房地产会计核算过程中存在的问题及改进

林建兰

摘要：近几年来，随着我国整体经济水平的不断提高，相应的房地产行业也得到了超高速的发展。在目前的市场经济中，房地产行业可以说是国家整个经济的支柱和重心所在，尽管房地产开发项目的开发周期相对于其他行业来说比较长，但是它的资金回报率却是非常可观的。现阶段，房地产企业的会计工作作为企业营运的一个非常重要组成部分，它的工作质量好坏会直接影响到整个行业的健康发展。当前，在房地产企业的会计核算过程中还是存在着一些问题在影响着相关工作的正常开展，为了能够进一步解决这些问题，本文结合作者自身多年的房地产会计核算工作经验，提出如下几点意见分析，仅供参考。

关键词：房地产 会计核算 问题及改进

房地产作为一种特殊的经济密集型行业，目前正处于发展的黄金时期。但由于相关房地产经营开发的计划性和特殊性，整个房地产行业在经营过程中都具有较大的风险性。基于我国现行的房地产行业还没有形成完整、全面的会计核算体系，所以相应的房地产企业在进行会计核算过程中就很容易出现各种问题。同时，这些问题的存在都严重制约了我国房地产事业的可持续发展。房地产企业在进行内部的会计核算工作时，一般主要会涉及到开发成本、收入、应缴税款和利息支出等方面的会计核算。对于这些核算工作中常会涉及到的方面，笔者借鉴一下国内外最为先进和实用的管理知识经验，从房地产的特殊性出发，对于具体如何改进现存的这些问题提出了以下的建议分析。

一、房地产会计核算过程中现存的若干问题

（一）收入、费用等税收核算的实际操作不合理

对于房地产企业来说，它的主要收入来源是通过销售房子来获取的，而我们在销售房子的过程中同时也会产生各种的费用，比如销售费用、管理费用和财务费用等。目前，在房地产会计核算中存在的一个非常严重的问题，就是相关房产在收入、费用方面的来源和去向核算不严格，无论是收入的税收，还是在费用的税收方面，也有着很多的不合理之处。比如现在很多房地产企业中常用的预先销售模式，即先由该房地产企业通过政府取得房地产的预售许可证，随后再进行相应的市场销售活动，并收取一定的预订保证金。这个时候，一般房地产企业都会将销售房产所取得的预收暂时款作为企业的收入来源，但从专业的会计收入核算角度来看，这是并不能给予收入确认的，但是在实际的核算过程中，相关企业却并不是非常严格地执行。除了预售策略外，一般房地产公司还会采取银行贷款按揭支付的销售策略，在这一方面的收入核算的过程中，根据税法规定，我们应该对于在实际到账的首付款进行收入确认，余额必须在银行办理转账之前才能确认为收入。不过，这项销售策略在实际的操作过程中也存在着一定的问题和不合理之处。与收入类似，相关的费用、成本等核算的确认问题，也存在着诸多操作不合理的问题。对于费用方面，现在还存着的非常严重的一个问题就是房地产企业的偷税、漏税现象较为严重，一些企业甚至还会私自涂改发票，利用旧版和假的发票入账。

（二）会计核算工作内容繁复缺乏配比性

和其他的一般企业相比，房地产企业由于它的计划、特殊性，它的实际业务种类更加繁复多样，各项经济活动也更为复杂。当前，房地产行业的主要特点就是经营周期较长，需要投入较高的单位价值才能盈利，面对的消费对象各种类型也都有。因此，在企业实际的经营过程中，收入、费用、利润的具体增加就非常难以确认，特别是在巨大的投入和较长的生产环节中，原本资金的来源和投入去向变得更为多样化，在成本核算中也需要更多的专业判断和估计，这都增加了成本核算的难度。作为会计核算的专业人员，我们都明白会计核算过程中都需要遵守配比这一重要原则，即收入与费用、成本的确认，既要满足因果关系，又要保持相应的一致性，这样就能完整地反映出各项收入和花费的来龙去脉。在会计利润的具体核算中，需要在一个适当的会计期间内对收入和费用进行核算确认工作才行，不过在实际的房地产企业的会计核算时，配比性原则无法有效落实。在成本的核算过程中，成本和收入很多时候也无法合理匹配，一般来说，如果建造的房屋楼层数较少，不同层间的销售价格是相差不多的，我们可以利用总成本除以总面积的方法来核算相应的单位面积成本。但如果楼层较高，就不能采取这样的方法进行成本核算工作，当然这也和许多的外在条件有关，比如楼层的采光、位置等，这些都会影响到房间的销售价。如果我们还是沿用总成本法分摊到每个面积上对高楼层进行成本核算，那么就会出现收入和成本不相匹配的问题。

二、房地产会计核算过程中现存问题解决意见分析

（一）加强收入、费用等核算工作的落实开展

首先，我们需要做的就是保证相关房地产公司的专业会计人员做好相应的收入、费用等核算工作的落实开展。明确好房地产企业实际全面的收入核算，特别是房地产销售收入的核算范围。对于预先销售和按揭贷款的实际收入的确认核算则要严格按照所拥有的土地、商品房以及相关配套设施等在市场上进行销售而获得的相应的收入为参考，再结合税法的详细规定进行收入的范围确认工作。在房地产不同的销售四环节中，对于购房合同的实际签订、交房协议等签订，以及一些预收账款和后期再付的余款，房产公司一定要根据协议的具体签署内容以及后期实际交易的金额给予入账核算。至于在具体收入、费用和成本等核算工作的开展中，我们还要进一步提高房地产企业中相关信息披露的含金量，对于房地产企业内部每一个开发的项目所形成的经济业务事项和经营活动的现金流量有关信息都要进行全面的披露工作，以此来提高房地产企业现金流量信息的有用性。当然，在实际工作开展时，房地产公司也应该结合企业内部的管理模式和业务特点制定出相适应的财务管理制度，并严格执行。对预收的暂时款，要进行专户存储，专款专用，在预算的执行过程中，严禁预算超支。

（二）合理开展会计核算工作保障配比性

房地产公司由于其产业的特殊性，所以它的会计核算工作的内容繁复多样，涉及到的领域也多样。因此，在实际核算工作开展时，我们总会遇到各种情况，这就需要我们合理开展相应的会计核算工作并保证它的配比性。为此，我们可以配备好齐全的财务人员，只有保证了足够的财务人员，才能够有效将各项收入、费用、成本等核算进行细分工作。不过在后期，房地产企业的财务部门也要定期对这些财务人员进行培训工作，保证他们的工作能力和个人素质都能符合当前房地产市场的需要。对于会计工作的复杂多样化，我们还可以积极借助计算机等现代化电子信息技术来加强会计核算工作。充分利用现代化的网络来保证会计信息传递和录入的及时性，既可以提高工作效率，又可以保证有关文件的准确性。保证不同会计科目之间的配比性，我们还可以通过加强各项会计基础工作和监督管理工作来实现，在公司内部每一个基本建设项目，我们都要单独进行核算工作，并正确使用会计科目，及时准确地向各级提供完整详细的财务报告。在监管方面，从企业内部到社会和政府，成立三位一体的监督管理制度，同时对于会计核算的三个阶段，即事前、事中、事后三个阶段都要进行监督管理。

三、结束语

总而言之，尽管当前在房地产会计核算工作开展的过程中还存着诸多的问题，并严重影响着未来的房地产行业和国民经济的整体发展方向。但我相信，只要相关企业积极采取相应的措施来解决这些问题，并积极遵守各项有关规定，这些问题都可以迎刃而解。

参考文献：

[1]阮旭华.简议房地产会计核算过程中存在的问题及改进[J].中国总会计师，2012

[2]张叶青.议房地产会计核算过程中存在的问题及改进措施[J].经济视野，2014

[3]徐宇颖.浅析新会计准则下公允价值在投资性房地产中的应用[J].中国乡镇企业会计，2012endprint