A集团公司财务分析

袁晓宏

摘要：本文对A集团的2010年-2013年四年财务数据进行了财务指标分析，重点提取了公司的经营风险和财务风险指标，以评估A集团近年来的资产状况、盈利能力、现金流量状况，分析问题并提出建议。

关键词：商业地产 财务分析

一、A集团公司概况

A集团公司成立于1992年，经历了二十余年的发展，以“商业地产”为核心业务，形成了一条全面产业链，包括地产开发、物业管理、五星酒店、装修装饰、招商运营等，并投资了大量的甲级写字楼、专业市场等长期出租，以此形成了一定稳定的现金流入。

二、A集团财务报表分析

以2010年度合并报表为基数，收集整理并评价在过去四个会计年度的资产负债表、损益表及现金流量表中主要报表项目的变化趋势。

（一）资产负债表分析

1、货币资金项目分析

货币资金项目的构成为现金银行存款及其他货币资金，根据下表可以看出，与总资产之间的比率基本平稳，现金控制能力比较好。

金额单位：万元

[资产名称＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&货帀资金＼&34，695.81 ＼&56，774.55 ＼&87，435.28 ＼&87，603.71 ＼&总资产＼&797，852.43 ＼&1，055，161.18 ＼&1，211，835.45 ＼&1，445，428.62 ＼&比率＼&4.35%＼&5.38%＼&7.22%＼&6.06%＼&]

2、主要资产项目分析

近四年，A集团的不动产占总资产的比率明显上升，绝对额增加了近60个亿，主要体现在开发类项目上投资较大，同时由于开发类项目进度缓慢，自持性物业未明显增加。

金额单位：万元

[ 年份＼&存货＼&投资性房地产＼&固定资产＼&三项目资产合计＼&资产总计＼&金额＼&占总资产比率＼&金额＼&占总资产比率＼&金额＼&占总资产比率＼&金额＼&占总资产比率＼&2010＼&328，292 ＼&41%＼&176，539 ＼&22%＼&26，440 ＼&3%＼&531，271 ＼&67%＼&797，852 ＼&2011＼&517，430 ＼&49%＼&199，680 ＼&19%＼&29，906 ＼&3%＼&747，016 ＼&71%＼&1，055，161 ＼&2012＼&613，636 ＼&51%＼&220，646 ＼&18%＼&28，472 ＼&2%＼&862，753 ＼&71%＼&1，211，835 ＼&2013＼&840，472 ＼&58%＼&233，410 ＼&16%＼&29，410 ＼&2%＼&1，103，292 ＼&76%＼&1，445，429 ＼&]

3、负债类项目

从2010年至2013年，AA集团净增银行贷款40亿，其中短期借款净增12亿，长期借款净增28亿；银行借款占负债的平均比率为65%。

金额单位：万元

[年份＼&短期借款＼&长期借款＼&借款合计＼&负债总计＼&金额＼&占负债比率＼&金额＼&占负债比率＼&金额＼&占负债比率＼&2010＼&238，700 ＼&41%＼&171，633 ＼&30%＼&410，333 ＼&71%＼&580，423 ＼&2011＼&287，400 ＼&36%＼&153，260 ＼&19%＼&440，660 ＼&55%＼&801，136 ＼&2012＼&307，570 ＼&33%＼&280，162 ＼&30%＼&587，732 ＼&64%＼&924，827 ＼&2013＼&340，250 ＼&29%＼&450，982 ＼&39%＼&791，232 ＼&68%＼&1，167，711 ＼&]

4、所有者权益项目的变化

从2010年至2013年，实收资本13亿无变化，留存收益增加了3.3亿，平均每股收益0.08元。行业参考0.23元。

金额单位：万元

[年份＼&未分配利润＼&盈余公积＼&留存收益合计＼&所有者权益合计＼&金额＼&占所有者权益比率＼&金额＼&占所有者权益比率＼&金额＼&占所有者权益比率＼&2010＼&-25，479 ＼&-11%＼&1，078 ＼&1%＼&-24，401 ＼&-11%＼&217，429 ＼&2011＼&10，173 ＼&4%＼&1，480 ＼&1%＼&11，653 ＼&5%＼&254，025 ＼&2012＼&24，291 ＼&8%＼&3，667 ＼&1%＼&27，958 ＼&10%＼&287，008 ＼&2013＼&14，755 ＼&5%＼&3，890 ＼&1%＼&18，646 ＼&7%＼&277，717 ＼&]

（二）利润表项目分析

1、营业收入项目

金额单位：万元

[营业收入＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&金额＼&比率＼&金额＼&比率＼&金额＼&比率＼&金额＼&比率＼&合并收入＼&48702.09＼& ＼&87060.37＼& ＼&150543.51 ＼& ＼&81957.93＼& ＼&销售房产收入＼&438.75＼&1%＼&629.77＼&1%＼&57062.81 ＼&38%＼&6302.56＼&8%＼&租赁收入＼&24789.07＼&51%＼&38314.16＼&44%＼&39683.71＼&26%＼&33428.03＼&41%＼&酒店收入＼&7868.43＼&16%＼&9395.75＼&11%＼&10026.28 ＼&7%＼&17387.01＼&21%＼&物业收入＼&3402.37＼&7%＼&5595.63＼&6%＼&8472.24 ＼&6%＼&9018.65＼&11%＼&装饰公司＼&11455.29＼&24%＼&24210.97＼&28%＼&25226.37 ＼&17%＼&14481.79＼&18%＼&]endprint

从A集团2010年-2013年收入情况不稳定，开发类项目开发周期过长，销售收入不稳定；租赁类收入总体情况不佳，自持物业中50%租赁业务需依赖关联方百货的成长，所以租金的提升空间受限，酒店和物业类收入稳定增长；

2、营业利润

根据下表的数据可以看出，A集团10年-13年间，因为开发类项目销售收入无可持续性，租赁物业的市场培育期长，增长缓慢，酒店业务的贡献能力有限，所以总体营利能力波动较大。

金额单位：万元

[营业利润＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&金额＼&比率＼&金额＼&比率＼&金额＼&比率＼&金额＼&比率＼&合并利润＼&-2964.27＼&-6%＼&18180.13＼&21%＼&23223.99＼&15%＼&-13017.97＼&-16%＼&销售房产收入＼&-1441.12＼&-328%＼&-1840.7＼&-292%＼&25278.63＼&44%＼&-5347.02＼&-85%＼&租赁收入＼&-2904.12＼&-12%＼&3321.44＼&9%＼&-1260.2＼&-3%＼&-7704.56＼&-23%＼&酒店收入＼&2186.15＼&28%＼&1797.27＼&19%＼&2361.04＼&24%＼&2438.3＼&14%＼&物业收入＼&253.29＼&7%＼&-123.74＼&-2%＼&161.62＼&2%＼&126.85＼&1%＼&装饰公司＼&299.51＼&3%＼&482.02＼&2%＼&224.06＼&1%＼&388.91＼&3%＼&]

（三）现金流量表分析

金额单位：万元

[现金流量项目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&经营活动产生的现金净流量＼&-105，952.65 ＼&-41，211.00 ＼&-66，888.00 ＼&-128，259.00 ＼&投资活动产生的现金净流量＼&-17，817.11 ＼&18，425.49 ＼&-5，256.35 ＼&-21，202.39 ＼&筹资活动产生的现金净流量＼&113，807.46 ＼&44，841.00 ＼&102，920.28 ＼&149，637.36 ＼&]

1、经营现金净流量

A集团2010年-2013年经营现金净流量长期为负数的状态，并且呈上升趋势，表明主营业务的回款与项目新增投资明显失去平衡，一方面A集团积极开拓新项目占用资金较多，另一方面长期以来，各项目销售进度未能按计划持续有序的衔接状态，也对整体经营现金净流量产生决定性影响。

酒店、物业、租赁的经营性净流量长期保持正数，现金流保持稳定，但绝对额较小，远不能满足开发项目不断扩张的需求。

2、投资活动净流量

A集团2010年-2013年的投资活动较少，主要是租赁项目的改造投资；2013年底新增了证券投资的1.4亿。

3、筹资活动净流量

A集团2010年-2013年筹资活动体现了A集团能按期偿债，并有能力举借新债。现金净流量一直为正数，特别是2011年以来高速增长的银行借款，不断增加了财务风险。

受宏观金融政策的影响，开发类项目的融资能力渐弱，2013年基本上依赖持有物业的抵押融资。

（四）现金流入流出结构对比分析

[现金流量项目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&经营活动产生的现金流入＼&54，658.00＼&115，635.00＼&139，883.00＼&167，639.00＼&经营活动产生的现金流出＼&150，611.00＼&144，846.00＼&206，771.00＼&295，898.00＼&投资活动产生的现金流入＼&12，804.00＼&26，833.00＼&1，105.00＼&506＼&投资活动产生的现金流出＼&30，621.00＼&8，408.00＼&6，361.00＼&21，708.00＼&筹资活动产生的现金流入＼&479，849.85＼&425，067.00＼&605，311.00＼&940，510.00＼&筹资活动产生的现金流出＼&331，817.82＼&392，243.00＼&502，391.00＼&780，873.00＼&]

现金流出流入结构方面比没有异常变化，经营现金流入占总流入比率不断减少，筹资现金流入比例已提高到85%。从流出的结构变化可以看出，周转性还贷流出较大，经营现金流出主要投资于开发类项目。

三、A集团财务指标分析

（一）偿债能力分析表

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行业参考＼&短期偿债能力＼&流动比率＼&1.34＼&1.17＼&1.39＼&1.57＼&1.79＼&速动比率＼&0.53＼&0.38＼&0.44＼&0.4＼&0.56＼&现金流动负债比＼&-0.25＼&-0.06＼&-0.1＼&-0.17＼&-0.15＼&长期偿债能力＼&产权比率＼&4.64＼&3.15＼&3.22＼&4.2＼&2.03＼&资产负债率＼&72%＼&75%＼&76%＼&81%＼&60%＼&现金债务总额比＼&-0.18 ＼&-0.05 ＼&-0.07 ＼&-0.11 ＼&-0.17 ＼&]

短期偿债能力略有增强。但现金流动负债略有下降，经营现金净流量均为负数，表明了经营活动产生的现金无法保障流动负债，A集团偿还到期债务需要举借新的债务来维持。

长期偿债能力中资产负债率保持着上升的态势，产权比率持续较高的水平，一方面表明所有者对债权人权益的保障程度偏低，长期偿债风险较高，另一方面表明充分发挥了负债的财务杠杆效应，是高风险、高报酬的财务结构，自有资金对于偿债风险方面承受着较大的压力。

（二）经营效率分析endprint

[ 项 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行业参考＼&总资产周转率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存货周转率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流动资产周转率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&资产现金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周转率均显著下降，主要原因是存货等资产的上升，而收入却在明显下降导致。表明A集团资产运营效率无改善的趋势。

资产现金回收率指标值持续负数增长，A集团资产经营中回收现金的能力仍有待加强。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行业参考＼&资产报酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股东权益报酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

资产报酬率和股东权益报酬率不稳定，2013年出现了负数，总体的获利能力波动较大。

四、A集团财务状况的问题及建议

近几年，房产类业务的高速扩张，储备及正在开发类项目不能按计划实现销售收益或出租收益，导致资金缺口日益加剧，同时只能不断增加负债以维持正常的开发需求，但负债的水平过高使总体费用水平上升明显，整个A集团很难呈现盈利的态势，投资回报较低。

所有自持物业性融资已完成，后期通过自持物业方式融资增长空间乏力，财务风险较大。“租售并举”“租售协同”是A集团解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，但近几年可售项目较少，未能实现通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展。A集团除了加强项目管理，提高项目周转效率，还应开辟多渠道、多形式的融资渠道。

从国际发达国家来看，商业地产逐步形成了以房地产投资信托基金为核心的轻资产发展模式。商业地产企业通过 REITs 将项目产权社会化，并获得现金流以支持快速发展，A集团公司可以利用其商业龙头地位，优秀的商业运营管理能力，利用国内外的融资平台，以实现高杠杆的融资方式。

A集团的投资性房地产目前采用的是成本计价模式，资产的市场价值与账面成本相差甚远，事实上A集团的自持物业都位大中城市，其房地产市场价格的活跃层度已仅次于证券市场，如果A集团按公允价值计量投资性房地产，可以优化资本结构，降低资产负债率，亦有助于投资者正确评估公司价值，当然，A集团也要考虑价格下降带来的盈利水平变化的风险。endprint

[ 项 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行业参考＼&总资产周转率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存货周转率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流动资产周转率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&资产现金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周转率均显著下降，主要原因是存货等资产的上升，而收入却在明显下降导致。表明A集团资产运营效率无改善的趋势。

资产现金回收率指标值持续负数增长，A集团资产经营中回收现金的能力仍有待加强。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行业参考＼&资产报酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股东权益报酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

资产报酬率和股东权益报酬率不稳定，2013年出现了负数，总体的获利能力波动较大。

四、A集团财务状况的问题及建议

近几年，房产类业务的高速扩张，储备及正在开发类项目不能按计划实现销售收益或出租收益，导致资金缺口日益加剧，同时只能不断增加负债以维持正常的开发需求，但负债的水平过高使总体费用水平上升明显，整个A集团很难呈现盈利的态势，投资回报较低。

所有自持物业性融资已完成，后期通过自持物业方式融资增长空间乏力，财务风险较大。“租售并举”“租售协同”是A集团解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，但近几年可售项目较少，未能实现通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展。A集团除了加强项目管理，提高项目周转效率，还应开辟多渠道、多形式的融资渠道。

从国际发达国家来看，商业地产逐步形成了以房地产投资信托基金为核心的轻资产发展模式。商业地产企业通过 REITs 将项目产权社会化，并获得现金流以支持快速发展，A集团公司可以利用其商业龙头地位，优秀的商业运营管理能力，利用国内外的融资平台，以实现高杠杆的融资方式。

A集团的投资性房地产目前采用的是成本计价模式，资产的市场价值与账面成本相差甚远，事实上A集团的自持物业都位大中城市，其房地产市场价格的活跃层度已仅次于证券市场，如果A集团按公允价值计量投资性房地产，可以优化资本结构，降低资产负债率，亦有助于投资者正确评估公司价值，当然，A集团也要考虑价格下降带来的盈利水平变化的风险。endprint

[ 项 目＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行业参考＼&总资产周转率＼&0.06＼&0.14＼&0.12＼&0.06＼&0.08＼&存货周转率＼&0.06＼&0.12＼&0.1＼&0.04＼&0.36＼&流动资产周转率＼&0.09＼&0.2＼&0.25＼&0.07＼&0.14＼&资产现金回收率＼&-0.13＼&-0.04＼&-0.06＼&-0.09＼&-0.05＼&]

2010年至2014年各周转率均显著下降，主要原因是存货等资产的上升，而收入却在明显下降导致。表明A集团资产运营效率无改善的趋势。

资产现金回收率指标值持续负数增长，A集团资产经营中回收现金的能力仍有待加强。

（三）盈利能力分析

[年份＼&2010＼&2011＼&2012＼&2013＼&行业参考＼&资产报酬率＼&-0.37%＼&1.70%＼&1.90%＼&-0.90%＼&2.70%＼&股东权益报酬率＼&-2.40%＼&7.20%＼&8.10%＼&-0.05%＼&6.75%＼&]

资产报酬率和股东权益报酬率不稳定，2013年出现了负数，总体的获利能力波动较大。

四、A集团财务状况的问题及建议

近几年，房产类业务的高速扩张，储备及正在开发类项目不能按计划实现销售收益或出租收益，导致资金缺口日益加剧，同时只能不断增加负债以维持正常的开发需求，但负债的水平过高使总体费用水平上升明显，整个A集团很难呈现盈利的态势，投资回报较低。

所有自持物业性融资已完成，后期通过自持物业方式融资增长空间乏力，财务风险较大。“租售并举”“租售协同”是A集团解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，但近几年可售项目较少，未能实现通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展。A集团除了加强项目管理，提高项目周转效率，还应开辟多渠道、多形式的融资渠道。

从国际发达国家来看，商业地产逐步形成了以房地产投资信托基金为核心的轻资产发展模式。商业地产企业通过 REITs 将项目产权社会化，并获得现金流以支持快速发展，A集团公司可以利用其商业龙头地位，优秀的商业运营管理能力，利用国内外的融资平台，以实现高杠杆的融资方式。

A集团的投资性房地产目前采用的是成本计价模式，资产的市场价值与账面成本相差甚远，事实上A集团的自持物业都位大中城市，其房地产市场价格的活跃层度已仅次于证券市场，如果A集团按公允价值计量投资性房地产，可以优化资本结构，降低资产负债率，亦有助于投资者正确评估公司价值，当然，A集团也要考虑价格下降带来的盈利水平变化的风险。endprint