打造和谐物业 构建和谐社区——奎屯市物业管理情况调研报告

刘蔚

新疆奎屯市委党校 833200

打造和谐物业 构建和谐社区
——奎屯市物业管理情况调研报告

刘蔚

新疆奎屯市委党校 833200

社区物业管理现已成为我市城市管理和社区建设中的热点问题。奎屯市的物业管理工作取得了一些成绩，但仍然存在着突出的瓶颈问题，诸如物业服务收费难及业主自治机构组织建设滞后等。要促进奎屯市物业管理健康发展，为居民创造清洁、舒适、优美、安全的居住生活环境，就要各方合作、立足市情、研究对策、强化落实，探索出一条扎实推进物业服务行业市场化、专业化、社会化进程的道路。

打造；和谐；物业；和谐；社区

为将党的群众路线教育实践活动引向深入，贯彻落实好“访民情、惠民生、聚民心”的具体要求，也为充分发挥好党校作为市委、政府思想库的作用，奎屯市委党校组织教科研人员针对近期奎屯市经济社会发展中的热点、难点和焦点问题做了广泛的调研。在对社区的调研中我们发现，社区物业管理在发展中出现的一些问题，因为关系到广大人民群众的切身利益，越来越被各界关注，成为城市管理和社区建设中的热点问题。

一、奎屯市物业管理的基本情况

奎屯市物业管理于2000年开始起步，经历了从无到有，从单一化到多元化的发展历程。

（一）物业管理的现状

目前，奎屯市有住宅小区83个，已实施物业服务的住宅、商业小区有50个，大都集中在市中心区域内，住宅小区物业管理的覆盖率在80%左右；有物业服务企业19家；物业服务面积达到346．37万平方米，其中住宅206．4万平方米；服务住户约3．3万余户。

据调研，奎屯市社区物业管理目前主要有四种方式：一是由物服企业管理社区物业，存在着一个小区有多家物服企业服务的现象；二是由单位代管物业，这一类型主要是由单位集资投建的小区；三是业主自管型；四是无人管理型，这一类型主要是一些配套设施不完善，不封闭的小区或是一些平房区。

（二）物业管理工作的特点

总体看，目前奎屯市物业管理工作呈现三个主要特点：一是物业服务市场还处于初步阶段，物业管理的市场意识和运行机制尚未形成，市场化程度低；二是物业服务总体水平较低，社会对物业服务的评价和满意度较低；三是业主委员会不能发挥应有的作用，业主没有形成有偿服务的观念，物业收费难。

二、存在的主要问题及原因分析

从奎屯市城市住宅规模和管理现状看，存在着两个方面的突出问题，严重制约着物业管理工作的发展。

（一）物业服务收费难

物业管理收费难是长期困扰物业服务企业发展的老大难问题，已成为制约物业服务行业生存发展的瓶颈。目前，我市实施物业管理的小区中，收费率最高的为95%（只有1家），最低的40%，平均收费率约70%。分析其原因主要是：

1、物业管理相关法律法规尚未健全。从整体形势来看，物业管理发展的法制环境较差，无法适应物业管理行业的迅猛发展。

2、业主对物业管理的理念尚未更新。部分业主对物业管理在观念上尚没有完全接受，只要服务，不愿付出。

3、物服企业本身服务质量不高。表现在两个方面：一是企业服务不到位。二是企业人员整体素质有待提高。

4、物业配套设施尚不完善。一是新开发小区的。对于有些开发商留下的工程遗留问题，业主往往要求物业管理部门负责解决，如不能解决就拒交物业费。二是老区的。较早开发的小区受历史条件的制约，缺乏整体规划设计，出现治安问题多、地下管道易堵塞等问题。这些问题给物业管理带来相当大的难度，一旦物服企业无法有效解决，就很容易成为业主拒交物业费的理由。

（二）业主自治机构的组织建设滞后

一是成立业主委员会难。大部分业主不热心参与物业管理工作，认为出力不讨好，对小区物业状况漠不关心。二是已成立的业主委员会形同虚设。业主委员会人员素质参差不齐，管理能力、解决问题的能力有限，不能认真履行自己的职责。

三、关于打造和谐物业，构建和谐社区的几点思考

一个社区就是一个小社会，新时期对于社区建设的定位，就是建设和谐社区，为社会主义和谐社会的建设奠定坚实的基础。物业管理是社区建设中的一个重要内容，打造和谐物业，对构建和谐社区至关重要。为提高物业管理水平，促进奎屯市物业管理健康发展，为居民创造清洁、舒适、优美、安全的居住生活环境，提出如下建议：

（一）健全物业管理政策，加强行政执法力度

政府部门要制定物业管理工作发展规划，完善政策措施，着力解决物业管理中的具体问题。一要加强法制建设，在市场准则、行业规范、权利与义务、纠纷处理、法律责任等建立约束规范机制，明确开发商、物业公司、业主各方的权、利、责，对开发商、物业公司、业主形成一个有效的约束。二要明确专门的执法部门，及时调整物业管理工作中的各种关系，加强执法力度。三要制定《奎屯市普通住宅物业服务等级标准》，负责对住宅小区物业服务收费情况实施监督，并定期进行检查和公示，做到透明公开。

（二）完善物业配套设施，规范物业移交接管程序

1、改善部分老区的配套设施。选择有条件的开放式小区改建成封闭式小区，撤小区建大区；逐步改善老化陈旧的配套设施，方便物业管理。

2、严格规范新建小区物业移交接管程序。在住宅小区规划论证阶段，就要有物业管理部门参与，在开发过程中严格按规定配足配好小区配套办公、经营用房，增强物业管理部门的造血功能。

（三）加强物业管理宣传，强化业主自治建设

1、加强宣传，增强业主物业管理意识。相关部门要运用各种宣传方式，使广大业主充分认识到搞好物业管理，不单单是物业企业和政府的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。

2、积极推进业主委员会建设。凡入住面积、户数达到规定比例的物业管理区域，要及时组织成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会成立前或换届期间，由社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

建立物服企业、社区居委会、业委会的物业管理联席会议制度，定期举行工作例会，通报物业服务小区设施设备的运行维护、卫生保洁、绿地养护、专项维修资金使用等基本情况，分析问题，化解矛盾。

（四）加强物业人员培训，提高管理水平

物业管理要实施品牌战略，以品取胜。对物业管理人员，要不断加强培训，引导物业管理人员做好“服务者”的角色定位，强化服务意识，引导物业管理人员工作上要加强创新，减少物业管理的运行成本，提高社区物业管理的服务质量。

[1]《奎屯市物业管理工作实施方案》，2009年4月20日

[2]《物业管理条例》