租方即不得再主张此权利。如果其他购买人是恶意的，则承租方仍可继续主张优先行使购买房屋的权利。笔者认为，该条款的规定是不合理的，房屋出租人作为所有权人，其处分权能并没有失去，根据合同相对性，其与其他购买人签订的房屋买卖合同，如果没有法律规定的无效或者可撤销情形，应认定为有效。由于已办理过户登记手续，则无论其他购买人是恶意还是善意，均已取得房屋所有权。不过，在其他购买人是恶意时，承租方可以向出租人和其他购买人主张损害赔偿请求权。

此外，还存在对“善意”如何理解的问题。一般情况下，是从租赁房屋是否进行过登记备案进行衡量。对于租赁房屋的登记备案制度，我国相关法律规范有明文规定，但是这些规定在现实生活中并没有得到很好的执行，没有进行过备案登记的房屋租赁合同大量存在。此时，对其他购买人是否“善意”的判断，应采用推定的方法，如果租赁合同已经备案登记，视为其他购买人已经知道这一情形。在这种情况下，如果其他购买人仍受让此房屋，则推定其为“恶意”；如果房屋租赁合同没有进行备案登记，并且没有充分的证据能够证明其他购买人知晓这一情形，则视为其不知道房屋已被出租，推定其为“善意”。