浅析业主大会及业主委员会的法律地位

郑俊华

摘 要：本文旨在通过业主大会及业主委员会法律确定过程，解析业主大会及业主委员会的法律地位，探讨在立法上仍存在亟待完善的内容，以便更好的适应整个社会的发展。

关键词：业主大会；业主委员会；法律地位

一、业主大会及其委员会由法律的规定而产生

（一）业主自治理念。我国自改革开放以来，国家政策方针转为以经济建设为中心，上世纪九十年代逐步建立起了我国特色的社会主义市场经济体系，人民生活水平不断的提高，有了一定的经济实力，客观上使人民拥有了更多的权利。政府的职能也开始发生变化，能够由人民自己处理的事物由人民自己处理，政府逐步下放权力给予人民。

对于生活在城市的居民，城市居所不同于乡村宅基地，只有土地的使用权而没有土地所有权，在维护自身房产权利方面，救济途径更为复杂繁琐，城市居民迫切需求获得更多的自治权利来维护自身正当的合法权益，业主自治理念逐渐由此产生。

（二）业主自治立法的演化及业主大会制度的确立。随着业主自治理念的发展，业主自治愿望越发强烈，有些小区自发的组织业主委员会，但由于缺乏法律依据，组织容易造成混乱，引起法律纠纷。在此背景下中华人民共和国建设部于1994年颁布《城市新建住宅小区管理办法》初步建立了物业管理制度和业主自治制度，业主自治机构为住宅小区管委会。2003年国务院颁布《物业管理条例》，又于2007年进行修订。进一步明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。2009年城乡建设部颁布《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。业主大会及业主委员会制度正式确立。

二、业主大会及业主委员会的法律地位

（一）业主大会及业主委员会的权利基础。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权；（2）提议权；（3）投票权；（4）选举权和被选举权；（5）监督权；（6）知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；（7）法律、法规规定的其他权利。

（二）业主大会是业主自治的组织形式。《物业管理条例》规定：业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。物业的管理活动主要涉及业主共同共有的公共财产和权益，《物业管理条例》规定说明，业主大会是维护业主公益权利的代表组织，由业主大会统一实施维护公益权利的行为。

（三）业主委员会是业主大会的常设机构。《物业管理条例》规定：业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主委员会由业主大会选举产生对业主大会负责，也就是说业主委员会仅仅是业主大会的执行机构，并不具有独立的意思表示能力。

所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。

其他组织是受中国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任。根据法律规定业主委员会很难被认定为具备民事诉讼主体的资格，在现实操作层面往往只能勉强被看做其他组织，方便广大业主更好的维护自身应有的权利。

（四）业主大会及业主委员会的法律地位应符合其立法精神。 业主大会及业主委员会设立的初衷是为了切实方便维护广大业主合法公共权益，但现今业主大会及业主委员会在实现合法救济途径中还存在着诸多障碍。物业管理尚属于新兴行业，还未形成完整的管理盈利体系，行业标准参差不齐，业主不滿意物业的服务，不交或少交管理费用，造成物业公司盈利困难，管理秩序混乱加剧了广大业主与物业公司之间的矛盾，日益发展成为各个住宅小区的普遍问题，急需妥善解决，这将关乎于社会主义和谐社会发展的大局。

小结：社会的发展总会出现新的问题亟待解决，法律也在适应社会过程中不断的变化和完善。业主自治是近几十年社会经济发展的产物，业主大会和业主委员会是业主自治制度的具体表现形式。它的法律地位由社会发展决定，现今社会要求业主大会及业主委员会成为切实维护广大业主合法公共利益有力武器，理应成为民事诉讼的主体，具有民事诉讼法律地位，成为维护业主权利的先锋，这是立法机关在立法活动中下一环节应该明确完善的内容。