房地产泡沫的原因及防范措施

焦宇昊

[摘要]：由于房地产业在国家的经济上有着一定的影响力，所以它也会成为经济泡沫的影响因素之一。另外房地产业对于国民经济的影响力很大，所以当下对于房地产中可能产生泡沫危机必须制定相应的防范措施以及进行必要的研究以及解决方法。房地产产生的直接原因是市场投机过度以及银行信贷过度，消费者的预期，市场结构不合理，过度投机，土地的稀缺性，地价具有虚构性政策向导等一系列的原因导致了泡沫的行程。适当的泡沫可以促进社会的发展和竞争，过度的泡沫则会导致虚假繁荣，引发经济泡沫危机。因此，采取相应的应对措施是非常有必要的，这样才能起到房地产泡沫的产生的抑制作用。

[关键词]：房地产 房地产泡沫 政策 经济

一、引言

何为泡沫，简单的来说就是一种资产在一个时期内的急剧上涨从而吸引新的买者，产生超过预期想象的逆转和价格的暴跌也可以称之为价格严重的脱离了物质的实际价值，使其不能正确的反映物质的财富，当价格上涨到人们无法承受的程度时，必然会发生价格暴跌，犹如泡沫般消散，经济水平由此衰退，人们将此称为“泡沫经济”。近几年以来，我国的房地产价格基本就呈现出直线上涨的趋势，虽然我国政府相关部门对此也进行了各种各样的措施来进行调控，但是效果甚微，房价依旧不断的上涨大有一去不回头的趋势。房地产开发中的泡沫现象，主要是体现为当下地少人多，于是也会使得房屋的价钱随着上升，这会招致土地使用价值与现实价值严重不符。因此，房地产泡沫这个话题也不断的出现在社会公众视线中，也成为社会关注热门和经济学家们研究的一个重点。

二、房地产泡沫产生的原因

1、银行信贷过度扩张

银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。过分的信贷蔓延是推动经济发展的动力，但信贷过度扩张就会对经济产生负面效应，包括增加通货扩张压力，加重经济结构失衡，积累金融系统危机等，这会致使银行将进一步扩大对房地产业的信贷供应，而这又进一步抬高房地产的价钱。这一进程周而复始，使得房地产价格日趋偏离现实平衡价格，从而进一步致使房地产泡沫的发生。

2、消费者的预期

消费者对于某消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的期望值会受市场经济环境的影响而发生变化。当市场的经济环境发生变化而引发的价格发生产生变化，尚未发生与实际经济情况不相符的预期时，那么市场价格就会受到市场经济环境变化导致价格分配不稳定的状态逐渐向均衡价格上来。一旦消费者的预期超过经济环境的变化对价格的影响力，那么这极有可能引发泡沫现象的产生。

3、市场结构不合理

房地产开发商为了追求高利润，往往投资方向会民众的需求相反，比如现在的房地产开发商注重于开发高大从而导致了房屋的空置率不断提高，使得市场固有形态发生变化导致泡沫产生。

4、过度投机

一些地区的投机炒作十分严重，投机性购房需求大幅度上涨，部分居民在房价上涨时，也会参与购房投资从而导致投资过度引发泡沫。

三、房地产泡沫的危害

1、房地产泡沫抑制实体经济发展

房地产投资的上涨趋势会影响到社会投资的结构。房地产价格的上升对于投资者而言意味着投资房地产有高回报以及高利润。在当代社会中，群众的思维方式中存在一种现象，叫做从众心理，这会致人们在主观上思考事件问题不全面且缺乏可信度，使体业得不到应有的资金投入，使得其发展受资金的短缺而抑制。

2、房地产泡沫引发政治和社会危机

随着房地产泡沫的发生，会导致许多与房地产相关的企业倒闭，如建材行业，家电行业金融业等使得国家经济受到沉重的打击。此外由于倒闭，失业人群会增多，这会导致社会动乱的产生，犯罪率的增加。这些极有可能会引发政治和社会危机，加剧社会动荡的发生。

3、金融危机

目前房地产开发商的大部分金来源于银行贷款者，而人们的购房方式也基本是个人住房抵押贷款的，一旦房地产的价格持续上涨，消费者的消费负担会增加。所以一旦房地产泡沫产生，银行作为接待站将会受到剧烈的冲击甚至破产，这会引发社会各阶层的连锁反应导致金融危机的产生。

四、房地产泡沫的防范措施

跟着我国经济的成长，人口的加速增长，城市化过程的加快等一系列要素无疑给我国房地产业的发展带来更多机会。但是面对日益激烈的竞争，我国的房地产业也面临着更大的挑战。怎么让这一行业真实成为我国经济发展中首要的增长点，如何堤防房地产泡沫，促成房地产业的健康发展，我认为下列几个方面能够试着举行：

1、大规模推出经济实用房，按捺商品房价钱

国家首要任务要收敛房价的不合理上升，避免房地产泡沫的呈现，重要的举措仍然是大规模地推出经济实用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生庞大影响。经济实用住房的功能一是经过免收土地出让金和减免配套费等，下降售价，确保中低收入家庭有房可买，二是压制高房价的房屋以防加重公众的经济负担。

2、深化土地资源统制

政府相干部门需要议定对土地资源供应量的调整，把持商品房价格的不合理高涨。另外政府相干部门需要对关于房地产企业开发商在房地产范畴内违不法犯纪作为需要严格惩办，重办无正当理由闲置地皮的"圈地人”和房地产领域的违法活动。建立宏观监测体系，通过给地皮提供需求关系、改进有关税收标准以及预售管理等手段即时进行必要的干涉和调控，如此才能有效地避免房地产业"泡沫”的发生。

在我国，房地产始终是导致经济泡沫产生的重要因素之一，一旦房地产泡沫发生，将会给社会和人们带来极大的危害。要使房地產业成为的实在的经济企业，就需要要保持高度的重视程度和理性的认知，通过宏观的调控，科学的决策，正确的引导，适时的监控，以此抑制房地产市场的"虚假繁荣”，避免房地产业重蹈海南房，上海房以及东南亚、美国，日本，英国等国地产泡沫的历史。还有，政府的政策调控是有必要的，但是不能一味的采用固定的形式进行调整，需要将创新和改革与房地产的特性和社会结合进行多方位的监控和管理，这样才能使房地产健康成长，提高国民的幸福指数和国民经济。

参考文献：

[1]吴艳霞，王楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究.西安理工大学.

[2]查尔斯P金德尔伯格.新帕尔格雷夫经济学大辞典.

[3]牛瑞斌，贺兵.房地产泡沫成因及对策.

[4]高定，李东卫.房地产泡沫的危害及防范措施.