11．转让土地使用权能否扣除借款利息费用

11．转让土地使用权能否扣除借款利息费用

问：我公司向金融机构借款购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付部分的设计费计入了开发成本。同时，因项目进行招商发生的部分费用直接计入了管理费用。因其他原因，我公司将该地块进行了转让。请问，该转让行为的土地增值税是否可以按土地价款和开发成本的20%加计扣除？期间费用及利息费用可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何在土地增值税税前扣除？企业所得税如何税前扣除？

鑫龙置业有限公司 胡小丽

答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款的规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。因此，你公司将生地变为熟地的开发过程中，对土地开发成本（不包括支付的土地价款）可以加计20%扣除，但期间费用及利息费用不得扣除。

如认定你公司未进行开发即转让的，则根据国税函发〔1995〕110号文第六条第一款的规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。即对取得土地后未进行开发即转让的，不仅不能享受加计20%的扣除，对发生的期间费用以及利息费用也不得按比例在土地增值税税前扣除。

在企业所得税上，根据《国家税务总局〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，企业房地产开发经营业务包括土地开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。根据《企业会计准则第17号——借款费用（2006）》（财会〔2006〕3号）的规定，借款费用同时满足下列条件的，才能资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的构建或者生产活动已经开始。因此，你公司购入土地平整后出售属于土地开发，企业为土地开发借入资金符合税法规定发生的借款费用可按《企业会计准则第17号——借款费用（2006）》的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用可直接在税前扣除。购入土地发生的借款利息符合上述3个资本化条件的，可资本化计入土地成本。转让土地使用权时，对计入土地成本的利息费用，属于与取得收入有关的成本费用，允许税前扣除。对开发期间发生的期间费用，允许在发生当期依法直接予以税前扣除。

诸继红