理性看待房地产的金融属性

◎ 文/李志锋

理性看待房地产的金融属性

◎ 文/李志锋

随着我国城镇化和房地产业的发展，房地产金融以实践领先于理论的方式迅速发展，在为房地产的投资开发和住宅商品化提供了强大金融支持的同时，也出现了房地产发展区域不平衡、保障性住房金融支持不足、一二线城市房价高企、房地产资产泡沫不同程度存在等一系列问题。这些房地产金融实践存在的问题，其背后的原因之一就是房地产的本质属性，即对房地产的金融属性存在模糊的认识，导致了房地产金融制度的缺陷和有关房地产金融政策出现偏差。 笔者针对我国房地产金融实践中存在的有关问题，从金融与经济关系的角度，对房地产的金融属性进行了界定，并阐明房地产金融属性的理论意义和现实意义。

复杂性理论为房地产金融研究提供了方法论

房地产金融作为房地产和金融相结合发展的边缘理论，具有异常的复杂性。必须有创新性和领先性的方法论，才有利于深度研究和揭示其发展的规律。系统科学的复杂性理论作为一种前沿的方法论或方法，为房地产金融的研究提供了新的方法或方法论。

根据复杂性理论的观点，在当今经济金融化、金融全球化的发展条件下，房地产金融不是金融的一个具体内容或一个被动的金融工具，更不是金融理论范畴内的一个封闭狭窄的概念，房地产金融与金融一样是一个复杂的巨系统，具有“整体性”和“系统性”。

房地产金融是以房地产为载体，涉及到金融、经济、社会等各个方面的开放的巨系统。在微观层面，房地产金融关系居民资产、房地产开发以及房地产金融业务；在宏观层面，房地产金融影响相关产业发展、社会协调、生态平衡以及国家金融的稳定。

房地产金融是一个复杂的巨系统，其由许多组分构成，这些组分之间存在着复杂的关系。有关房地产与金融关系的房地产金融属性就是其中重要的组分，并占据支配地位，对于研究房地产金融的本质具有重要的意义。

房地产的金融属性分析

研究一个理论的发展规律，总是从研究最基本的元素开始，而房地产的金融属性，是房地产金融理论中重要而且尚在探讨的一个基本问题，它是研究房地产与金融的关系，进而研究房地产金融理论的一个重要切入点。

房地产的金融属性是由房地产的自然属性与经济属性相结合的结果，是在经济金融化的条件下，以房地产为载体的金融功能的强化。

1.资金密集性分析

房地产的资金密集性，体现房地产对资金的巨大吸纳功能，这一特性是由房地产的自然属性引起的。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事集房地产投资、开发、建设、运营等多种经济活动为一体的综合性产业。房地产项目的开发涉及诸多产业的固定资产的投资和运营。从土地征用到物业开发建设，再到销售和后期的运营管理，形成了房地产行业投资额大、建设周期长、覆盖行业多、产业带动性强、投资风险大的特点。

房地产不同于一般实业的固定资产生产和消费的特殊性，形成了资金密集性。从土地开发（或拿地）到房屋建设，至少长达3年或以上的建设过程中，投入小于产出的生产建设过程需要大量的资金，形成了房地产投资开发的资金密集；在房地产消费环节，房屋作为最昂贵的消费品，构成了家庭或个人几乎是一生最昂贵的消费，形成了房地产消费的资金密集；商业地产的运营和资产管理以及房地产开发过程中关联产业同样需要巨额的资金，形成了房地产持有与运营管理的资金密集。

城镇化的发展使房地产的资金密集性得以强化，开发规模日益增大，土地等资源的价格日益提高，使房地产开发、销售和运营管理的整个产业链，对金融产生了密切的巨大需求，这种对金融的高度依赖和强吸纳功能，使房地产占有和沉淀了巨额的金融资源，构成了金融存量的一个重要部分，也是房地产金融属性表现的一个方面。

2.投资性分析

房地产的投资属性主要是源于土地的资源稀缺性，房产要依赖土地才能完成开发生产过程形成房地产产品，土地因此成为房地产业生存和发展的基础和关键的因素。由于房地产在很大程度上依赖土地这一不可再生的资源，其发展就具有了其他一般产业所不具有的特殊规律。

土地资源的稀缺性和政府垄断凸显了其资产价值。由于房地产的开发需要不断占用土地，并涉及和影响到环境和生态资源保护以及能源节约等问题。2001年以后，我国土地资源配置逐步引入市场机制，对于经营性用地实行了“招拍挂”的方式出让。并且，通过实行土地储备制度，政府作为惟一的土地供给者参与市场，形成了对土地一级市场的垄断。土地资源的稀缺和政府的垄断管理使土地的资产价值更为凸显。

土地资源的稀缺性、资产价值以及住房刚性需求，形成了房地产价格的长期上涨机制。居民的自然增长、城镇化带来的农村人口向城市的转移以及人口的增加，形成了城市住宅的刚性需求，连同改善性需求和投资性需求一起，形成住房和房地产的多样化需求。多种住房需求的存在和内在结构的可转换性，形成了住房和房地产消费的放大效应。同时，城市人口和产业的聚集效应，形成区域性核心地段的供不应求，使以城市为核心的房地产价格呈长期上涨趋势。

由于土地资源的稀缺性和房地产价格长期上涨的趋势，形成了居民或机构投资者对房地产价格上涨的预期和投资冲动，从而使房地产在具备一般使用功能的自然属性的同时，又具有了投资属性和投资功能。而且在使用功能和投资功能之间不存在明显的分隔和界线，随着居民收入的增长和房地产价格的变化，房地产使用功能与投资功能可以随时转化，尤其在房地产发展的顺周期和存在价格上涨预期时，房地产的投资功能和投资属性将更为明显。

3.房地产的抵押担保资产属性分析

由于房地产的固定性和不可移动性，在正常条件下，不易损坏、易于管理，并能够保值和增值，自古以来，就成为融资和债务清偿的抵押物和担保资产。合理确定抵押率之后，在发生债权清偿风险时，用于抵押担保的不动产能够通过拍卖变现或直接受让充抵债权的损失。在市场经济条件下，抵押担保的其他权利设置，为房地产成为抵押担保资产提供了法律保障。

由于具备上述特征，房地产成为银行贷款或其他融资首选和普遍适用的担保资产和担保措施。而且在社会信用体系没有完善之前，房地产仍然是各种融资担保措施中最主要的担保资产。房地产的这种抵押担保资产的特性，使得房地产在使用价值和投资价值之外，又增加了一项价值——融资抵押担保的价值。房地产的抵押担保资产的特点和性质，也是银行按揭等房地产金融产品或房地产金融业务据以存在和创新的基础。

房地产抵押担保资产的特征，使得房地产与金融在法律上和经济关系上更紧密地联系在一起，形成金融资金和担保资产的相互依赖、相互循环，甚至相互转化。在有房地产抵押担保的条件下，房地产价格越高，抵押资产的估值就越高，银行及金融机构的债权资产就越安全；反之，房地产价格下跌，抵押担保资产估值降低，金融机构的被担保债权就存在担保不足的风险。银行信贷和其他融资对房地产的这种严重依赖，构成了房地产价格“只涨不跌”的利益推动机制。

房地产抵押担保资产的属性，不仅将房地产与金融紧密地联系在一起，在经济金融化的条件下，被抵押房地产的估值及其变化，成为金融创新和金融风险防范的重要方面，也形成房地产的金融属性的新特点。

4.金融对房地产的依赖性分析

房地产的资金密集性等特征产生了对金融的巨大需求和依赖，与此同时，金融的特征及发展要求对房地产也具有很强的依赖性。

大规模、高收益、风险可控制是金融产品和业务开展的前提和基础。房地产的自然属性和经济属性，在规模化经营、长周期投放、可担保抵押等方面非常切合金融业务发展的内在要求，因此，房地产作为一种商品一出现就成为金融业务的宠儿，房地产金融业务成为金融的主导型业务。

金融创新是市场经济条件下金融发展与风险管理的必然要求。资产证券化是金融创新的发展趋势和不可回避的重要方面，由于房地产贷款产品还款周期长、还款来源稳定，房地产成为资产证券化重要的基础资产，房地产信贷资产证券化就成为资产证券化和金融创新的主要方面。

金融对房地产的依赖性还体现在货币政策方面。房地产的综合性和资金密集性，借助金融杠杆对国民经济的相关产业具有巨大的带动作用。房地产价格作为资产价格的重要方面，成为宏观经济和金融稳定的重要监控指标。房地产金融成为货币政策和宏观调控的重要内容，并居于核心位置。

通过金融对房地产的依赖性分析，从抵押担保的标的物到金融业务的开展，从金融创新的载体到货币政策的内容，金融对房地产都具有很强的依赖性，房地产已经成为金融的重要载体和金融发展的一个内生变量，房地产与金融融合的趋势非常明显。

房地产金融属性的界定及其意义

房地产在具有固定性、耐久性等自然属性的同时，又具有保值增值等经济属性，并且在经济金融化的条件下， 房地产的金融属性是以房地产的自然属性为基础，将房地产的经济属性进行金融化的结果。房地产的资金密集性，是房地产金融属性的基础；房地产的投资性，是房地产金融属性的根本原因；房地产的抵押担保资产属性是房地产金融属性的重要现实基础；资产证券化等金融创新对房地产的依赖是房地产金融属性的牵引性因素；政府货币政策对房地产的依赖，是房地产金融属性的政府政策保障。

房地产金融属性的界定是房地产金融概念的深化，甚至是一种金融范式的变革。作为一种范式的变革，房地产金融属性在理论上突破了房地产与金融的不可融合的关系。运用系统科学复杂性理论的方法，从金融发展历史与金融创新前瞻的纵向维度，以及房地产与金融的相互依赖、纵横交错的横向维度，分析了房地产业不同于一般实体产业的与金融业之间高度关联、相互依赖和相互发展的关系，使对房地产与金融的关系有了一个立体和系统的研究和认识。房地产金融属性的研究和概念的提出，为房地产金融理论的研究提供了一个新的基础和视角。

房地产金融属性的分析和研究，对于房地产和房地产金融发展规律的认识具有积极意义。房地产金融属性的存在，对于房地产的发展不仅仅是解决金融支持的问题，更需要揭示、发挥和控制房地产的金融属性，才能有效地控制房地产的过度发展带来的金融风险，使房地产与金融保持协调的发展。

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（作者单位：山西财经大学）

编辑：张涵