论我国房产税制度的改革

吴三妹

贵州师范大学法学院，贵州 贵阳 550001

一、我国房产税的概念

各国对房产税的界定存在着一定的差异，中文的房产税大致与英文中的“Property Tax”同义，我们可以看出此英文对房产税有了很直接的翻译，因此我们对房产税的概念有一个初步的理解:房产税是一种财产税，它是财产税的一个税种，是国家有权机关以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收税收的一种税收。由这个定义可以看出房产税有以下几个要素:房产税由国家有权机关进行征收，它是以按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，房产税以产权人的房屋为征税对象。

二、征收房产税的必要性

我国贫富差距逐年拉大，在世界上也不多见。中、低收入者的生活质量偏低，主要就表现在住房问题上。对于房产税的作用，既不能完全否认房产税在调解资源配置中的积极作用，也不能将房产税神话，好像房产税政策一出房价就会下降，这是不现实的。

房产税是财产税的一个部分，作为国家对经济进行宏观调控的工具之一，它对我国的财政收支以及资源的优化配置起着着重要的作用。征收房产税能够有力打击我国当前房地产市场囤积投机行为，有利于维护整个房地产市场的稳定有序健康发展。

三、我国当前房产税制度存在的问题

(一)税基过窄

根据我国房产税的规定，房产税的征收的范围只是城区、矿区等的房屋，这样就可能导致许多囤积投机行为的出现。炒房行为的加剧，使得我国贫富差距日益严重，这也会扰乱社会经济秩序，当然也会使得国家财政的收入的减少。

基于税收公平原则，以农村城市划分征收范围是不合理的。随着社会经济的发展，这样征收范围的划分会导致郊区、农村冒着被查处的风险进行违章建设。所以，我国幅员辽阔，应该根据不同地区的实际情况制定相应的政策，这就需要赋予地方一定的立法权，并完善相关免税政策。

(二)计税依据不合理，固定税率不科学

我国房产税以房产价值计征，这一规定在设定之初本身就不针对个人住房，且就我国当前的情况看，从价计征的方式很难有效调节土地资源配置，我国囤地炒房行为严重。再者，房产价值在计算的过程中根据具体情况扣除10%－30%，这一灵活性相对于我国各个城市相差数十倍的房价，无异于杯水车薪。房产税制度在全国地区性差异逐渐拉大的情况下依然采用固定税率，显然不利于平衡当前房屋资源的配置。夏睿对此问题认为:“当前房产税税制实行全国统一税率。未考虑地区间差异性，缺乏弹性，不利于房产税调节作用的发挥。国家可制定比例税率，让各地政府根据自身发展的实际状况选择不同的房产税税率。从低到高制定不同层级，对应不同税率。在充分考虑到各个地区发展的不平衡性的基础上，切实发挥好房产税抑制房屋数量、控制房地产市场过度发展的作用”。［1］

(三)税种繁多，体制复杂，流通环节重，保有环节轻

我国房地产从一级市场到二级市场，除了各种赋税，还有一个地租式的费用——土地出让金，大量税收集中在这个阶段，这也是我国房价居高不下的原因之一。政府在流通环节中一次性获得大量的财政收入，导致了房地产市场的钱权交易行为。

我国地方政府的财政收入中，土地出让金的占比很大，原因也在于我国房产税制度中对土地保有环节征收的税收过少。开发商在获得土地的过程中，大部分支付价值都体现在土地出让金上，只有很少的一部分缴纳了税金。这样的结果是，地方政府为了一次性获得稳定的财政收入把大量的土地出让给开发商，以致最后供应的土地量大大超过了需要的土地量。由于对个人占用几乎不征税，大量的土地闲置一两年后再被转手出卖，这样经几次手便可催生高额房价。更严重的是，由于对土地闲置情况的处罚措施施行不到位，以专门买地为业的房开商由此而生。

四、对完善我国房产税制度的对策

(一)扩大税基，将农村房屋自住房屋列入征收范围

随着我国社会经济的发展，房地产市场从改革开放初期的城市逐渐伸入城镇及农村地区，当前房产税制度中的征收范围不再适宜。为了引导个人合理住房消费，防止郊区及农村地区违章建筑行为的发生、以及国家资源的浪费，应当扩大我国房产税的税基。

(二)以人均面积为计税依据

关于房产税的计税方式和起征点存在不同的观点，我认为从价还是从量应该区分房产的不同用途，经营性房产体现的更多是投资的价值，其收益与房屋价值呈现正相关，应该从价计征。而个人居住的房屋体现的是居住的价值，从缓解住房紧张，控制占用面积方面来考虑，应该从量计征，并设定生活必须的免征部分。

(三)房产税税率实行累进制税

1.房产税采用固定税率的缺点

世界上征收房产税的国家，大都采取比例税率征收。目前，我国只有上海、重庆率先推出个人住房持有阶段房产税的试点，全国经营性房屋仍然实行统一的计税方式，并且个人住房及其他经营性房屋仍实行固定税率。由于房产税是产生于计划经济时代，随着房地产市场的发展，各地区之间房地产价格出现明显差异，仍采用这种税率非常缺乏弹性。

2.采用超额累进制税率的优点

房屋虽然是生活必需品，但是由于房屋的耐用性、唯一性以及土地资源的有限性，使得房屋更容易成为资本炒作的目标。“税收制度中纳入累进税可使整个税收结构更加公平，且该公平是比例性的，最易维持。”［1］其实，我国房产税的更深层目的并不是打击高房价，而是打击囤积炒房行为。但是就目前我国房产税规定来说，固定税率的实行使得这类税款很可能最终转嫁到房价上去，由购房人承担。从这个角度来看，房产税不但抑制不了高房价，可能反而会助推房价的上涨，因此若不采用超额累进制税率就不能从根本上打击囤积炒房行为。

通过对比可以看出:只有使房屋投机无暴利可图，让房屋不成为资本过度集中的目标，才能恢复房地产市场的正常运转，使房价维持在一个合理的水平。

(四)赋予地方相应立法权，实行差别化起征点和税率，完善免税条款

1.由地方在法律规定的范围内根据当地经济发展状况确定起征点及税率

我国各个地区经济发展差异较大，而房产税制度的制定与当地经济发展水平息息相关。税费的多少通常由当地政府提供的公务服务的质量决定。我国各个城市在公共服务上有很大差别，这就需要赋予地方相应的立法权，根据当地的经济发展状况以及公共服务质量制定相应的税收标准。以贵阳市为例，可以通过相关数据确定城市人均居住面积，据此确定面积起征点。再根据政府在公共服务上的投资确定相应阶梯税率。应该说明的是，在确定起征点和税率时应当区分农村房屋与城镇房屋，通过征求当地民众意见，结合实际情况制定税收政策。

2.完善免税条款

我国现行房产税制度税基过窄不利于政府对房地产市场的管理，但若贸然将税基扩大也不利于房地产市场的发展，还有可能引发社会动荡。所以应完善相应的免税制度，一是起到缓冲作用，二是平衡相关利益。免税条款应当充分考虑到低收入人群和劣势群体，特别是农村地区。就实际情况而言，中国大部分农村经济发展落后，人均收入水平低，应当确保税收不影响纳税人的基本生活水平。

［1］李晓峰.开征物业税对房产价格的影响探析［J］.经济经纬，2010(3):46－48.

［2］夏睿.当前我国房产税税制在的问题及改革构想［J］.技术与市场，2011(2):96.

［3］地方政府没有权力出台房产税［J］.前沿，2010－5－24.

［4］刘植荣.对房产税合法性的认识［J］.学习月刊，2010(6):22.