产权式商铺业主能否要求自主经营

●曹 慧

产权式商铺业主能否要求自主经营

●曹 慧

【要点】

产权式商铺是由国外引进我国的一种新型商业地产销售模式，其核心理念是所有权与经营权的分离。购买产权式商铺的业主享有的是建筑物区分所有权，包括对专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。商铺业主要求自主经营的权利应当予以保障。

【案情】

上诉人（一审被告）：山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）。

被上诉人（一审原告）：李雪霞。

第三人：济南京硕教育科技有限公司（以下简称京硕公司）。

2006年8月31日，李雪霞与圣凯公司签订《商品房买卖合同》，约定：李雪霞购买圣凯公司开发的泺源大街29号二层2Z227号商铺，建筑面积15.30m2（其中套内建筑面积7.95m2，公用部位及公用房屋分摊建筑面积7.35m2）；每平方米单价24959.48元，计款381880元，首付161880元，银行按揭贷款220000元；2007年7月1日交房。关于装修、设备标准，圣凯公司承诺:出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中，对商场公共装修、街铺装修、装饰、设备标准作出了约定，李雪霞所购买的商铺类型为专柜，合同附件三中专柜对应的装修标准为“不作另外装修，按公共部分标准”。合同签订后，李雪霞实际付款383627元，圣凯公司于2009年1月7日向李雪霞开具发票，载明建筑面积为15.37m2。2009年8 月12日，李雪霞取得济房权证历字第156966号房产证，载明房屋建筑面积为15.37m2，套内建筑面积为7.95m2。本案诉争房屋的《商品房买卖合同》及补充协议中均载明，李雪霞所购买的2Z227房屋的规划用途是商业办公，合同约定的房产是一种投资商业地产的行为，适用法律法规及商业惯例、习惯。房产证所附房屋分户平面图亦注明户与户之间的隔墙、楼板及公用建筑之间的隔墙、外墙（包括山墙）均为共有。

2007年9月1日，李雪霞与圣凯公司签订《委托经营管理协议》，约定李雪霞将其2Z227号商铺委托圣凯公司经营管理，期限3年，自2007年9月1日至2010年8月31日，年租金为30550元（约为已付房款383627元的8%），于每年的9月1日先付租金。同日，李雪霞将商铺交付圣凯公司。双方协议另约定委托经营期满李雪霞可以继续委托圣凯公司经营管理，如李雪霞自行出租或自营，经营业态需符合圣凯财富广场整体商业业态、规划，所经营商品需符合圣凯公司对商场的统一规划要求；协议期满，圣凯公司需继续租用该商铺的，应于期满前向李雪霞提出续租要求；返租期满后，双方协商将商铺按签订的商品房买卖合同附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状，由圣凯公司交付李雪霞。但该《委托经营管理协议》期满后，圣凯公司未返还李雪霞商铺。2011年5月，圣凯公司与第三人京硕公司签订场地租赁合同，约定该公司承租面积为1180.22m2（含2Z227号商铺），租赁期限自2011年5月16日至2016年5月15日。该租赁行为，未经李雪霞同意，李雪霞与圣凯公司未续签《委托经营管理协议》。圣凯公司提出降低协议租金的续约要求，双方经多次协商未果，现圣凯公司仍占用李雪霞的商铺。李雪霞诉至法院，请求：确认《委托经营管理协议》终止；判令圣凯公司赔偿损失（按年租金58000元计算）；判令圣凯公司按照《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状，腾空并返还房产。

在本案一审审理期间，圣凯公司支付李雪霞人民币42917.62元。二审期间，圣凯公司又向李雪霞支付17581元。

【审判】

济南市历下区人民法院认为，李雪霞购买圣凯公司开发的房产，并已取得房产证，房产证上关于房屋的记载足以证明其构成独立的物。尽管涉诉房屋没有按约定设置墙壁与商场其他部分分隔，但不能否定其具有独立的使用价值，李雪霞享有房屋独立的产权，是房屋的所有权人。基于双方的《委托经营管理协议》期限已届满，双方的委托经营关系业已终止，圣凯公司未经李雪霞许可而一直占用房屋至今，已侵害了李雪霞的合法利益，且该委托经营管理协议中亦有在委托经营期满后李雪霞可收回房屋自行出租或自营等方面的约定，因此圣凯公司应返还房屋，并向李雪霞赔偿自双方《委托经营管理协议》期限届满后至实际腾房日或续签协议之日的损失，参照双方签订《委托经营管理协议》时依据的按照购房款的8%的年收益率计算赔偿数额较为合理。

此外，圣凯公司应按照《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状。双方在《委托经营管理协议》约定:“甲方同意乙方对商铺进行适当装修。返租期满后，双方协商将商铺按签订的《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状或按当时装修现状由乙方交付甲方。”现李雪霞要求圣凯公司按照《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状，交付房产，理由充分，应予支持。圣凯公司在返租期满后未按约将房屋返还，未经李雪霞同意，又将涉案房屋出租给第三人，已构成侵权。另，双方签订的《委托经营管理协议》已期满，对李雪霞主张的确认双方上述协议已终止的诉讼请求，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第71条、第106条、第117条，《中华人民共和国合同法》第235条，《中华人民共和国物权法》第39条之规定，判决:一、原告李雪霞与被告山东圣凯置业有限公司于2007年9月1日签订的《委托经营管理协议》终止;二、被告山东圣凯置业有限公司于判决生效之日起30日内返还原告李雪霞圣凯财富广场商业广场二层2Z227商铺（建筑面积15.37m2套内建筑面积为7.95m2）;三、被告山东圣凯置业有限公司按商品房买卖合同附加的装修标准返还原告上述房屋;四、被告山东圣凯置业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告李雪霞房屋租金损失（自2010年9月1日起至判决生效之日止，参照原告已付购房款383627元的8%/年计算），被告山东圣凯置业有限公司已付的42917.62元应予扣减;五、驳回原告李雪霞的其他诉讼请求。

圣凯公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提出上诉。

济南市中级人民法院经审理认为：本案所涉及商铺虽然与其他商铺之间无物理间隔，但商铺的位置、面积是具体确定的，商场内部的商铺与商场公共区域相通，能够独立使用，具备独立的使用价值，可以作为独立的物权客体，商铺的业主享有的是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权，对共有部分的共有权以及因业主之间共同关系而产生的成员权。而商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益以及事实上和法律上的处分权。业主对专有部分的所有权是绝对的、排他性的权利，专有部分自主经营或是委托经营应当属于业主自主决定的事项，不受其他业主的限制。根据《中华人民共和国物权法》第76条第（七）项的规定，业主的共同决定权应限于“有关共有和共同管理权利的重大事项”，业主专有部分的物权行使，不属于共同决定的范围。本案李雪霞对其购买的商铺享有全面的、完整的所有权，李雪霞可以自主决定其经营方式。李雪霞与圣凯公司签订的《委托经营管理协议》的期限已届满，因该协议约定，期满后可以由圣凯公司续租，也可以由李雪霞自营或自行出租。圣凯公司在合同到期后继续控制使用商铺并收益，没有合同依据和法律依据。因此，现李雪霞要求圣凯公司返还商铺符合协议的约定，应当予以支持。圣凯公司在返还商铺时应按照双方签订《房屋买卖合同》中约定的专有部分的装修标准返还李雪霞专有部分之商铺。

双方之间经营管理合同到期后圣凯公司仍继续将涉案商铺出租以获取收益，李雪霞要求圣凯公司支付此期间的损失，应当支持。对李雪霞的损失以双方原经营管理协议约定的租金标准来认定，较为公平合理。故原审判决对损失数额的认定并无不当，但诉讼中圣凯公司已支付的使用费应予扣除。由于二审中圣凯公司向李雪霞支付了部分房租，二审判决将一审判决中圣凯公司应当赔偿的损失数额进行相应扣减，其余判项均予以维持。

【评析】

一、“产权式商铺”的概念与其经营中存在的问题

购物中心属于一种特殊的零售业形式，这种零售形式诞生于美国，其操作方式是产权、经营权、管理权的三权分离。开发商持有产权，将产权内的商铺向商户出租，分散经营，由开发商所委托的专业商业管理公司对全部商户的经营实行统一管理。统一的管理是此类商业模式存在和发展的必要条件之一，也是其区别与其他零售业的标志。①姚辉：《〈物权法〉上业主撤销权及其适用》，载《法学论坛》2009年第6期。

这种新型的零售业模式传入我国后，由于市场环境不同而发生新的变化。由于大型购物中心的开发耗资巨大，开发商还贷的资金来源如果仅依赖于商户分散经营的租金收益，则其成本回收期限较长，而目前我国国内金融制度对开发商的贷款期限无法满足这一要求，于是导致开发商往往将商铺的出租变为出售，以筹集建设资金或是实现建设资金的迅速回笼，“产权式商铺”的概念由此产生。所谓“产权式商铺”，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的品牌经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。

将商场整体分割为若干小面积分别出售，会导致商场产权分散的局面，对实现统一经营造成根源性的障碍，虽然开发商采取一些方式试图解决这一问题，比如在商铺销售的同时与业主签订委托经营协议，以取得统一经营权，但这种方式不能从根本上解决产权分散与统一经营的矛盾。原因在于，委托经营协议是附期限的，开发商只是在约定的委托管理期限内享有经营权，在委托经营合同到期后，如果商场经营良好，则双方完全可能续签合同，使商场统一经营的模式延续，一旦商场经营不善，业主定期回报难以保障，对统一经营失去信心，则会提出自主经营的要求，导致委托经营合同难以延续，动摇商场整体统一经营的模式。本案就是开发商与业主之间委托经营协议到期后，个别业主不同意续签委托经营合同而引发的纠纷。

产权式商铺作为一种新型的房地产销售模式对商业性房地产市场的发展具有积极意义。但商业性房产分割销售导致了单独所有权与统一经营权的分离，正是由于此问题的存在使得我国大部分的产权式商铺的命运都是以火爆热销开场，但最终却以惨淡经营或无法正常开业而告终。目前我国法律体系中尚无“产权式商铺”的法律概念，而这种房地产销售模式在我国市场经济中现实存在且具体操作中存在许多问题，确实有必要对其法律属性进行探讨。

二、产权式商铺能否构成建筑物区分所有之专有部分

判断产权式商铺能否构成建筑物区分所有中的专有部分，首先需要考虑其能否成为独立的物权客体。传统法学理论中，能够作为物权客体之物必须是现有物、有形物、独立物。现有物，指作为物权客体之物必须是现实存在的，能够被现实支配的物，而不是将来才能产生或获得的物；有形物，指占有一定空间具备一定形体的物；独立物，指能够单独作为物权客体，具有独立的使用价值与交换价值，在构造上、功能上、法律上能够与其他的物区别开来而独立存在的物。产权式商铺是现有物、有形物，毋庸置疑，但对于产权式商铺是否具备独立性，学界存在一定争议。我们认为，认定物权客体是否具备“独立性”的标准，不能脱离物的特定使用功能，产权式商铺四周虽然没有墙体，但其位置、面积是具体确定的，就商场内部商铺这一特定功能来说，产权式商铺可以成为独立的物权客体。

我国《物权法》第六章对建筑物区分所有权进行了专门规定。建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一个所有权享有的对其专用部分的专有权，对共用部分的共有权以及各个所有人之间基于其共同关系而产生的成员权的结合。它是由专有所有权、共有权、成员权三部分构成。②李开国、张玉敏：《中国民法学》，法律出版社2002年版，第394页。构成建筑物区分所有权的专有部分需要满足以下条件：（1）必须具备构造上的独立性。在构造上能够与建筑物其他部分明确区分开。（2）必须具有利用上的独立性。可以排他使用，具有独立的经济效用。（3）通过登记予以公示并表现法律上的独立性。③王利明：《论商铺业主的专有权及其行使》，载《法学论坛》2009年第6期。如前所述，产权式商铺虽然与住宅用房不同，其封闭性和独立性并没有住宅那么明确，但通过地面埋设、涂刷标记或是测绘图纸，商铺的位置、面积都可以加以明确，因此各个商铺具有构造上、利用上的独立性。本案业主购买商铺后办理了过户登记手续，因此满足了公示性要件，在法律上可以与其他商铺区别开。所以，应当认定产权式商铺可以成为建筑物区分所有的专有部分。

三、产权式商铺业主专有权的行使与自主经营

产权式商铺能够成为建筑物区分所有之专有部分，购买商铺的业主对商铺享有专有权。关于专有权的范围，我国《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这就表明，专有权人对其专有部分的所有权享有如同一般所有权一样的权能，包括占有、使用、收益、和处分的权利。从这个意义上说，专有部分的所有权本质上仍然属于所有权，包含所有权的全部权能。

所谓自主经营权，是指商铺业主享有的根据自己的经营计划安排商铺存在的利用方式，并排斥他人干涉的权利。本案中，商铺业主对其购买的商铺依法享有经营权，其权利的基础是对商铺享有的专有权。一方面，商铺业主的专有权本质上是一种所有权，具有完整的所有权的权能，则业主对其财产可以依法自主经营和利用；另一方面，经营权的内容主要体现为业主的个人私利，业主享有经营权的目的主要是为了通过经营活动而盈利。经营权的营利性、私利性决定了其自主性，即商铺业主对商铺的经营管理具有充分的自主性，业主可按照其独立意思对商铺进行经营管理。①李建华：《论商铺业主经营权与建筑物区分所有权冲突的司法处理》，载《法学论坛》2009年第6期。所以，我们认为商铺业主对其商铺享有独立经营的权利，业主有权决定如何行使该种权利，不受他人意志的支配或干预。该独立经营表现大致为两种形式，一种是委托经营，一种是自主经营。在委托经营的情况下，业主将对商铺占有、使用的权利委托给他人，自己享有收益权；在自主经营的模式下，业主独立地占有并利用其商铺，从事各种经营活动。

自主经营与产权式商铺所有权、经营权相分离的本质属性与经营理念不符，那么对于商铺业主的自主经营权是否应当作出必要限制。以本案来讲，超过三分之二多数的业主在委托经营协议到期后都续签了合同，少数个别业主不同意统一委托经营，而是要求返还商铺自主经营，无疑会对商场统一经营的业态造成冲击，一方面影响商场经济效益的发挥，另一方面也会影响多数业主的利益。那么，对于少数业主要求返还商铺的请求应当支持与否？

随着社会的发展,所有权适当受到限制的思想逐渐产生。对于所有权的限制,既可能是为了社会公共利益,也可以是为了其他民事主体的利益。专有权的权能与一般的所有权并无二致，法律在保障专有权自由行使的同时,也必然对其进行限制。这也是所有权受限制思想在专有权中的体现。我国《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”从上述规定来看,我国《物权法》对业主专有权其主要规定了如下限制性规则:一是专有权的行使不得危及建筑物的安全。二是专有权不得滥用而损害其他业主的合法权益。三是“住宅改商用”应得到相关区分所有人的同意。根据以上限制规则，我们认为专有部分的使用虽然应当限制，但主要体现在对其利用不得损害建筑物整体或其他专有部分的安全、不得危害共同的生活秩序等，对专有部分所有权的限制不能随意扩大。如果不允许业主自主经营，实际就剥夺了业主对商铺利用的权利，实际上损害了其所有权。因此，权利人依据独立自主决定专有部分经营方式的权利应当保障。

（作者单位:济南市中级人民法院）

责任编校：康靖