中国房地产泡沫问题探究

作者简介：杜晶晶（1992.07-），女，汉族，籍贯辽宁，学校：外交学院，学院：国际经济学院，金融专业。

摘要：任何国家，判断房地产泡沫的指标都是房价和收入比，综合分析比较房价、GDP和CPI的增长速度之和的关系。目前，上海的房价和收入比例差不多达到了6：1，深圳5：1，在房价极其低的三四线城市，二者的比例也达到了2：1的水平。如此看来，中国的房地产的泡沫破裂似乎是必然趋势。然而，中国讲房地产的泡沫问题将近5年，期间，无数人预测房地产崩盘，在争论中，房价不断高升。现实现象凸显中国房地产泡沫的严重性和复杂性。相比较于美国、香港和日本，中国的房地产泡沫本质上与其不同。

关键词：房地产泡沫；特征差异；泡沫可控

一. 中国房地产泡沫问题与美国、香港和日本的差异

中国房地产泡沫未破裂，究其原因是泡沫问题本质特点的特殊性，然而，美国、香港和日本的房地產泡沫破裂都具备这样的特征：

1、房地产的绝对泡沫。绝对泡沫就是指供需之间的矛盾导致的失衡问题。供给大于市场可以容纳和吸收承受的合理需求，当市场可承受和接受能力远远小于市场供给时，市场不能有效地接纳超出部分的供给，超出部分的供给变为无效需求。

2、房地产泡沫发生在城市化的完成阶段。城市化是社会进步和经济发展的独特指标，标志着社会发展水平的提高，农村人口向城市的转移，增加了城市本身的住房需要。城市人口的剧增引发房地产行业的迅速升温，城市人口的住房问题成为城市化进程加快的首要难题。房地产价格迅速增长，当城市化进程不断推进的过程中，房地产价格不断上升，城市化完成阶段，上升到房地产价格的顶端，即形成将房地产炒热的泡沫趋势。城市化完成时房地产市场的成熟期，排除掉城市未来的发展空间可能性，在城市房地产数量基本固定的前提下，房地产泡沫问题十分突出，并且在一定程度上造成房地产泡沫的破裂。

3、短时间房价上涨迅速，房价被炒热，投机者出现。美国、香港和日本等发达国家房地产价格在较短时间内急剧上升，速度惊人，在地区房地产总量相对稳定的基础上，房地产的价格不单仅仅手段需求因素的影响，而且受到价值量的决定性操作。房地产是高价值高收益性资本，占有大量资本的投机者借机试图垄断房地产价格，将现有的资金转变为房地产的实际掌握者，在市场的调节之外，进行主导性的自我操控，根据自己的意志掌控房地产价格。

4、国家宏观经济问题暴露。80年代日本的经济处于大崩盘状态，98年亚洲出现金融危机。如此，当日本、香港等地房地产泡沫破裂时，地区经济都处于缺少政府扶持的孤立无援的境地，缺少国家政府强有力的宏观调控和国家经济发展的实力支持，房地产总体的趋势是没有希望的，房地产泡沫的破裂也是必然的结果。

5、购房者资金欠缺，需要大量借贷，导致房地产市场信贷资金的大量涌入。房地产市场需求高涨，城市人口中手持资金是有限的，且相对于已经炒热的高额房地产价格来说已经远远不能支付，远超过了城市工作者的自身承受和支付范围。这样，购房强烈需求的引导下，越来越多的购房者将资金弥补方式扩展到银行借贷等方式，不考虑银行借贷承担的各种税收和利率问题，只着眼于眼前购房难问题的解决。当信贷资金大量涌入房地产市场后，购房者的偿还能力是受到种种因素制约的，长时间的借贷资金使房地产市场不堪重负。

二、中国的房地产市场泡沫的特点

中国的房地产的泡沫，在整体上看具备的可控性，体现于泡沫的规模和数量的可控制。在我国的宏观经济相对稳定的大前提下，房地产泡沫基本上不存在破裂的危险。例如在96年、08年的经济危机的情势下，房地产泡沫只是局部范围内的下降，而非整体性的完全破裂。另外在部分地区房地产价格下降到一定程度后的一段时间内可以维持一个极低的增长速度，经济发展规模和水平趋于上升和缓和时，房地产泡沫有可以不断进行自身的消化。宏观经济大萧条局面，不排除泡沫大范围程度破裂的可能。泡沫的破裂将导致失业人口的增多，中小企业和地方政府的倒闭和破产。

中国房地产泡沫的可控性，归于房地产泡沫以下本质特点：

1、 中国城市化进程迅速。

与日本和香港不同，我国城市化进程是在政府操纵房地产为基础和支撑的，投资房地产主要着眼于未来房地产可能带来的价值回馈和预期，而非只看中与现有的有限数量的投资回报。我国房地产市场尚不完全成熟，存在很大的发展空间和潜力。

大周期和小周期论可以很好地阐释房地产与城市化进程之间的关系。一般来说，一二线城市的大周期（即一次城市化进程所需时间）是20-30年，三四线城市需要30-40年，在周期范围内房地产将经历起步期、成长期、成熟期和衰退期不同发展阶段，在不同的发展阶段存在小周期（即每个不同时期城市化进程所需时间）。

2、 中国人口基数大。14亿人口的海量需求和有限的房地产供给之间的巨大差距，拉大了房价，然而高收入家庭承受能力很高，收入远高于社会平均收入，然而大部分收入者的收入无力支付住房。推测未来中国的房价与收入比例下降趋势的必然，将达到收入者收入与房价支付能力趋于平衡的状态。

3、中国的人口密度不一样。中国地大人多，但是整体来说，人均可用土地非常少，而且目前土地的集约利用率很低。而美国等地方不一样，地广人稀，所有中国永远达不到他们的居住条件，中国的房价和收入比也达不到他们的水平。

4、付款方式决定我国房地产泡沫的可控性。相对于西方国家首付比例极低，仅仅依靠大量的信贷资金为资金来源的房地产付款模式，我国目前的情况是，首付付款3成，二套5成，3套以上首付款更多的方式。在国家对房地产调控前，房地产市场一次性付款的比例高达20%，调控后，上升到40%。（作者单位：外交学院国际经济学院）

参考文献：

[1]《泡沫经济与金融危机》 徐滇庆 中国人民大学出版社 2000

[2]《泡沫经济学》 野口悠纪熊 三联书店出版社 2005

[3]《房地产经济学》 华伟 复旦大学出版社 2004

[4]《如何消解房地产泡沫》 易宪容 西部论丛 2005