以房屋处分相关公证谈如何实现公证合法与社会和谐的共赢

张凯玲

（郑州市绿城公证处，河南 郑州 450000）

以房屋处分相关公证谈如何实现公证合法与社会和谐的共赢

张凯玲

（郑州市绿城公证处，河南 郑州 450000）

对社会而言，房屋问题处理的好坏关系到社会的稳定和谐和经济发展；对老百姓而言，房屋还是他们赖以生存的重大财产之一，也常常是他们利益纷争的焦点所在。

房屋处分；公证；社会和谐；共赢

我们大家都知道，随着人们投资意识的增强，房价问题一度成为广大老百姓最受争议也是国家急需解决最关乎民生的话题。目前毫不夸张地说，房屋这一不动产已经是“想说爱你不容易”，是让大家爱也不能、恨也不能！对社会而言，房屋问题处理的好坏关系到社会的稳定和谐和经济发展；对老百姓而言，房屋还是他们赖以生存的重大财产之一，也常常是他们利益纷争的焦点所在。我们日常办理的民事公证也以涉及房屋等不动产转移的公证为最多，类型主要有委托、赠与、继承、析产协议等，同时在公证复查投诉涉及的案例中也多是有关房屋处分的相关公证。为此，在传统民事公证领域，办好不动产业务对于我们公证事业的发展有着举足轻重的重要意义。

1 房屋处分公证中的冲突点

我们办理涉及房屋处分相关公证时，首当其冲的就是确定房屋产权归属情况。从法律适用角度来说，应依据物权法并结合房屋登记技术规程的规定来判断和操作。物权法的出台，可以说给我们国家的不动产登记部门提出了新的课题，那就是必须进一步探索解决如何完善和健全不动产登记信息，但无疑这会是一个较为漫长的过程。在目前这个登记制度日趋完善的过渡时期，对于公证机构而言，仅仅依靠单一的物权法规定直接简单的判断房屋权属，笔者认为这会存在潜在的隐患。从防范职业风险和发挥公证职能作用的角度考虑，判断房屋权属不能不考虑《婚姻法》的规定，而且实践中也的确存在很多房屋登记的权属情况与《婚姻法》规定的所有情况不一致的情形。面对这一现实，作为公证机构，就要想方设法，创新服务，努力做到既能充分发挥公证预防纠纷，化解社会矛盾的职能作用，又能在法律允许的范围内合法的予以办理公证。

2 常办房屋处分公证解析

2.1 委托公证

具体案情：张三和李四是夫妻，二人于2009年3月结婚，张三在2007年12月全款购买一处房屋，房产证及房屋登记簿信息均显示为张三单独所有。现张三拟用上述房屋抵押向银行借款，因要出差，夫妻均不能到银行及有关房屋登记部门办理相关手续，向公证处申办委托公证。

问题：银行及房屋登记部门方面要求夫妻都要办理委托，但房屋登记簿显示房屋为张三单独所有，公证处该如何办理？

解析：本案例的关键是要明确针对不同的委托事项谁有权签署委托书，也就是谁有权作为我们委托公证的当事人？有的承办人认为既然房屋登记为张三单独所有，有关房屋处分的行为就只需要张三同意就行，与其配偶扯不上关系，委托公证只需要张三一人办理即可。但是这样一来，当事人提意见了：银行要求我们夫妻一块办理委托，你只给我们办成一个人的委托，我不能用啊！

有公证员认为，让夫妻写份书面的夫妻财产约定，约定为共有后再办理委托即可，对此，笔者认为不妥。理由如下：第一、夫妻财产约定只具有对内效力，只在夫妻双方之间发生作用，对外无对抗效力；第二、依据物权法规定，该约定应到房屋登记部门办理登记，不办理登记的不能处分。

那么有没有办法解决呢？本案例中，张三向银行贷款，主要涉及银行和房屋登记部门。首先从房屋所有权方面来说，因为房屋登记簿显示房屋为张三单独所有，并且该房屋购买行为发生在物权法实施之后，按照物权法规定，张三是房屋所有权人；同时根据婚姻法解释规定，上述房屋为张三婚前财产，也应属其个人财产。据此，张三是上述房屋对外唯一有权处分人；其次从公证的使用部门银行来说，夫妻关系存续期间形成的债务如无特别约定，应属共同债务，有关债务承担等情况应向配偶核实征求其意见，同时针对房屋权属情况也需向其配偶了解有无其他财产约定情形等，为此这就会涉及配偶，但是需要明确的是：①需要张三与李四处理的事情是有所不同的。②针对上述情况，可以考虑在张三办理委托公证的同时让李四办理一份声明或委托公证配套使用。李四所办委托或声明需要体现如下内容：用于抵押贷款的房屋为张三单独所有，李四对此无异议；针对此过程中需要李四本人签署的文件和办理的有关手续委托受托人或同意由受托人代为办理。据此，就可以避免可能发生的矛盾摩擦，也不会让当事人觉得交了费却办不成事儿，各方都能满意。

2.2 赠与公证

具体案情：甲乙2009年共同购买一处房屋，房产登记在两人名下，并显示为共同共有。现二人拟将该房屋单独登记在一方名下，申办赠与公证。

问题：当事人声明只办理赠与即可办理过户，公证处该如何办理此赠与公证？

解析：有公证员说：甲乙直接签署赠与合同，约定甲将自己享有的份额赠与给乙方即可，这样操作是否正确呢？我们首先来看一下《物权法》有关共同共有的规定，《物权法》第95条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第96条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。由上述规定可以看出，共同共有对该房屋是共同享有所有权，是不分份额的，在房屋处分时，应由共同共有人共同决定。为此，本案例中甲乙如要将上述房屋登记在一方名下办理赠与公证，直接在赠与合同中陈述“将X享有的份额赠与给X”是没有法律依据的。那么应该如何处理呢？在此，从理论上说：办理此赠与公证，首先需要甲乙对该共同共有房屋进行析产，对每人持有的份额进行具体约定。其次该份额约定应在房屋登记部门办理登记，换发新的房屋所有权证。最后我们才能凭按份共有的房产证办理具体份额的赠与公证。具体实践中，经和房屋登记部门沟通，房管部门办理登记把握的原则是如果共有约定为等额的话可直接办理过户，无需再行登记。为此，办理此公证时，首先进行财产约定是前提。具体实践中，我们要先征求当事人意见，如约定为等额的，可采取财产约定和赠与同时办理的方式来处理；同时考虑到节省当事人的成本，财产约定可以不另行出具公证书，仅仅作为审查材料即可。如此当事人也没有多花钱，我们也能在法律上站得住脚。但是如果约定为非等额，那么应办理财产约定公证，之后还要先办理房屋登记，才能办理赠与公证。

除了上述房产公证之外，还有其他一些情形都有类似情况，比如我们对于银行存款继承公证所办理的亲属关系公证等等，都是对上述公证合法与社会和谐的实例证明。通过我们的变通和创新，我们坚持了公证合法性原则，同时又通过我们的公证服务的的确确解决了老百姓的问题，这是一个双赢的结果，也是大家都愿意看到的结果。

公证事项种类繁多，出现的各种情形也千奇百怪。在办证实践中，我们经常会遇到当事人要求和公证处办证要求存在冲突和矛盾的地方。面对这些问题，有的是因为当事人法律认识上的差异，有的是因为不同部门法律认识以及实践操作的不同和差异造成的。作为社会诚信的化身，公证站在法律保障的前沿阵地，肩负着及时化解社会矛盾，促进社会和谐的责任。如果当事人的问题不能及时化解，不仅会影响公证处的声誉，也不利于公证事业的长远发展。为此，针对当事人或公证书使用部门的要求，我们除了要注意处理问题的方式方法，提高我们的沟通技巧，更为主要的是，我们要不断提高业务素质，创新公证服务品种，把不同公证业务融会贯通。只有这样，我们才能在公证合法框架下实现社会和谐，达到二者的有机结合，实现双赢的局面；也只有这样，我们的公证地位才能更加稳固，我们的公证事业才能得到长久的发展和壮大。

D923.2

A

1671-0037（2014）03-24-1.5

张凯玲（1977.10-），女，本科，经济学和法学双学位，研究方向：经济学。