基于财税管理视角的“营改增”政策对房地产行业的影响和策略分析

文/王荔钦

今年8月28日，财政部部长楼继伟在汇报预算工作时表示，要适时将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增试点。实际上2013年多家大型房企已参与到房地产企业“营改增”政策影响的模拟测算中。房地产企业“营改增”之所以在收官之年才可能推出，除了房地产行业牵一发动全身的社会经济影响效应，还在于房地产行业由于土地购置政策的特殊性、开发周期长导致的增值税进项、销项时间不匹配性、增值税税率确定对房地产行业及国家总体税收影响以及由于以上因素复杂性导致的制定过渡期政策的难度等一系列问题。

一、“营改增”政策对房地产企业税务管理的影响

（一）对房地产企业税负的影响

“营改增”的目标是通过改革,实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节,促进产业结构调整，其主要目的不是在于减税。 虽然从“营改增”试行的反馈情况看，大多数企业实现了税负下降,也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小等原因，反而出现了税负增加的情况。据普华永道对全国近20家大中型房地产企业进行的调查，超过90%的受访企业均表示了对税负上升的担忧，其中近40%的企业认为税负会明显上升。房地产企业开发周期长，作为开发成本最重要组成部分之一的土地成本进项发票的缺失，同时房地产开发成本涉及的链条长、费项多，开发成本涉及土地、建筑安装、配套基础设施、设计、装修装饰、绿化、广告宣传、财务费用等诸多项目，若未形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能增加。

以下将举例说明对“营改增”政策对房地产企业税负的影响。假设某二线城市房企开发项目A，均价为30000元/平，土地楼面价10000元/平(无专票)，建安成本2500/平（营改增后适用税率11%），设计、监理等1000元/平（适用税率6%），财务费用1000元/平（假设可取得增值税票，适用税率6%），广告策划500元/平（适用税率6%），其他销售、管理费用500元/平（无专票）。

1.“营改增”前税负（元/平）

(1)营业税及附加=30000*5.6%=1680

(2)土增税

增值额=30000-（10000+2500+1000）*1.25-1000-1680=10445(假设利息费用均符合据实列支条件)

增值率=10445/(30000-10445)=53.41%

土增税=10445*40%-19555*5%=3200.25

（3）企业所得税=（30000-15000-2500-1000-1000-500-500-1680-3200.25）*0.25=2404.94

（4）总税负=1680+3200.25+2404.94=7285.19

2.“营改增”后税负（元/平）

（1）增值税=30000/（1+11%）*11%-（2500/(1+11%)*11%+(1000+1000+500)/(1+6%)*6%=2583.72

城建税及附加=2583.72*12%=310.05

（2）土增税

增值额=30000/(1+11%)-(10000+2500/(1+11%)+1000/(1+6%))*1.25+1000/(1+6%)+2583.72+310.05）=6695.31

增值率=6695.31/20331.72=32.93%

土增税=6695.31*30%=2008.59

（3）企业所得税=(30000/(1+11%)-10000-2500(1+11%)-(1000+1000+500)/(1+6%)-500-310.05-2008.59)*0.25=2399.41

（4）总税负=2583.72+310.05+2008.5 9+2399.41=7301.77

从以上分析来看，房地产企业“营改增”后，即使土地成本不可扣除，企业缴纳的增值税大于“营改增”前的营业税，土地增值税可扣除项目金额将增大及销售净收入的减少，土地增值税将下降，总体税负未必大幅增加。

（二）对房地产企业票据管理的影响

根据增值税“以票控税”的特征，增值税专票的开具、取得、传递和管理都必须比增值税普票和非税控发票更为严格。增值税发票开具必须使用专用税控设备开具，专票必须如实开具，信息完整、格式正确；同时专票的冲红更加严谨，必须专项审批；从进项发票抵扣上，每张专用发票均需通过认证方可抵扣。

（三）对企业税收申报的影响

增值税“以票控税”和“差额征税”的特征，使得增值税申报更加复杂。纳税申报包括销项税额、进项税额、应交税金、专票认证等多方面信息。销项税额统计需区分开票收入、不开票收入及其他信息；进项税额统计需确定可抵扣进项税额、进项税额转出及其他信息；专票认证需统计份数、金额、税款及其他信息。

二、对房地产企业财务管理的影响

（一）对房地产企业会计核算的影响

“营改增”虽然只是在税种上发生变化,却造成了整个会计核算体系的改变,涉及科目增多,核算要求也大大地提高。（1）对收入核算的影响，在营业税核算体系下,按合同金额计入“主营业务收入”,在增值税核算体系下,销项税额通过“应交税金-增值税-销项税”核算,所以收入金额要扣除销项税额进行确认；（2）对成本核算的影响, 在营业税核算体系下,相应发生的成本按实际发生额列支，在增值税核算体系下,进项税额通过“应交税金-增值税-进项税”核算,所以成本金额要扣除进项税额进行确认；（3）对营业税金及附加核算的影响，增值税是价外税，不再根据收入计提营业税金及附加。

营改增对于多业务运营的企业来说，在企业会计核算方面的要求更高。若无法划分出明确的经营业务性质，无法将各类业务的核算明细化，则按照高税率税种进行税收征收。目前，房地产企业常存在商业地产租赁、物管多种业务形态，所涉及税率也不一致，因此，应针对不同税种的业务分别进行核算。

（二）对房地产企业会计报表的影响

1.“营改增”对利润表的影响

营改增后，由于收入和成本分别扣除了销项税和进项税，收入和成本的列表金额都随之减少，由于不再计提营业税，营业税金及附加将大幅降低。根据上述举例测算，企业净利润的增加或减少，具体取决于收入、成本降幅及营业税金及附加降幅。

2.“营改增”对资产负债表的影响营改增后，存货中的开发成本或投资性房地产（自持物业）均以不含税价格列示，相应将减少企业的资产总额；另一方面，营改增后，应交税金—应交营业税已不存在，应交增值税的余额以借贷方差额列示，较改革前应交税金将有一定程度下降，因此，企业的负债相应也降低。

3.对房地产企业预算分析的影响

在Cigre-Benchmark直流标准系统逆变侧交流母线处设置多组经过渡电阻短路的故障，为消除控制器影响，在不对称故障情况下达到稳态时切除控制器，通过本文所提方法判断换相失败，将判断结果与PSCAD运行结果进行比较，以验证本文所提方法的正确性。在PSCAD中设置临界熄弧角γ0=8°。通过本文判断方法计算的实际熄弧角值与换相失败与否对比结果如表3所示。

房地产行业营改增后、收入、成本、费用、税金、开发成本等报表项目的核算口径均与原口径发生了变化，因此，在变更年度及以后年度的预算及比较分析中需注意转换为同口径分析。

（三）对房地产企业现金管理的影响

“营改增”后，项目开发前期（尚未取得预售许可），由于有大量进项税额，将导致开发前期缴纳的增值税较少，税收现金流出较小；一旦进入强销期，房地产企业将面临集中回笼资金实现高周转，还是为实现进销税金匹配而牺牲资金成本的选择。因此，房地产企业未来需在企业经营目标导向下进行相应税收筹划。

三、房地产企业迎接“营改增”政策变革的应对策略

与营业税不同，增值税直接影响收入、成本确认和税负差异，因此，房地产企业实施“营改增”后，需将增值税管理贯穿于公司业务管理全过程。在“营改增”后，税负变动性加强，需从业务、财务融合的角度进行税收筹划，降低整体税负。同时，需强化全员增值税管控意识，各部门紧密配合、协同合作，做好增值税税前筹划、事中管控和事后跟踪。

（一）在价格制定策略方面，应做好相应测算，用数据支持决策

1.以增值税的纳税规定对收入、成本、费用进行价税分离，综合收入、成本因素变化，评估对毛利率的影响；（1）在收入方面，应结合市场行情和公司战略综合考虑；（2）在成本测算方面，还需评估“营改增”对供应商的影响，评估供应商的价格调整幅度；作为地产企业上游的建筑企业，其税负上升、利润下降已成定局，其存在强烈的成本转嫁意愿。企业需根据历史数据、供应商选择策略等因素，对各项成本、费用的增值税专用发票取得比例进行估计，为企业呈现分项议价空间和综合议价空间。

2.在营销方案制定方面，应更加关注增值税税收政策和对应税负的分析，特别是对视同销售、从高税率等方面，需综合衡量营销效果和税负成本。

（二）在供应商选择方面

应优先选择一般纳税人作为合作方，便于增值税链条的完整，对于需要合作的小规模纳税人，要求其代开增值税专用发票；对于不能开增值税专票的合作方，需根据对利润和现金流的影响，重新议价。

（三）在合同条款制定方面

1.对常用合同中涉税事项增加重要的法律条款或修订原合同条款。

房地产企业实行“营改增”后，增值税发票的取得直接关系到企业的税负，合同付款条款，如销售合同的一次性付款、分期付款及采购合同约定的取得增值税进项票的时点不同对企业的税负影响均不同。因此，企业应重视合同条款中关于增值税发票相关条款的约定，如提供发票类型，价格是否含税价，何时取得发票及对方虚开发票应承担的违约责任等。另违约条款中关于违约金、赔偿金等价外费用是具有收入性质的，需要作为收入缴纳11%的增值税，因此合同中的惩罚条款也需要全面审阅和修订。

2.加强采购合同管理，增值税要求票、款、货三流合一，即纳税人购买的应税劳务提供方、开票方和收款方必须一致，才能申报抵扣进项税额。营改增后，除非取得当地税务机关的同意，不运行继续签订三方抵账协议，不允许继续采用委托收款的方式支付款项。

（四）在企业运营流程方面

营改增下，财务部应牵头全面梳理公司的运营，其他部门配合营改增的需求，严格遵守相关运营流程。如不含税成本的编制，需要成本、采购、项目部与财务的共同努力，可按成本科目的类别进行税率测算不含税成本，也可基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行税率的设置并测算不含税成本，甚至需考虑混业销售的情况，如电梯销售及安装，由于货物与劳务增殖税率不同，需分开核算。在工程结算方面，已完工项目应尽快完成结算，否则待建筑业营改增后，应税负增加的成本很可能转嫁给房地产开发企业。对于已完成销售的项目，若工程结算延至税改后，将导致大量进项无法抵扣；导致土增税及所得税前可抵扣成本不完整，增值额上升，税金同步上升。

（五）在IT系统方面

营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统需应需而变，在财务管理方面，需从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，具体包括增值税发票管理、进项发票认证、进项税抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报。在工程造价计价方式，营改增前仅一个建安税率，营改增后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、规范、软件都得以全部升级。

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