人民法院执行拍卖房屋过户中的抵押权登记如何注销

●张祥珍

人民法院执行拍卖房屋过户中的抵押权登记如何注销

●张祥珍

一、案例引出的问题

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第31条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。按此规定，房屋拍卖后，原设定在房屋上的抵押权因拍卖而消灭，但对于在房产登记部门办理的抵押权登记应如何注销，该规定没有明确。《房屋登记办法》(以下简称《办法》)第48条规定，经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：(一)主债权消灭；(二)抵押权已经实现；(三)抵押权人放弃抵押权；(四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。按此规定，抵押权注销登记系依抵押权人申请而启动的登记，房产登记部门没有职权自行注销抵押权登记。房屋拍卖后，如果抵押权人不申请房产登记部门注销，人民法院不指令房产登记部门办理注销，且房产登记部门又无职权直接注销，该抵押权仍存在于该房屋，这种结果显然是竞买人无法接受的。

王某某在某市有房屋一处，2009年8月，王某某以该房屋作抵押向吴某某借款50万元，并在房产部门办理了抵押登记；2009年12月，王某某又以该房屋作抵押向吴某借款30万元，并在房产部门办理了抵押登记；2010年2月，王某某再次以该房屋作抵押向李某某借款30万元，并在房产部门办理了抵押登记。2013年，王某某因无力偿还借款，法院将王某某房屋拍卖，并向房产登记部门送达执行裁定书和协助执行通知书，要求房产部门协助将王某某的房屋过户登记至竞买人程某名下(有关法律文书未要求注销抵押登记)。因法院要求过户登记的房屋存在抵押权且法院又没有说明如何处理，房产部门向法院提出了审查建议，请求法院告知在上述抵押登记未注销的情况下，是否要求房产登记部门继续按照法院协助执行文书办理拍卖房屋过户登记手续，若要求继续办理，抵押权登记是否要求登记部门注销。法院回复房产部门要求继续按照协助执行文书的要求办理(回函仍未要求注销抵押登记)。房产登记部门按照法院协助执行文书和回复意见将拍卖房屋过户登记到程某名下，抵押权登记仍存在拍卖房屋上。程某要求房产部门注销抵押权登记，房产登记部门经协调，法院最终指令房产部门注销抵押权登记，房产部门据此将抵押权登记注销，问题得以圆满解决。该案虽然以协调方式圆满解决，但该案并非仅仅是个案而是类案，各地法院认识不一，其引发的问题值得深思，亟需对探讨解决路径。

二、抵押权登记是否应该注销

根据《规定》第31条，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭……。抵押权属于担保物权，设定在房屋上的抵押权在房屋拍卖后，该抵押权也应消灭。抵押权既然已经消灭，在房产部门办理的房屋抵押权登记也应消灭，对房产登记部门来讲，抵押权登记的消灭就是抵押权登记的注销，换言之，就是注销抵押权登记。

根据《办法》第48条，抵押权注销登记有四种法定情形，即主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权以及法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。《规定》第31条规定的“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭”情形，显然属于法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。所以，根据《办法》第48条的规定，设定在房屋上的抵押权在房屋拍卖后，该抵押权登记应予注销。

三、抵押权登记注销的法定启动程序

根据上述分析，可以看出，设定在房屋上的抵押权在房屋拍卖后，该抵押权登记应予注销。但核心问题是如何启动抵押权注销登记的程序，是相关当事人申请注销，法院指令房产登记部门注销，还是房产登门部门直接注销？

《办法》第7条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(一)申请；(二)受理；(三)审核；(四)记载于登记簿；(五)发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。由此可见，申请是启动登记程序的主要方式。登记的启动程序依各国立法例主要有三种形式：申请登记、嘱托登记和径为登记，其中申请登记是最主要的启动形式。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律、法规和本办法另有规定外，登记依申请进行，不申请不能启动登记程序，这是《办法》确立的一个重要原则。……而且将大量实践中依职权登记的情形转为依申请登记。①住房和城乡建设部政策法规司住宅与房地产业司村镇建设办公室编：《房屋登记办法释义》，人民出版社2008年版，第23页。

《办法》第35条第2款规定，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。此条是关于房产登记部门办理嘱托登记的规定，也就是实践中最为常见的协助人民法院执行房屋过户登记的情形。

而对于径为登记(也称为依职权直接登记)，《办法》仅规定了两种情形，一是房屋所有权注销，二是不涉及房屋权利归属和内容的更正登记。《办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。该条是对登记机构径为注销登记的规定。径为注销登记是指无需当事人主动提出申请而由不动产登记机构基于职权直接办理的注销登记。②前引①，第156页。

《办法》第75条第1款规定，房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。此条是关于“依职权更正”的情形，并严格限定为“不涉及房屋权利归属和内容的情形，此种情况实际上就是房屋自然状况出现笔误或遗漏，……《办法》允许登记机构依职权更正登记”。③前引①，第360页。

所以，对于房屋抵押权注销登记房产登记部门无职权直接注销，因为抵押权注销登记不属于房屋所有权注销登记，更不属于房屋更正登记，所以《办法》中关于径为注销登记的规定不能适用于房屋抵押权注销登记的情形。申请抵押权注销应是抵押权人的法定义务，也就是说应有抵押权人申请抵押权登记注销。但实践中，抵押物一经拍卖，不管抵押权人的债权是否全部得到受偿，抵押权人已不可能再履行申请抵押权注销的义务。

四、抵押权登记注销的其他启动程序

在房产登记部门无权直接注销，原抵押权人又不申请注销的情况下，要解决该抵押权注销，只有通过法院强制执行来完成，法院可以强制原抵押权人申请注销，房产登记部门根据其申请注销抵押权登记；在原抵押权人不申请注销的情况下，法院也可以直接指令房产登记部门注销，房产登记部门根据法院指令直接注销。但法院认为，房屋已经拍卖，并为竞买人出具了办理房产过户登记的材料，抵押权注销问题属于房产登记部门的工作，故不再向房产登记部门出具新的法律文书。那么，程某是否还有解决该问题的其他可行的途径可以选择？

一是程某起诉吴某某、吴某、王某某排除物权妨碍。在程某取得房屋所有权后，由于吴某某、吴某、王某某抵押权的存在，妨碍了程某对该房屋行使所有权，程某有权起诉吴某某、吴某、王某某排除妨碍。该途径理论上可行，但实践中未必行得通，由于程某与吴某某、吴某、王某某并没有直接发生债权债务关系，也没有与吴某某、吴某、王某某直接发生房屋交易行为，也就是说在程某取得房屋这一基本事实方面并没有与吴某某、吴某、王某某发生任何法律关系。而且，程某取得该房屋时通过人民法院拍卖取得，其已经按照拍卖价格支付了房款，履行了相应义务，取得的房产也应该是完全产权的房屋，也应该存在妨碍行使物权的情形发生。第三，如果程某起诉吴某某、吴某、王某某，还将会发生不可预知的时间成本和经济成本。总之，程某选择起诉吴某某、吴某、王某某的可能性极小。

二是程某起诉房产登记部门不作为，诉请法院判令房产登记部门注销抵押权登记。抵押权注销登记属于房产登记部门的职责，由于房产登门部门未注销抵押权登记，所以，程某可以选择起诉房产登记部门。通过上述分析，房产登记部门并非不想注销抵押权登记，而是《办法》没有规定其可以依职权直接注销，也就是说，房产登记部门不是不为而是不能为，在此情况下，程某选择起诉房产登记部门，也将会发生不可预知的时间成本和经济成本。总之，程某选择起诉房产登记部门不作为的可能性也极小。

三是人民法院在执行中一并指令注销抵押权登记。人民法院在拍卖王某某的房产时，不可能不知道房产已经存在抵押权的事实，因为拍卖房产前，需要依法调查权属状况。既然如此，王某某的房产拍卖后，人民法院就有义务和责任要求抵押权人到房产登记部门办理注销登记，这本来就是抵押权人的法定义务。房屋抵押权的处置问题属于协助执行的附随义务，鉴于房屋拍卖后，其抵押权随即消灭，法院在要求房产登记部门协助执行房屋过户登记的同时，应一并要求房产登记部门办理抵押权注销。

经过以上分析，对于人民法院执行拍卖房屋过户中的抵押权登记注销问题，在抵押权人不申请注销、房产登记部门无权注销的情况下，要依法解决抵押权注销问题，人民法院一并指令房产登记部门注销比较可行。

(作者单位：青岛市不动产登记中心)

责任编校:石少红