房屋拆迁评估法律探析

【政法论坛】

周洲(1991—)，女，湖南长沙人，长安大学法学系硕士研究生，主要从事房地产法研究。

房屋拆迁评估法律探析

贺桂华， 周洲

(长安大学 法学系， 西安710064)

摘要：房屋拆迁评估结果直接关系着拆迁人和被拆迁人的切身利益，判断房屋拆迁评估行为的合法有效，必须具备房屋拆迁评估法律关系的三个要素，即主体、客体及内容，还必须遵循房屋拆迁评估的原则，即独立评估原则、客观公正原则和合法性原则，并正确适用法律，以保障各方权益，维护社会发展及其稳定，使房屋拆迁评估工作朝着独立、公正、合法的方向发展。

关键词：房屋拆迁；评估；法律关系；原则；法律适用

收稿日期：2015-01-09

作者简介：贺桂华(1963—)，女，山东潍坊人，长安大学法学系教授,硕士生导师，主要从事房地产法研究；

中图分类号：D922.181

文章编号：1008-777X(2015)03-0059-03

文献标志码：A

一、房屋拆迁评估法律关系

房屋拆迁评估行为是否合法有效，要从房屋拆迁评估关系的三个方面要素进行判断，即主体、客体和内容。

1.房屋拆迁评估的主体

(1)房屋拆迁评估机构

房屋拆迁评估机构是对房屋直接进行评估的主体，由拆迁人和被拆迁人协商选择或随即选择。根据国务院2011年1月21日颁布实行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，被征收而面临拆迁的房屋价值评估主体，必须是有法律规定相应资质条件的房地产评估机构。对于该类机构一级、二级、三级的条件要求在2005年发布，2013年修正的《房地产估价机构管理办法》中都有具体的规定，房屋拆迁评估机构必须满足相关法律的规定条件，才能成为适格的评估主体。[1]

(2)委托人

房屋拆迁评估法律关系的主体还包括委托人即房屋征收部门，房屋征收部门要成为适格的委托人必须依法、依职权或者依授权委托具有房屋征收的权限，其才能根据以委托人的身份向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与房屋拆迁评估机构签订房屋征收评估委托合同，对双方的权利义务进行约定。

(3)被拆迁房屋的所有权人或继承人

房屋拆迁评估法律关系的主体还包括被拆迁房屋的所有权人或继承人受赠人，所有权人必须提供《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》《房屋所有权证》、购房发票、收据、生效的法院判决书、裁定书或者仲裁机构的裁决书等证据证明其为合法的所有权人，若是共有房屋还需出示《结婚证》《户口本》《户籍证明》等证据材料，受赠所得房屋需提供《赠与合同》《公证书》等证据材料，继承所得要求出示被继承人与继承人存在身份关系的证据材料如《户口本》《结婚证》《遗嘱》《公证书》及法院生效判决书、裁定书等证据材料证明房屋系其通过继承所得。

2.房屋拆迁评估的客体

房屋拆迁评估的客体即房屋拆迁评估主体权利义务所指向的对象，在房屋拆迁评估法律关系中就具体为待评估的房屋及房屋所附着于的土地使用权。对于房屋价值作为房屋拆迁评估的客体是毫无争议的，房屋作为房屋所有人财产，能够体现完全的所有权，并能用货币体现，对房屋价值的评估能够对房屋所有权人进行补偿，因此房屋当然地属于房屋拆迁评估的客体。

但对于房屋下的土地使用权而言，是否作为房屋拆迁评估的客体颇具争议，国有土地上房屋拆迁评估中的土地使用权，是否为评估客体，学者们有不同的看法。有学者认为对于划拨的土地而言，使用者并没有交纳土地出让金，国家为公共利益的需要收回土地，无需再对土地使用权进行补偿。而也有学者认为房地一体，房屋是实体财产，土地使用权是财产权利，因此需要区分房屋和土地使用权的归属情况相应进行补偿。[2]笔者认为，对于划拨用地，使用者本身就没有为土地使用权的取得而付出，当国家要求收回时，对于土地使用权方面自然没有补偿的必要。对于出让用地，在受让方获得土地使用权的有效年限内，收回土地，必然损害其利益，因此对于在出让土地上房屋拆迁的评估，应当将土地使用权作为房屋拆迁评估的客体。

集体土地上的房屋拆迁，先是对集体土地的征收，转为国有土地，而集体土地上房屋的价值往往不如土地的价值，对房屋进行拆迁，最终是对房屋下土地的再利用，被拆迁人在集体土地上享有土地使用权的事实客观存在，对房屋进行拆迁不仅涉及房屋财产权利灭失，同时也剥夺了对房屋下土地的使用权，并且这种土地使用权在征收之后的价值剧增，从利益分配和社会稳定的角度出发，也应将土地使用权作为房屋拆迁评估的客体。

3.房屋拆迁评估法律关系的内容

房屋拆迁评估法律关系的内容即在房屋拆迁评估法律关系中主体具体的权利与义务。

房地产评估机构是依法成立的中介机构，也是以营利为目的的企业法人，有为其提供的评估服务获取利益的权利、有了解进行评估所需要的材料及询问当事人、证人的权利。对于义务而言，房屋拆迁评估机构和评估人员须履行以下义务：(1)主体必须适格具有评估能力，针对评估客体的需要，评估机构具备相应的评估资质，拥有合格且通过资格要求的评估人员；(2)按照科学的方法进行评估，在接受委托方的委托后，对客体及拆迁的房屋按照《国有土地上房屋征收评估办法》等其他法律法规的规定，结合房屋的实际情况，按照被评估房屋的类型，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法的其中一种或者多种方法，结合评估行业的行业规范，进行评估；(3)遵循法定的评估程序，真实、客观地做出评估并出具明确且依据充分的书面评估意见；(4)评估机构及评估师须在评估意见上签名或者盖章；(5)依法及时告知相关人员有对评估意见提出异议权利及时限；(6)被评估人对评估意见有异议或者人民法院认为评估人有必要出庭时有出庭作证的义务。

委托人的权利是作为《房屋拆迁评估合同》的一方当事人，有依法、依职权或者依授权签订委合同，监督合同履行的权利，也有协助合同履行的义务。

被拆迁房屋所有权人及继承人或受赠人对房屋拆迁评估机构有共同选择的权利，也有如实提供证明其系房屋所有权人及继承人或受赠人的证据材料的义务，同时对评估过程及评估结论有知情权。

二、房屋拆迁评估的原则

房屋拆迁评估行为的合法有效，还要求房屋拆迁评估机构必须遵循以下原则:

1.独立评估原则

房屋拆迁评估涉及的往往是拆迁人和被拆迁人的利益博弈，相对于政府的征收或者开发商的拆迁，被拆迁人往往处于弱势地位，必须依照2002年建设部发布的《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的要求，房地产评估机构包括双方协商和随机选择的房地产评估机构，都要从原来挂靠的单位中脱离，成为独立的企业法人，在评估中处于第三方地位，不受其他任何组织和个人干涉，做出符合房屋实际价值的评估，确保房屋拆迁评估意见系评估机构的真实意思表达，从而保障被拆迁人的利益，维护社会经济的稳定和秩序。[3]

2.客观公正原则

房屋拆迁评估要遵循客观公正的评估原则，即评估过程中要公平、公开、公正，根据房屋所在位置，从区位要素、交通要素、周边环境要素、房屋质量要素等房屋价值评估的技术标准，客观公正地进行评估，不能千屋一面，而要根据房屋的实际情况做出公正的评估报告，不能过高地评估而使拆迁人面临损失，也不能过低地评估而损害被拆迁人的合法权益。

3.合法性原则

合法性原则是各类评估都需要遵守的基本原则，合法性原则要求房屋拆迁评估的主体资格合法，房屋拆迁评估的客体也在法律规定的范畴中，最重要的是在房屋拆迁评估过程中必须遵守国家关于房屋拆迁评估的各项法律规定，确保房屋拆迁评估报告的法律效力，一旦违反了合法性的评估原则，将要接受的则是评估报告失效的法律后果，且不遵守合法性原则必将产生更多的社会矛盾不利于社会的正常发展。[4]

三、房屋拆迁评估的法律适用

房屋拆迁评估的法律适用，从法律的效力等级上来说具有最高法律效力的是根据《立法法》由全国人大及其常委会起草、审议通过的《土地管理法》和《城市房地产管理法》，在法律位阶上拥有法的地位，属于基本法律。是其他法律法规的原则性指导和制定规范，其他下位阶的法律法规不得与之相抵触。国务院的《城市房屋拆迁条例》和建设部的《关于房屋拆迁估价的指导意见》，以及地方各级政府根据各个地方的实际情况因地制宜制定的地方性法规、条例都不得违反上位法的规定。另外，关于新法优于旧法的法律适用原则同样适用于房屋拆迁评估的法律体系当中，例如2011年公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》就废止了2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》。[5]

从房屋拆迁评估法律关系分析法律的适用，则从主体客体和内容方面分别进行适用。对于主体资格有规定的生效法律如《房地产估价师置业资格制度暂行规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产评估机构管理办法》等专门针对评估主体的法律当然的适用。对于客体及内容的规定也如是这般。但在房屋拆迁评估法律关系中还有三方当事人之间的其他法律关系，拆迁人与评估机构存在着委托与被委托的合同法律关系则适用《合同法》或《民法通则》，若出现纠纷，则根据合同约定或法律规定适用《仲裁法》《民事诉讼法》及其相关法律。

综上所述，房屋拆迁评估是综合性很强的工作，要使房屋拆迁评估意见具有法律效力，必须确保主体、客体及内容的合法有效，且在房屋拆迁评估中坚持独立评估原则、客观公正原则和合法性原则，并正确适用法律，以保障各方权益，维护社会发展的稳定，使房屋拆迁评估工作朝着独立、公正、合法的方向发展。

[参考文献]

[1]周莹莹.房地产估价的法律分析[D].昆明：昆明理工大学,2007.

[2]刘宪水，孙琳，韩秀丽.房屋拆迁了,土地使用权怎么补偿？——兼谈拆迁房屋补偿评估法律制度的完善[J].中国土地,2006，(4)：42-43.

[3]何虹.城市房屋拆迁评估问题的探讨[J].广西政法管理干部学院学报,2005，(6):46-49.

[4]张春德.对房屋拆迁评估的几点思考[J].黑龙江科技信息,2008，(7):80.

[5]钱明生.房屋拆迁补偿价应如何评估[J].中国房地产金融,2004，(2)：35-36.

[责任编辑王银娥]

Legal Analysis on House demolition and Assessment

HE Jia-hua, ZHOU Zhou

(LawSchool,Chang’anUniversity,Xi’an710064,China)

Abstract:House demolition assessment is directly related to the vital interest of the relocation household. Legal and valid demolition must take into consideration three crucial factors: subject, object and content. Demolition assessment principle must be strictly followed in order to ensure that it is in accordance with the relevant law.

Key words:house demolition; assessment; legal relation; principle; applicable law