浅议土地增值税的纳税筹划

袁海燕

摘要:房地产企业的从开发、经营、销售以及保有环节均有涉税，主要的税种有契税、营业税、城建税及教育费附加、土地增值税、企业所得税等，其中的最重要的就是土地增值税，因此对于土地增值税的纳税筹划就成了房地产行业的首要目标。本文浅议了相关的其中几项筹划措施。

关键词:房地产土地增值税税收筹划

一、土地增值税相关政策

根据1994年国务院令第138号中华人民共和国土地增值税暂行条例及财法字〔1995〕6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物的单位和个人，需要缴纳土地增值税。土增税实行20%－60%的超额累进税率。

自土增税的暂行条例和实施细则后，财政部和国家税务总局又颁布了以下一系列的文件加强了对房地产企业的土地增值税的征收管理，国税函〔2004〕938号、财税〔2006〕21号、财税〔2006〕141号、国税发〔2006〕187号、国税发〔2009〕91号、国税发〔2010〕53号、税总发〔2013〕67号并连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查，推动土地增值税清算工作。

除了国家政府部门的法规，各地方税务也发布了一些地方具体法规，使得土地增值税具有可操作性。

二、土地增值税的纳税筹划的必要性

2007年，全国土增税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1至10月收入2710.78亿元，增长22.2%。由此可见，国家对土增税征管力度是逐步加大的。

在国外，地价及税费一般占房价20%，而国内地价和税费占房价50%左右。有专家认为，若全额征收土增税，毛利率在30%的项目土增税征收比率将占营业收入的5%－8%；毛利率在50%以上的项目，土增税征收比率12%－15%；增值额达到100%以上时，土增税征收比率达到18%；增值额达到200%以上时，土增税征收比率达到28%；增值额达到300%以上时，土增税征收比率达到36%。由此可见，土增税的纳税筹划是房地产企业实现利润最大化的首要目标。

三、土地增值税纳税筹划的方法

由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大。事实上，房地产企业规避土地增值税有很多方法，主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接去开假发票。本文谈论的是合理合法筹划的一些办法供大家参考。

土增税计税依据是转让收入扣减掉税法规定的扣除项目后的金额，增值额50%以下，50%-100%，100%-200%，200%以上时增税率分别是30%,40%,50%,60%。土增税的扣除项目为取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。

土增税纳税筹划的方法：

1、对于土地成本基本没有可操作的空间，关键是要取得相应的土地发票

土地成本应为实际支付的金额，政府以各种形式减免或者返还的金额不予列支。

2、对于房地产开发的成本

在财务入账时就要尽量把成本和费用都归集到开发成本中，因为对于管理费用、销售费用等在土地增值税清算时是按土地成本和房增开发的成本之和的5%以内计算扣除不是按实际发生额扣除，所以企业就要尽可能地把费用进入到相应的成本中，既增加了成本扣除额，又同时可以增加费用的扣减的基数，可谓是一举两得。同时因为土地增值税清算时都需要审核原始发票，各公司应该在支付工程款时就要及时收取相应的发票。

3、房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用

如果能够提供金融机构证明的利息支出则允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地成本和房增开发的成本之和的5%以内计算扣除。凡不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地成本和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

注意委托贷款利息不能抵扣，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

公司要比较实际发生的财务费用是否超过了土地成本加房地产开发成本金额之和的5%，选择两者较高者作为财务费用抵减。

4、充分利用房地产业加计20%的扣除优惠政策

公司想收购一块土地，可以通过收购该公司股权的方法获得该项土地，来规避转让土地使用权环节的土增税。如果被收购的公司不是房地产公司，享受不到加计20%的扣除优惠，这时应变更公司性质为房地产开发公司。

5、充分利用普通标准住宅的优惠政策，增值额小于20%免征土增税

房地产企业如果同时开发普通标准住宅和其他住宅、商铺等的，应该分开核算。特别对于普通标准住宅，需要计算扣除额为20%的临界点，从而定出合理的销售价格，在降低售价而减少的销售收入与全额缴纳土增税之间求得平衡。

公司在多个地方开发多处房产的，可以分别核算也可以合并核算，两种方式缴纳的税收是不一样的，这就为企业选择核算方式提供了纳税筹划的空间。企业应该预先分两种情况比较哪种核算更有利于企业。

总之，房地产企业经过了那么多年的高速发展，国家宏观调控政策层出不穷的情况下（限购、限贷），房地产业处于一片水深火热当中，只有控制成本，降低税负，实现利润最大化才是企业的唯一出路。

参考文献:

[1]孙长举、赵德芳、翟继光,房地产业纳税节税操作实务

[2]庄粉荣.房地产企业财税筹划演练全集

[3]吕顺龙.房地产企业土地增值税纳税筹划问题探讨[J].企业导报,2012,08:92-94

[4]李文,李畅.土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J].会计之友(中旬刊),2010,04:40-42

endprint