对房地产价格的理性思考

2014-09-19李媛

财经界·学术版 2014年14期

关键词：用房因素土地

李媛

摘要:房地产是我国国民经济的重要组成部分，与其他产业之间有着密切的关系。房地产的价格受多种因素的影响，处在不断波动的状态。价格过快增长对于房地产行业的发展是不利的。本文将针对房地产的价格展开理性的思考。

关键词:房地产理性思考价格

中国正在开展城市建设，房地产在我国国民经济中的地位也有所提高，已经成为了我国经济增长的重要支柱。但是在我国房地产行业显然还不够成熟，近几年出现了局部地区价格不断上涨的现象，对房地产行业的发展造成了十分不利的影响。

一、房地产的相关概念

对于房地产的理解我们可以广义及狭义两个反面入手。广义概念：主要是指土地以及土地以上的一些建筑物、设施，或者是一些资源；狭义的概念：主要是指土地以上的建筑物以及由其衍生的各项所有权。房地产是我们商品经济时代的产物，两者之间相辅相成。

二、房地产价格的构成与含义

房地产的价格是人们在获取他人房地产的时候所付出的货物、货币等形式的代价或者是一些无形的资产。房地产有两种主要的价格形式：地产价格以及房产价格。按照交易权我们可以将地产价格划分为：出租土地使用权、征购土地、抵押土地使用权以及转让土地使用权的价格等；按照出让方式可以将其分为：招标价格、协议价格以及拍卖价格；按照出让权限我们又可以将其分为：土地租赁以及土地批租等价格。按照销售对象我们可以将房地产价格划分为：外销房品以及内销房品等价格；按照用途我们可以将其分为：商业用房、工业用房、住宅用房以及事业用房等价格；按照出售方式我们又可以将其分为：出租价格与出售价格两种。

三、影响房地产价格的因素

在我们现实生活中，房地产价格处在不断的变化之中，造化这种变化的因素是多种多样的，主要有经济因素、行政因素、心理因素以及社会因素等。下面我们就逐一进行分析介绍。

(一)经济因素

经济因素是影响房地产价格发生变化的重要原因之一。根据实际情况我们又可以将经济因素细分为经济发展以及财政金融这两方面。随着我国经济的不断发展，国民生产总值达到了一个全新的高度，物价指数攀升，居民的收入也已经今非昔比。在这种情况下国民生产值中用于房地产行业的支出所占的比例增加，房地产业因此迎来了新的发展，与此同时也带动了房地产价格的快速上涨。研究表明，我国房地产行业的发展周期与我国经济的发展周期几乎是相吻合的，因此经济发展是房地产价格波动的重要原因。除此之外，财政金融也是影响房地产价格的重要原因之一。房地产属于资金密集类型的企业，房地产行业对于资金的需求是很大的，对资金的使用也有一个较长周期，因此如何弥补资金不足成为房地产开发者们需要考虑的重要内容。金融业的存在就是解决这一问题的重要渠道。在这种情况下存款的利率、税率等金融因素就成了影响房地产价格的重要因素。因此，财政金融也是导致房地产价格波动的重要原因之一。

(二)社会因素

房地产的销售目标主体是人，因此人口的多少与房地产需求量之间有着十分密切的联系，因此人口数量以及人口素质也是影响房地产价格的重要原因。具体的影响我们从人口数量、人口素质以及人口密度这三个方面来进行描述。

1、人口数量越多，房地产价格越高

人口的增多代表着房地产需求量的增多，因此会带动价格的上升，相反如果人口过少，房地产价格也会下降。

2、人口素质高，价格表现较高

社会文明、居民修养以及文化程度对房地产价格的影响是间接地。人口素质比较高的地区，人们对于居住环境的要求主要是宽敞舒适，因此这些地区的价格一般比较高。相反，人口素质比较低的地区房地产的价格会比较低。

3、人口密度高，房地产价格比较高

人口比较密集的地区，房产的供给一般来说比较缺乏，经常出现供不应求的现象在这种情况下房价就会呈现出上升趋势。

(三)行政因素

行政因素主要是通过规范经济行为以及社会行为来对房地产的价格产生影响。其中法规、制度、行政措施、政策等方面表现的较为明显。

土地有偿使用的提出，市场逐渐成熟，开发商得到土地所需的成本也随之提高，因此造成了房地产价格的提高。除此之外，国家对土地供应数量的调整以及开发土地的税费也是影响房地产价格的重要原因。而且政府还可以对价格进行调控，引起价格的上升或者有效抑制价格的上涨。

综上可知，房地产价格的波动对房地产行业的发展有着十分重要的作用。房地产价格的波动受到多种因素的影响，有经济原因，有社会因素的影响，也有心理因素的影响。面对诸多影响因素我们要维持房地产行业的顺利发展，就要展开对房地产价格的理性思考，在此基础上做好房地产的开发工作。