买卖不破租赁的限制研究

孙 昊



买卖不破租赁的限制研究

孙 昊

（安徽大学法学院，安徽合肥 230601）

“买卖不破租赁”原则是民法领域一项非常重要的原则。“买卖不破租赁”原则是随着社会经济的发展,为了保护承租人的利益而产生的。但随着改革开放的不断深入，“买卖不破租赁”原则固有的缺陷表现的越发明显，其正逐渐成为不利于租赁市场健康、有序运行的障碍。通过比较中外各国有关“买卖不破租赁”原则的规定，发现该原则的缺陷，并对其完善提出合理的建议。

“买卖不破租赁”；限制性保护；租赁权公示制度；适用范围

一、买卖不破租赁的概念及价值

作为民法体系中的重要原则——“买卖不破租赁”是指在出租人在与承租人之间的租赁合同生效后，租赁期届满前，出租人与第三人签订买卖合同，转移该租赁物所有权的，该第三人和承租人有权依据原租赁合同继续享有权利，并承担相应的合同义务；买受人自动取代原出租人的地位，并同时继受原出租人的权利义务；承租人可以基于租赁关系对抗买受人。该原则在我国的法律制度中有其存在的必要性及不可或缺的价值，主要体现在以下两点：

1.该规则使得租赁合同不因租赁物的转让、买卖而受到影响，使得承租人可以稳定、持续地对租赁物加以利用，从而发挥租赁物的最大功能，取得最大的社会效益。同时，租赁物的新所有权人自然而然的承受了原租赁合同，这样就免去了订立新合同的需要，从而减少了有关成本。

2.该原则通过限制出租人、受让人的部分权利，在一定程度上抑制了合同中的不公平待遇，从而保护处于弱势地位的承租人，提高租赁物的经济效用；同时也稳定了财产流转秩序，符合市场经济效益规制，有效地建立起健康有序的市场经济秩序，同时也进一步完善了市场经济法制[1]。

二、我国现行法律的缺陷及实务中出现的问题

1.现实生活中存在这样的案例：甲公司为取得某银行的贷款，将其所有的商品房一套抵押给银行，并书面承诺其对该商品房享有绝对所有权，且该商品房上未负担其他权属；在查阅了国土局登记薄后，该银行确定甲公司对该商品房享有绝对所有权，遂将贷款划拨给甲公司，从而取得了该商品房的抵押权。当贷款到期时，甲公司无力偿还。在银行准备对该房屋进行拍卖，从而实现抵押权时，发现乙居住在该房中。经过调查，事实情况是：在银行依据与甲公司签订的抵押合同依法取得抵押权之前，乙已经依据与甲签订的租赁合同取得了房屋的租赁权。银行遂提起诉讼，要求乙搬出房屋，乙拒绝搬出。对本案的裁判，法院有两种观点。一种观点是，房屋抵押权人银行基于对不动产物权公示公信原则的信赖，在查阅了不动产登记薄确信该不动产上无权属负担后，就该不动产进行抵押，由于甲公司与乙之间的房屋租赁合同未办理不动产权属登记，银行在准备实现抵押债权时，才发现房屋租赁权存在，为保护不动产交易的安全和秩序，应保护银行的利益，本案不适用“买卖不破租赁”规则。另一种观点认为，房屋租赁权不需要办理不动产权属登记，依“买卖不破租赁”原则，应驳回银行的诉讼请求。至此，我们会不由得产生疑问，为什么会出现两种不同的裁判结果。如果适用“买卖不破租赁”规则，则银行的利益就会受到一定程度损失，如果不适用，则承租人就会受到损失。可见，买卖不破租赁规则的适用与否关系到利益双方平衡问题，在这个问题上，法律如何平衡双方主体之间的利益，我国现有的法律还没有给予明确的规定。

2.考虑到承租人可能会处于弱势地位，为了维护其合法权益，设立了“买卖不破租赁”原则。但在现实生活中，租赁关系中的弱势方并不一定是承租人，如果坚持认为弱者一定是承租人，无节制加强对承租人的保护，这将容易导致承租人与出租人恶意串通，损害买受人利益。

3.我国法律并未像《法国民法典》或《日本民法典》那样规定：只有经过登记公示后，租赁合同才能取得对抗效力，即我国缺少相应的不动产租赁公示制度。在我国现行的法律体系之下，只要是在租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，无论承租人是否已经取得租赁物，也无论租赁物是否仍在承租人的占有之下，承租人都可以主张适用“买卖不破租赁”原则[2]。同时也造成潜在的买受人无法知道标的物是否处于租赁之中，更无法将租赁协议纳入考虑的范围，从而导致买受人负担无法预料的损失。

4.当不动产所有人出于交易反悔或是为了阻碍不动产上抵押权的实现的目的时，则很容易利用租赁关系不公示的特点，伪造不动产上的租赁关系，依据法定的“买卖不破租赁”原则，侵害买受人或抵押权人的利益，甚至置买受人或抵押权人对不动产拥有权利却无法实现的困境[3]。

三、构建“买卖不破租赁”原则的限制性保护制度

由于“买卖不破租赁”原则符合以实现物的利用最大化和鼓励交易为核心的现代法治理念，并且其本身也有其他法律制度无法替代的功能，所以必须在遵循其原有属性的基础上，对其进行重建、完善，从而使其能充分发挥作用，更好的促进社会经济的发展。

（一）完善我国的租赁权公示制度

我国有关法律规定：只要租赁物在租赁期间就具有相应的对抗效力，并未规定登记是获得对抗效力的要件，这导致实务中出现了一系列的问题，因此要建立租赁权公示制度。租赁权登记公示制度是指出租人和承租人对其设立的租赁权以登记的方式对社会进行公示，表明租赁权的存在，从而维护第三者的合法全权益。

同时，可以仿效我国《物权法》第24条的规定，对租赁权公示制度采用登记对抗主义模式，即登记并非租赁权设立的有效要件，其只是租赁权可以对抗第三人的前提。法律应当将是否进行登记的选择权交给租赁合同的双方当事人，若选择了登记，则可以适用“买卖不破租赁”原则，否则不能主张适用。

最后，对未登记的租赁关系，给予承租人一个合理的权利保护期。为了保护未登记租赁关系的承租人的权利不被强势的出租人和租赁物的买受人侵害，在完善租赁权公示制度时应当给予承租人一个合理的权利保护期，即在租赁物所有权转移并由出租人通知承租人之日起，在保护期内，租赁关系继续有效；保护期经过之后，租赁物的买受人可以将租赁物收回。若因客观原因导致出租人无法及时通知承租人时，可以以公告的方式进行通告，一段时间经过后，视为已经通知承租人。

（二）严格限制“买卖不破租赁”原则的适用范围

可以效仿大陆法系其他国家的主流做法，在我国法律中明确规定：对于房屋或土地等不动产租赁合同，如果该合同已经登记公示，则该合同具有对抗第三人的效力，即只有不动产才能适用“买卖不破租赁”原则。同时，还要对几类特殊的不动产作出例外规定：

1.通过不动产所有权的告知或其他渠道，承租人了解到不动产上存在有效的抵押权，仍然签订租赁合同的，由此产生的租赁关系不适用“买卖不破租赁”原则。对此，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第65条、第66条已经予以明确规定。

2.在租赁关系设定时双方当事人有特殊约定的情形。出租人与出租人在签订租赁合同时，在合同中明确约定：当发生出租人出卖租赁物时，租赁物的买受人不受租赁关系的约束，可以要求承租人返还租赁物。当约定的情形发生时，承租人应当依照约定返还租赁物，“买卖不破租赁”原则并不适用于该种情形。

3.对于法院查封的不动产上设定的租赁关系限制适用。确保债权人能够实现其债权，是设立查封制度的本质所在。不动产所有人或使用人对不动产的处分权，在不动产被查封后随即消灭。因此，在债务人或其他人的财产被法院依法查封之后，原所有权人未经法院许可擅自处分该财产的，该处分行为不发生相应的法律责任。从另一方面来说，如果承租人在明知租赁物可能被变卖的情况下，依旧与出租人签订租赁合同的，那么承租人就应当承受可能产生的风险，法律没必要再保护其合法权益[4]。

“买卖不破租赁”原则是合同法的重要补充，其充分体现了诚实信用原则和平等的法律地位，是促进市场经济快速发展的重要保障措施。随着我国市场经济的不断发展以及我国法制的不断完善，“买卖不破租赁”原则必将得到进一步的补充、完善。

[1]孙莉莉,苏凌,叶春森.买卖不破租赁规制的法律价值研究[J].经济师,2011,(4).

[2]陈基周.论“租赁权物权化”之公示——以两岸“买卖不破租赁”立法比较为中心[J].企业家天地,2005,(6).

[3]赖丽华.不动产买卖不破租赁制度的异化及其制度重建[J].企业经济,2010,(5).

[4]周珺.论“买卖不破租赁”规则的适用对象[J].青海社会科学,2013,(3).

2014-11-06

孙 昊（1992-）,男,安徽大学在读研究生,研究方向:民法.

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1672-4658(2015)01-0077-02