哈尔滨市房地产泡沫的成因分析

王颖　唐浩　徐海秀

摘要：房地产具有的金融属性和政治属性推动了房地产价格的上涨，进而形成泡沫。房地产泡沫给经济发展和安居工程带来巨大隐患。采用历史分析的方法，在分析哈尔滨市2007——2013年房地产行业相关指标的基础上，剖析哈尔滨市房地产泡沫宏微观方面的成因，提出相应的防治措施，为政府调控哈尔滨市房地产市场提供借鉴。

关键词：房地产泡沫；成因；土地财政

中图分类号：F293.3

文献标志码：A

文章编号：1008-7133（2015）04-0032-05

通常情况下，当房地产价格在相对较长的一段时间内持续不断地上涨，并且这种上涨还会不断吸引新的购买者，从而引起房价新一轮的高涨，最终导致房地产的价格远远高于其实际价值，这时认为产生了房地产泡沫。房地产泡沫不能反映物质财富的实际增长。

1哈尔滨市房地产市场的发展状况

随着国家房地产政策的调整，哈尔滨这个二三线城市的房地产市场的发展受到一定程度的影响。同国内其他地区相同，哈尔滨的房地产市场经历了从投机气氛浓重供需两旺到观望气氛浓重交易量下跌这一过程。

1.1投资环节

通过比较房地产开发投资、全社会固定资产投资以及两者的比率等3个指标，如表1所示，可以看到，2007-2013年哈尔滨市房地产开发投资额不断增加，房地产开发投资增长率在2011年达到峰值，随后回落。同一期间，全社会固定资产投资也保持增长态势，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直维持在较高水平，2009-2010年3个指标出现异常波动，分析其原因，主要是由于美国次贷危机的影响，我国政府增加4万亿固定资产投资刺激经济，导致全社会固定资产投资总额激增，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重有所下降。

将哈尔滨的指标与全国的指标对比，可以看到哈尔滨的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直低于全国水平如表2所示。这说明哈尔滨市房地产开发投资比较理性，房地产市场发展相对比较稳定。但是2012年，哈尔滨市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为19.5%，高于全国平均水平0.3个百分点，这预示着哈尔滨市房地产开发投资规模出现膨胀状态。

1.2销售环节

从2个方面分析哈尔滨市商品房住宅的销售情况。首先从销售套数看，2007-2012年哈尔滨市商品住宅的销售套数呈递增趋势，2012年达到顶峰，如表3所示。这一时期90平米以下中小户型的销售套数占商品住宅销售套数一直徘徊在60%左右，这说明这个阶段刚需型购买力处于哈尔滨房地产市场的主导地位。2013年哈尔滨市商品房成交户均面积大幅上涨，90平米以下户型的销售套数比重下降至35%，探究其原因，一方面由于政策导向，银行首套利率等，使得刚性户型面积需求有小幅增长，一步到位的小两室取代一室半成为刚需主力；另一方面2013年改善性需求增加，导致大户型的成交占比增加。其次从销售面积看，除了2008年受美国次贷危机影响，销售面积有所下降外，其他年份哈尔滨市商品住宅销售面积一直保持增长态势，2013年达到1206.6万m²。在这个过程中，不难看到随着政策环境的变化，如房产税试点城市扩大、限购执行力度加强等，销售面积的增长幅度也有波动。

1.3商品房住宅价格

虽然国家对房地产行业一直在进行宏观调控，但是2007-2010年哈尔滨市商品房价以10%～30%的速度上涨，2011年上涨速度放缓，2012-2013年房价略有回落，但仍然维持在整体较高水平，这样的高房价让不少买房者望房兴叹。同期，房价收入比不断提高，已远远高于国际合理区间3～6的水平，如表4所示，这说明哈尔滨市的房地产泡沫化很严重，房地产价格越来越不是由刚性需求在支撑了，而是更多受投资性需求的推动。一旦哈尔滨市经济增长速度放缓，城市化进程放慢，那么缺乏真实需求的房地产价格将难以继续保持快速增长及维持高价格，泡沫的破灭将不可避免。

2哈尔滨市房地产泡沫产生的原因

2.1哈尔滨市房地产泡沫形成的宏观经济环境

房地产泡沫的产生与宏观经济环境密不可分。房地产泡沫资产在宏观经济总量中的占比增加到一定程度，就会产生泡沫经济，出现虚假繁荣，导致整个宏观经济总量出现超常增长，进而促使房地产泡沫进一步膨胀。

（1）土地的稀缺性引发房地产泡沫。尽管哈尔滨市的城区面积在不断扩大，但是土地资源依然是稀缺有限相对匮乏的。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。随着经济的发展，人口的增加，人们对房地产的需求呈不断扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对房地产获利的需求，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，使房地产价格脱离实际产生泡沫。

（2）“土地财政”引发房地产泡沫。所谓土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。2004年我国开始实施建设用地的市场化制度，即土地的“招、拍、挂”制度。在这种情况下地方政府必然乐见房地产市场的价格高涨，从而从土地使用权的转让中获得巨额的财政收入，在控制不适当的时候便助推了楼市泡沫。

哈尔滨市跟其他城市一样，地方政府对土地财政依赖十分严重，土地出让金是政府收入的主要来源。同时由于没有相应的社会监督机制，因此对政府的土地出让行为无能为力，土地转让价格节节攀升，从成本方面推高商品住宅的最终价格，产生房地产泡沫。

（3）金融机构信贷规模膨胀导致房地产泡沫。房地产业有其特殊性。一方面，房地产本身属于不动产，是生产生活的必需品；另一方面，房地产具有金融属性，投资房地产可以达到资金保值增值的目的。但是房地产业是资金密集型产业，需要大量的投资资本。哈尔滨市房地产业资金来源主要有3个渠道：一是房地产商的自有资金；二是国内贷款（主要为银行贷款）；三是定金及预付款，即通过“卖楼花”的方式，提前吸收消费者的资金并使用到房地产开发中。近几年，随着金融市场体系的不断完善，哈尔滨市房地产业融资结构中银行贷款所占的比重逐年增加。这主要是因为房地产业的投资回报率较高且房地产抵押贷款的风险相对较小，银行一般愿意发放这类贷款。这就形成了一个怪圈，即先由房地产开发商从银行申请房地产开发贷款，然后将取得的开发贷款投入到房地产开发中，推动土地价格上涨，进而导致商品房价格上涨。这样用来作抵押贷款的贷款抵押物的价值上涨，致使银行放贷额度进一步增加，开发商得到更多的房屋销售款，再一次投入到房地产业中。这种反复贷款投资的情况会导致房地产价格虚高，泡沫进一步膨胀。

2.2哈尔滨市房地产泡沫形成的微观因素

（1）开发商及利益相关者的推动作用。简单来说，房地产行业的利益相关者包括以下主体：地方政府、开发商、商业银行、媒体、购房者（包括出于消费性需求的老百姓和投资者、投机者）。房地产市场的价格即是以上利益相关者博弈的结果。其中地方政府、开发商、商业银行、媒体以及投机者很容易达成一致，形成合谋。哈尔滨市政府依靠土地出让金获得大量财政收入，开发商从银行获得贷款，提高资金杠杆，并以土地成本上涨为理由提高房屋售价，同时通过媒体炒作，引导市场保持对于房价继续上涨的预期，再加上投机者的推波助澜，房价进入了飞涨的通道。

（2）投机因素和预期因素相互作用。随着哈尔滨经济的快速增长，社会积累了大量的闲置资金。由于近年来房地产市场的财富效应，这些资金被投入到房地产行业，从而房地产行业的投资规模得以大幅提升。随着商品房价格的上涨及人们对市场预期的乐观，房地产业交易量加大，随之产生越来越多的投机现象。从而造成房地产市场过热，房地产价格超过其标准价格，产生房地产泡沫。如果社会资金在高利润的驱使下过度集中于房地产业，一方面会造成其他产业的投资减少，阻碍经济的长期均衡发展，新建房屋的过度供应。另一方面，在过度投机的氛围下，过度供应的商品房被悉数销售，造成商品房供不应求的假象，致使商品房价格被不断推升，空置率持续增长，开发商的投资规模越来越大，资金链的风险系数不断上升。为了偿还贷款，维持现金流，开发商就会想尽办法推高房价，让市场保持房价会上涨的预期。

（3）房地产产品供给结构不合理。房地产业具有政治属性，一直以来都是地方政府大力支持的行业。地方政府为了提升政绩，经常推出一系列的优惠措施和政策鼓励房地产业发展。地方政府在房地产产品供给结构上的错误引导，使得经济适用房与高端住房的开发比例失调，房地产开发商产品供给类型失调会导致中低端产品的需求过旺、供给不足，进而产生泡沫。哈尔滨市房地产供给结构失衡主要表现在两个方面。一方面，随着近年来哈尔滨市房地产价格的一路飙升，某些开发商为追求高额利润，在对商品房市场缺乏准确预测的情况下，盲目上大户型、高档次项目。单套商品住宅总价过高，远远超出居民的承受能力。而面对中低收入者的普通商品房和经济适用房供给相对不足，造成了中、高价位楼盘过剩和低价位楼盘短缺并存的现象。另一方面，在哈尔滨市各区域中，江南地区市场尤其是南岗区、道里区的中心地带以其交通便利、配套设施齐全等优势成为哈尔滨市市民购房的首选区域，各大房地产商也纷纷将开发资金投入其中，其市场一片火热，而相比之下，市郊和江北地区却冷冷清清，市场供给过剩，这就造成哈尔滨市房地产市场各区域发展不均衡的现象。

3哈尔滨市房地产泡沫的治理建议

通过对哈尔滨市房地产泡沫及其成因的分析，看到哈尔滨市房地产泡沫在短期内有继续的风险，因此哈尔滨市政府应该采取必要的手段，及时给房地产市场降温，将房地产泡沫的危害降到最低。

3.1针对土地资源进行宏观调控

（1）合理推行土地转让价格改革。在土地使用权转让市场上，政府处于绝对垄断的地位。开发商花高价获得土地使用权后，就拥有了土地的自由定价权。由于房地产业具有一定的需求刚性，开发商会尽可能地设定较高的价格以获得最大限度的利润。对此笔者认为政府可以在土地使用权转让过程中运用宏观调控手段限定土地转让价格，努力控制房地产业投资报酬率处于社会平均利润率的范围内，以抑制房地产泡沫的过快膨胀。

（2）建立合理的土地供给储备制度。近年来，随着哈尔滨市房地产业的升温，商品房存量明显下降，市场曾经一度出现供不应求的局面，为此哈尔滨市政府应该制定科学合理的土地供给计划，建立科学的土地储备制度，根据当前经济发展状况的需要，适当地逐步投放土地使用权，特别是在房地产业需求不足时，可以考虑回收一部分土地使用权，从而维持房地产市场上土地要素这个最重要因素的供给稳定。

3.2对资本进入房地产市场的宏观控制

（1）加大公共工程的投入，规范市场秩序。哈尔滨市适当增加在公共工程方面的投入，以此引领社会闲置资本投入到民生领域。在拉动内需、增加就业的同时，也降低了资本进入到房地产行业的可能性，以抑制房地产泡沫过度膨胀。进一步完善市场机制，增加市场信息的透明度。对房地产一级市场，要进一步提高开发企业的准入门槛，控制开发企业的过快增长，减少盲目投资；对房地产二级市场特别是租赁市场要加快发展，盘活存量资源，减轻一级市场的压力。不断完善房地产市场的信息披露机制，增加房地产供应和销售环节的信息透明度，合理引导市场消费预期，保证房地产市场的正常运行。

（2）控制银行信贷资金大规模流入房地产市场。政府发展房地产市场的根本出发点应该是促进居民的住房消费，并不是鼓励住房投资，更不是促进投机。哈尔滨市房地产业从银行获得的贷款逐年增加，必然加大金融机构的经营风险。如果房地产开发商资金链紧张，银行等金融机构很快就会出现不良贷款增加等问题，这种影响进而波及整个经济体，从而打乱正常的经济秩序。为防止此类危机的发生，金融业要制定行业规范，下调房地产行业的信贷规模，降低银行对房地产开发企业抵押贷款的比例，规范房地产信贷市场的秩序。同时完善房地产金融制度，创新房地产金融投资模式，丰富房地产投资的金融品种，从而控制和降低房地产投资风险。

3.3合理调整房地产供应结构

合理的住房供应结构是保持房地产市场健康发展的重要条件。哈尔滨市应从市场需求入手，逐步改善住宅供应结构。第一，进一步增强房地产开发的住房保障性功能。以市场为主导，以政策调控和政府引导为机制，借助国家扩大内需、加快住房建设的相关政策和资金支持，继续加大以廉租住房、经济适用房和棚户区改造为主的保障性住房的开发建设比例，解决中低收入群体的基本住房需求。第二，要加大中小户型商品房开发供应。加快普通商品房建设，合理安排中小户型与大户型、普通商品住宅与高档商品住宅的开发比例，适度加大中小户型、中低价位商品房开发总量，以适应市场需求，有针对性地刺激中等收入群体房地产消费，调整我市商品房市场供应结构偏重于大户型的状况。第三，强化政府引导机制，提高商品房供应体系的市场适应能力。政府应充分依据当前我市居民的可支配收支能力和商品房市场需求变化引导、规范开发商开发建设行为，对于低收入群体，以提供廉租房、经济适用房、棚改回迁的方式，解决基本住房问题；对于中等收入群体，通过适当增加城市二环与三环之间土地供应，保持开发建设普通商品房的适度规模，缓解目前市场对中等价位商品房供应不足的状况，满足购房需求；对于高收入群体，以市场为主导，开发建设高品质住宅，既解决居住问题，又解决投资问题。

3.4多方联动严肃处理房地产市场违规行为，逐渐摆脱“土地财政”

整顿规范房地产市场秩序，遏制违规土地囤积和买卖行为，打击房地产开发、销售等环节的违规行为，促进房地产市场良好运行。发改委、国土局、税务局、工商局、房产局、物价局、公安局、银行等金融部门协同配合，联合制订监管体系，明确分工和职责，建立长效机制，加强房地产市场的监管。要从监督检查房地产市场广告宣传、代理销售、房产拍卖、信息披露、销售监管、资金托管、网上备案、舆论导向入手，加大对违法案件的查处力度，及时依法严厉打击房地产市场严重损害消费者利益的违法行为，保障房地产市场形成规范良性的运行秩序。改革税收体制，让哈尔滨市政府有更多的税源，减弱土地财政现象，是控制哈尔滨市房地产泡沫的根本之策。

4结论

随着哈尔滨市居民人均收入的提高，人们开始追求更高的生活品质，这为哈尔滨市房地产业带来了全新的发展机遇，房地产业成为哈尔滨市经济的重要组成部分。但是哈尔滨市房地产泡沫的不断膨胀，必然给哈尔滨市经济发展和市民安居工程带来巨大的影响。因此，要根据房地产泡沫的成因，适时合理地出台宏观调控措施，杜绝房地产市场的虚假繁荣，促进房地产市场平稳有序地发展，以实现哈尔滨市经济的健康稳定增长。

[编辑：厉艳飞]