解析我国企业海外房地产投资走势

◎ 文/何喜有

解析我国企业海外房地产投资走势

◎ 文/何喜有

近年来，以万科和绿地为代表的我国房地产企业大举进军海外，掀起了新一轮海外投资热潮，2013年甚至被称为我国知名房企的“出海年”。年初至今，知名房企海外大规模拓展的消息频出，倍受关注。显然，我国继能源和制造业领域大规模的对外直接投资之后，房地产领域逐渐成为企业“走出去”的新舞台。

我国对外直接投资中房地产业的位次

联合国贸易和发展组织发布的《2013年世界投资报告》显示，2012年我国以840亿美元的历史纪录，成为继美国和日本之后的世界第三大对外投资国。商务部1月17日公布数据显示，2013年我国累计实现非金融类直接投资达902亿美元；截至2013年底，我国累计非金融类对外直接投资5257亿美元。其中，房地产业是实现较快增长的行业之一。

1.房地产业在我国对外直接投资总量中的地位

虽然近期我国企业在海外房地产领域投资规模大，频度高，但其历史并不长。追溯至2003-2005三个年度的《中国对外直接投资统计公报》发现，“房地产业”作为独立的统计项目首次出现在《2005年度中国对外直接投资统计公报》中，即在2004年和2005年，我国对外直接投资行业分布中，房地产业的年度流量分别为851万美元和11563万美元，年末存量分别为20251万美元和149520万美元，可见初期规模微小。

《2012年度中国对外直接投资统计公报》显示，房地产业在我国对外直接投资总量中的比重并不高，但增幅较大。年度流量的比重从2004年的0.2%跃升至2012年的2.3%，增长了10倍多，比重最高值为2007年的3.4%；存量的比重从2004年的0.5%跃升至2012年的1.8%，增长3倍多，比重最高值也是2007年，达3.8%。从增长速度来看，年度流量的增长率自2004年开始统计，2005-2007年增长迅猛，其中2005年增长最快，比2004年增长近12倍，2006年和2009年增长率分别为231%和177%，2008年至今，由于基数大，增幅放缓；存量的增长率，2005年为636%，2007年为124%。2008年流量和存量增长都为负值。

2.房地产业在我国对外直接投资项目中的地位

我国对外直接投资因总量大、增长快、项目大而备受瞩目。美国企业研究所（American Enterprise Institute）和美国传统基金会（The Heritage Foundation）联合开发的“中国全球投资追踪”（CGIT）数据库，包含2005-2013年投资额在1亿美元以上的545个大型投资项目，分为冶金矿产、技术、交通运输、房地产等9大行业，每项数据包含了年月、投资者、金额、国家等9项内容。

根据CGIT数据计算得出，房地产项目共67项，占比为12.3%，在9大行业领域中，处于能源（164项，30.1%）、冶金矿产（124项，22.8%）之后，位居第三；房地产项目的总投资额为379.4亿美元，在9大行业总金额4787.4亿美元中的占比为8%，在能源（2258.7亿美元，47%）、冶金矿产（1030.6亿美元，22%）、金融（390.6亿美元，8.2%）之后，位居第四。

3.我国对外直接投资中大型房地产项目的走势

（1）金额。2013年总金额117.6亿美元为最高值，是2006年的9倍，是2009年的2.5倍。而年度平均项目金额最大值为2006年的13亿美元，其次为2010年的9.53亿美元，最小值为2007年的1.5亿美元。在投资金额的比重中，2006年为3.4%，最低值为2007年的0.4%，最高值为2013年的31.0%，2010年和2012年分别为22.7%和20.1%。可见，在2010年以来的我国海外投资1亿美元以上项目中，房地产业的金额所占比重从1/5向1/3靠近。

（2）项目数。2006年和2007年各1项，2008年2项，2009年和2010年各9项，2011年7项，2012年16项，2013年22项。可见，2009年以来，我国企业在海外进行的大型房地产投资项目数大幅度上升，2013年达到最高峰。在项目数的比重中，最低值为2006年、2007年的1.5%，最高值为2013年的32.8%，2012年的23.9%位居第二位。可见，大型房地产项目在我国企业对外直接投资行列中的地位和影响越来越大。

（3）增长率。2009年投资金额增长率高达近11倍，其次为2008年和2012年，分别增长160%和129%；2009年项目数的增长率高达350%，2012年和2008年分别增长129%和100%。2011年项目数和金额都出现负增长（见表）。

我国企业海外大型房地产项目的投资，并没有在政府公布的对外直接投资统计中明显地反映出来。经进一步核实发现，CGIT数据是合同金额而非实际投资金额，它有助于了解我国对外直接投资中大型项目的起点和阶段性方向；而《中国对外直接投资统计公报》所示数据是实际投资额，它有助于了解我国对外直接投资的年度结果。

我国海外大型房地产项目的结构分布及前景展望

1.国家分布

我国投资海外的67项大型房地产项目分布在25个国家。其中，美国16项，英国7项，德国5项，马来西亚4项，韩国、新加坡、印尼、巴西各3项，澳大利亚、埃及、意大利、俄罗斯、南非、西班牙各2项，巴哈马、埃塞俄比亚、格鲁吉亚、日本、老挝、毛里求斯、尼日利亚、朝鲜、斯里兰卡、塔吉克斯坦、泰国各1项。

项目数的国家集中度表现为：第一位的美国占23.88%，前两位的美国、英国合计占34.3%，前三位的美国、英国、德国合计占41.8%，前四位的美国、英国、德国、马来西亚合计占47.8%，若加上韩国则前五位合计占52.2%。可见，投资项目数最多的前五位国家占比已经超过50%。

流向上述国家的投资额在379.4亿美元总额中的比重，前7位依次为：美国21.4%（81.1亿美元），英国9.8%（37.2亿美元），马来西亚7.6%（28.9亿美元），韩国7.6%（28.7亿美元），尼日利亚6.6%（25亿美元），德国5.6%（21.4亿美元），朝鲜5.3%（20亿美元）。投资金额的国家集中度为：前两位占31.2%，前三位占38.8%，前四位占46.4%，前五位占53%。

可见，从金额和项目数来看，前五位国家的占比均已经超过50%。

2.规模分布

上述房地产项目，规模从1亿-25亿美元不等。以下对投资额按不同档次分类来观察其分布趋势。

如以1亿美元为区间，则在10亿美元以下项目中，1亿-2亿（不含2亿，以下基准相同）美元的项目14项，2亿-3亿美元的10项，3亿-4亿美元的7项，4亿-5亿美元的8项，5亿-6亿美元的3项，6亿-7亿美元的4项，7亿-8亿美元的3项，8亿-9亿美元的3项，9亿-10亿美元的6项。

如调整规模区间为2亿美元，则1亿-3亿美元的项目24项，3亿-5亿美元的15项，5亿-7亿美元的7项，7亿-9亿美元的19项，9亿-11亿美元的9项。可见，3亿美元以下的项目最多，占比为32.4%。

如调整规模区间为5亿美元，1亿-5亿美元的项目39项，5亿-10亿美元的19项，10亿-15亿美元的5项，15亿-20亿美元的2项，20亿-25亿美元的2项。可见，5亿美元以下的项目最多，占比为58.2%；10亿-25亿美元的9项，项目数的占比为13.4%，金额134亿美元，占比为35.3%，而前两大项目的金额占比为11.9%。最大项目为2010年12月由中铁建设等4家机构在尼日利亚联合投资25亿美元的拉各斯州莱基自贸区开发项目；第二大项目为2010年12月由北京商地冠群投资有限公司在朝鲜罗先经济自由贸易区投资的20亿美元的开发项目。显然，这些项目背景各异，进展和成效不一。

3.投资主体分布

项目投资来自43家投资主体，从同一投资主体投资的项目数来看，投资2项以上的投资主体共11家，累计投资36项173.7亿美元，项目总数和金额总数的占比分别为53.7%和45.8%。其中，CIC（中国投资有限责任公司）9项，绿地集团5项，三一重工5项，SAFE（国家外汇管理局）4项，HNA（海航集团）3项，万科、天津发展、中联重科、中国建材、AVIC（中国航空工业集团公司）、SOHO中国各2项，其他33家企业各1项。

按项目数来看投资主体集中度，第1家CIC的9项金额占比为16.4%，前2家14项的金额占比为25.9%，前3家19项金额占比为29%，前4家23项金额占比为34%，前5家26项金额占比为35.8%。可见，投资主体集中度较高。

CGIT数据因没有关于投资主体性质数据而不易确切分类。按照所有权属性和经营范围专业性两个维度，将上述项目尤其是投资2项以上的10家及2014年新近发生的大型项目的投资主体简要分类如下：

（1）中央建筑类企业。例如，中铁建设通过中铁建中非建设有限公司实施海外投资，单独或与其他企业联合进行基础设施投资开发。

（2）上市房地产开发企业。例如，我国最大的专业住宅开发企业万科在2013年2月投资6.2亿美元，与美国旧金山铁狮门地产公司成立合资公司并持有70%股份，开发高档住宅项目。此外，万科又于2014年2月25日与美国知名地产商RFR、Hines合作，在纽约曼哈顿中城区开工建设一个61层公寓。

（3）国有房地产开发企业。例如，绿地集团在2012-2013两年间，在韩国、美国、澳大利亚、西班牙等国家投资1亿美元以上房地产项目5项，共计36亿美元。

（4）民营多元化专业投资企业。例如，云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司于2010年12月在泰国投资15亿美元开发建设“曼谷泰中国际精品城”。

（5）民营房地产开发企业。例如，北京泽信控股拥有地产开发和物业服务国家双一级资质，该公司投资15亿美元的加州奥克兰市“布鲁克林盆地”房地产综合项目于2014年3月13日开工。

（6）上市制造业企业。例如，工程机械制造企业三一重工在2007-2012年间进行了5项11.7亿美元的投资，建设美国总部基地、德国研发制造基地、巴西生产基地、印尼产业园等。

（7）主权财富基金。在各类投资主体中，主权财富基金频繁投资海外房地产颇受关注。中国投资有限责任公司作为财政部管辖下主要从事外汇资金投资管理业务的中国主权财富基金，在2009-2012年间投资海外房地产项目9项，共计62.3亿美元；此外，中国国家外汇管理局通过其在英国注册的全资子公司银杏树投资有限公司在英国进行了3项，共计13.9亿美元的房地产投资。

（8）综合性服务企业。例如，现代服务业综合运营商海航集团于2011-2013年间在美国和西班牙投资了3个项目，收购办公大楼和星级酒店等。

4.我国企业海外房地产投资展望

在我国对外直接投资迅猛发展的大势中，海外房地产业投资正式发端于2004年，时间较短，比重不高，但自2011年以来增幅较大，势头迅猛，大型化趋势明显。

年初以来多家房地产企业公布了海外投资项目，项目总投资额约150亿美元。从国内推力和国外引力两股影响因素来看，今后一段时期，国内高端客户外流、国外政策和市场魅力明显等诸多因素将继续发挥作用，推动和吸引我国企业扩大海外房地产领域的投资。

*本文系复旦大学“985”研究项目《经济起飞中后期中国对外贸易与投资的发展战略研究》（编号：2011SHKXZD002）的阶段性成果

（作者单位：复旦大学世界经济研究所）

编辑：田佳奇