“营改增”后房地产企业的税收筹划

金晓云

“营改增”后房地产企业的税收筹划

金晓云

“营改增”是我国税收制度上一项非常重要的减税措施，它被看作是我国从1994年以来税改措施中流转税方面最为重大的一次改革。对于房地产企业而言，即将进行的“营改增”能够减轻企业的纳税负担、有效避免现行税收制度中存在的重复征税现象，但由于房地产企业经营的特殊性，“营改增”也可能给房地产企业带来更重的税收成本负担。因此，研究“营改增”对房地产企业的影响及如何合理进行新政策下的税收筹划显得意义重大。

营改增；房地产企业；税收筹划

随着营业税改征增值税这一税收制度改革的不断深入，不断有新的行业纳入“营改增”试点范围。“营改增”对试点企业的税负有何影响，影响多少，企业应如何在“营改增”后做好纳税筹划，是每个试点企业必须面对的新问题。房地产企业进入“营改增”试点范围已是大势所趋，因此在新政实施之前，很有必要进行“营改增”对房地产企业的影响研究，以期把握新的契机，在新形势下合理进行税收筹划，减轻企业负担，促进企业的良性健康发展。

一、房地产企业“营改增”改革背景分析

2012年1月1日，营改增试点开始在全国推行，成为不可逆的趋势。营业税改增值税，就是原来缴纳营业税的项目，现在改为征收增值税。增值税只对服务或者产品的增值部分进行纳税，从而有效地避免重复征税现象。“营改增”的主要目的是：减轻企业负担，完善现有的税收制度，消除重复征税；在税收上扶持第三产业发展，促进产业结构调整升级；增强国内企业竞争力，优化企业出口、投资和消费结构。“营改增”是中国税收制度的一次重大改革，必将对促进中国经济发展、产业结构调整和完善税收制度产生非常深远的影响。“营改增”避免了重复征税，使企业税负降低，成本下降，市场竞争力增强，同时也会降低通货膨胀的水平。

继2013年交通运输业、部分现代服务业和2014年铁路运输、邮政服务业、电信业纳入“营改增”后，目前仅剩生活性服务业、建筑业、房地产业和金融业未纳入“营改增”。国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。因此，未纳入“营改增”行业的税收改革推进时间仅剩下一年多。关于房地产业“营改增”的具体时间，目前虽未明确，但财政部长楼继伟在2015年3月份举行的十二届全国人大三次会议记者会上曾坦言：“不动产‘营改增’最难，但今年（2015年）肯定出来”。

二、“营改增”对房地产企业纳税的影响

“营改增”对我国房地产企业产生的影响包括积极影响和负面影响两个方面，需予以辩证分析。

1.积极影响

对于房地产企业而言，“营改增”带来的最大的变化就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、退税的现象，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”。其次，“营改增”改变了价格体系，将营业税的“价内税”变为增值税的“价外税”，建立了增值税进项、销项的抵扣关系，这必然会促使房地产企业自觉调整内部架构。此外，“营改增”将促进房地产企业的优胜劣汰，以往缴纳营业税时，房地产企业按照既定税率缴纳，财务计算简单。“营改增”后，采取进项抵扣，房地产企也需要重新设计经营流程，变粗犷式管理为精细化管理。这样一来，那些规模小，运营不正规的企业就很难跟上节奏，不但不能降税，反而会加税。

2.负面影响

首先，在政策过渡阶段，房地产企业可能会出现一定的损失。如某个房产项目在“营改增”前完工了，但“营改增”后销售还没结束，税率一下从5%增加到11%，企业也就没有进项税抵扣了，且由于销售合同的约束，售价也不能改，则会出现重大损失。

其次，“营改增”后建筑企业税负增加，并将转移给房地产开发商。建筑业如果实施11%的增值税税率，那么几乎没有建筑企业能实现减负，建筑企业税务负担加大后，必然会转移给房地产开发商。而对于那些自己有建筑部门，或有下属建筑企业的房地产企业来说，受到的影响更大。

第三，“营改增”后材料和劳务费等不能再获得增值税发票，或抵扣有限。这使得一部分材料、劳务费不能开发票，或不能开增值税专用发票，因而增加房地产企业的负担。

最后，“营改增”后房地产企业联营合作风险增加。在增值税下，销项税额是不含税工程造价×增值税率，进项税额是增值税专用发票上标注的增值税额。如果联营项目不能取得增值税专用发票，增值税进项税额就变得很小，缴纳税款较多，可抵扣税款减少，实际税负可达到6%～11%，甚至超过利润率。

三、新政策下房地产企业税收筹划的建议

“营改增”对房地产企业的影响是非常深刻的，不但会影响到企业流转税的问题，同时还会影响到企业的成本、利润等事项，事关企业发展之大计，应当引起企业足够的重视。以下针对房地产企业如何适应新政策提出几点筹划建议。

1.加强业务人员知识培训，提高业务技能

就目前情况来说，我国的房地产企业在成本管理方面存在一些这样或者那样的问题，管理很不规范，同时，由于“营改增”政策刚刚实行，企业缴纳增值税的意识还没有完全形成。在“营改增”之后就要求房地产企业必须要规范经营行为，甚至是需要调整经营流程，特别是房地产企业的采购部门，一定要转变思维方式以适应新的税收政策的转变，以期为房地产企业更好地服务。与其他的企业相比，房地产企业有其自身的特点，主要是房地产工程量大，项目周期长，从项目开发到完工销售，一般工期都会在3年以上，在这样一个漫长的周期内，会产生很多的成本费用，且在很长一段时间内只发生增值税的进项税，数额很大。在缴纳增值税时，在凭证认证、管理和计算等方面都会对企业提出一些比较严格的要求，因此企业需要适应新政策、新形势的要求，加强对企业涉税人员业务技能的培训，提高他们的业务技能，熟悉有关增值税方面的税收政策，规范业务流程，确保企业各项经营活动的顺利开展，为企业减少不必要的成本费用。

2.积极主动的向税务机关学习请教，建立良好的协调沟通关系

“营改增”之后，税收的征管主体发生了变化，由地方税务机关变为了国家税务机关。因此，这就要求房地产企业要积极主动地与国家税务机关联系，多学习请教，建立顺畅的沟通关系，及时了解增值税方面的知识，掌握“营改增”后房地产企业在税务方面的应注意事项，及时获取最新的税收政策信息，为企业营造良好的纳税环境，使自身纳税行为符合相关规定的要求，保障房地产企业的健康发展。

3.在经营活动的各个环节进行合理的税收筹划

一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业在一般纳税人处购进零散材料时，要索要增值税专用发票，这样可以用以抵扣；在小规模纳税人处购进商品时，在不能抵扣或者抵扣低的情况下，可以在价格上要求便宜一些；二是利用税率差异。一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；三是合理利用纳税人身份进行税收筹划。“营改增”之后，小规模纳税人在进项税超过了当期销售额的8%时，税负要比一般纳税人的税负更重，这时房地产企业就有必要申请成为一般纳税人，从而减少增值税的负担；四是纳税时间上争取延迟。在尽快取得进项税发票的情况下，开出销售发票的时间要尽量延迟；五是争取优惠政策。增值税具有相对多的减免税政策，比如和环保相关的劳务或者产品，国家规定具有相应的优惠政策。需要各房地产企业根据各自单位的实际情况、财务人员对增值税有关条文的掌握等情况，机动灵活地进行税务筹划。

4.根据“营改增”对企业产生的影响，转变营销策略

在定价不变的情况下，“营改增”能够降低房地产企业的费用和成本，提升企业的利润，但另一方面又会对不同的企业造成不同程度的成本上升。在这种情况下，就要对各类企业进行分类，关注“营改增”条件下竞争对手的不同，有的放矢地调整营销策略，从而提高企业的竞争优势。房地产企业可以利用进项税额抵扣优势扩展业务范围，实现业务升级。由传统住宅地产向多元化房地产、相关领域扩张，在开发一般房地产的同时，投资零售商业、保障性住房、商业地产等，使之成为新的业务增长点。另外，混业经营的模式也更有利于房地产行业抵御市场风险。

5.其它措施

首先，多要增值税发票。“营改增”时代，房企面临税制衔接、税收政策变化等难题。因此，税制改革前房地产企业就应做好应对措施。“营改增”之后，企业的税负很大程度上由进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。

其次，剥离建筑业务。建筑业也将被纳入“营改增”行业，剥离建筑业务后，上游建筑安装业务将成为房地产企业进项税额的主要来源，若建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。因此，剥离建筑业务将是房地产企业减轻税负的重要举措之一。

总而言之，“营改增”对于房地产企业来说具有两面性，是一把“双刃剑”。房地产企业必须以“营改增”为契机，进一步规范房地产企业的经营行为，使自身更快地驶入可持续发展的快车道，发挥房地产企业在促进我国经济发展方面的强大作用。

［1］郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗［J］.财会月刊，2012（12.）

［2］崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策［J］.税务策划，2012（12）.

［3］李英贵.增值税转型会计及消费型增值税会计的探讨［J］.会计之友，2007（1）.

（作者单位：福建广播电视大学）