基于房地产企业的土地增值税税收筹划分析

李骞

摘 要：最近几年我国出现了房地产开发热，房地产开发项目不断增多，但房价一直居高不下，成为老百姓普遍关心的一个问题。我国房地产价格过高，使得房地产市场逐渐处于低迷状态，影响了房地产行业的健康发展。房价过高的一个主要原因是因为房地产企业的税费负担较大。本文将对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行简单的介绍，探讨房地产企业合理规划土地增值税的方法。

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划

前言：房地产企业的土地增值税是房地产开发税收之中的重要组成部分，对房地产开发企业以及房地产市场具有很大影响。房地产企业的土地增值税的纳税机制具有一定的特殊性，必须对房地产企业的土地增值税进行科学合理的筹划，才能对企业发展起到促进作用。税收筹划涉及到企业发展的诸多方面，安排不当很容易出现问题，科学合理的税收筹划可以在一定程度上对房地产价格进行控制。

一、房地产企业土地增值税税收筹划

土地增值税是针对一些单位与个人，在对国有土地的使用权、地上建筑物和附着物进行转让时，取得的增值额所征收的税。土地增值税是房地产开发企业众多征收税种中十分重要的一个，对房地产开发企业具有很大影响[1]。税收筹划是企业财务管理的重要内容，企业对税收进行筹划，可以提高财务管理的水平，减少在税收方面的支出，增加企业的经济效益，所以，合理的税收筹划对企业的竞争力提升与可持续发展至关重要。税收筹划一直受到房地产企业的高度重视，是由于房地产企业的土地增值税的税率很高，其特殊性是可以在纳税机制中进行超率累进税率，具有很大的跳跃性，有很大的税收筹划空间。

所谓税收筹划，就是在法律允许的范围之内，纳税者根据税法中的相关规定，采取一定的技术和方法，对经营活动、财务活动等进行合理、科学的安排，从而达到减少税款的目的。企业通常都会通过税收筹划的方式来节约税款，减少开支，提高企业的经济效益[2]。房地产企业在进行房产开发和经营的过程中，经常会投入大量的资金，投资风险较高，收益周期长，见效缓慢，并且在整个开发和经营的过程中，涉及的税收种类多，税收金额十分巨大。所以，房地产企业对税收进行筹划很有必要，不但可以有效的控制税收成本，减小税收的风险，还能够提高企业的综合竞争实力，促进房地产企业的发展。

二、 房地产企业土地增值税税收筹划的主要方式

2.1设立销售公司进行筹划

土地增值税的纳税机制比较特殊，采用的是超率累进税率的方式，根据规定，对于那些增值税率在20%以下的普通住宅，都可以对其免征土地增值税。土地增值税的纳税人在对房地产进行销售或者对土地的使用权进行转让时，可以在过程中适当的设置一些销售的环节，将增值额进行分解，增值额由高转低，可以降低增值税的税率，使其在土地增值税的适用范围之外[3]。设立销售公司，房地产企业可以将房地产项目进行合理的定价之后，转让给销售公司，这样人为的调节和筹划，可以减少企业承担的土地增值税。

2.2合作建房或者代建房方式

合作建房是指在房地产开发过程中，采取双方合作的方式，一方提供土地，另一方提供资金，共同完成建房工程。代建房是指客户需要开发建设的房子，可以由房地产开发公司进行代建，开发完成之后可以向客户收取一定的代建费用。根据国家税收的优惠政策，合作建房可以免征土地增值税，代建房的行为虽然取得了一定的经济收入，但是没有房产产权上的变更，只是劳务费的一种，所以也不在土地增值税的征收范围之内。房地产开发企业可以利用这两种方式，减少企业的税收支出，减轻企业的税收负担。

2.3利用特殊扣除项目规定

扣除项目可以在一定程度上减少房地产开发企业的税收，是房地产企业进行税收筹划的主要方式之一[4]。土地增值税的实施细则之中，有关于利息支出的扣除项目的规定，利用这项规定，可以在一定程度上减少房地产开发负债经营的较高利息，降低税收支出。也可以利用房地产开发之中的公共配套设施的投入扣除方式，适当的增加对公共配套设施的投入，并将这些投入算在开发成本之中，进行扣除的累计。

三、 房地产企业土地增值税税收筹划中存在的问题

3.1缺乏科学合理的筹划计划与方案

由于缺乏对房地产土地增值税税收筹划的正确认识，很多企业并没有对税收筹划给予相应的重视，在进行税收筹划时过于盲目，没有制定科学合理的计划和方案。税收筹划的方式比较单一，不能满足房地产行业高速发展的需求，也不利于房地产企业的健康发展[5]。在对房地产土地增值税进行税收筹划时，缺少专业的人才，现有管理者的筹划能力有限，在一定程度上增加了企业的税收负担。

3.2缺少对房地产产品的利用意识

房地产企业在对房地产进行开发和利用时，通常会开发许多房地产产品，这些产品如果能够很好的加以利用，可以在一定程度上减轻房地产企业的税收负担。但是，现在很多房地产企业并没有认识到这个问题，缺少对房地产产品的利用意识，没有根据国家政策对其销售情况进行利用和调整，加重了房地产企业的土地增值税负担。

3.3扣除项目选择不当

很多房地产企业在财务管理方式上存在问题，使得财务管理很不规范，所以金融机构很难在其财务报表中了解其真实的财务状况，无法对房地产开发企业的发展情况做出判断，贷款方案也无法制定[6]。房地产公司没有办法根据利息的支出方式来对扣除项目进行选择，使得筹划中的扣除项目选择不是很恰当。

四、 加强房地产企业土地增值税税收筹划的措施

房地产开发项目在不断的增加，房价一直居高不下，成为社会各界普遍关心的问题，解决这一问题的有效手段之一就是对房地产企业的土地增值税税收筹划进行加强，减少企业的税收支出，降低企业成本，从而使房价降温。

4.1制定科学合理的税收筹划方案

房地产企业的土地增值税对企业发展具有十分重要的影响，房地产企业要重视对土地增值税的合理筹划，促进企业的发展。房地产企业要紧跟时代发展的步伐，与时俱进，选择更加有利的增值额计算方式，减少企业所承担的增值税款额。房地产企业需要根据自身的增值税征收情况，制定科学合理的增值税筹划方案，减少企业的税收负担。

4.2充分利用房地产产品

房地产企业可以对房地产产品进行合理的处置，将企业开发的房产用途进行转化，转变为自用或者是租用，只要房地产的产权没有发生变更，就可以免征土地增值税。在对企业的税款进行清算时，会有不能将税款计入到收入之中的情况产生，这时应该对相应的费用与成本进行保留，不应该进行扣除[7]。房地产企业要根据自己的情况合理制定发展战略，并根据发展战略和计划，对土地增值税进行科学的筹划，适当延迟房地产企业的土地增值税缴纳时间，减轻企业土地增值税的税费负担。

4.3合理选择税收扣除项目

土地增值税的实施细则中有关于财务费用的利息支出的规定，房地产企业要对相关的规定适当的加以利用，合理安排扣除项目，减少企业的税收支出。房地产企业要规范自身的财务管理情况，使财务报表能够真实的反映企业的经营状况，在企业负债经营的情况下，能够根据利息来合理的选择企业的扣除项目，对利息支出以及配套设施的投入进行合理的扣除。

4.4对装修费用加以利用

一些正在开发还没有开始进行销售的房子，可以对其精装修之后再进行销售，这样做可以使扣除项目的款额增加，从而降低企业的增值率，减少企业增值税的征收。对商品房进行精装修时，需要根据之前签订的合同内容严格执行，并且可以通过分计收入的方式，在合法的基础上对房地产的销售价格进行降低，调整房地产市场中的房价。将房地产的装修费用计入到房地产的生产成本之中，按照土地增值税进行征收，可以减轻房地产企业的增值税负担。

结束语：房地产行业是我国的支柱产业之一，对我国国民经济的发展具有促进作用。房地产企业的土地增值税对房价具有很大影响，必须对房地产企业的土地增值税税收进行合理的筹划。通过对房地产企业的税收筹划问题进行分析，可以在企业之中采取有效的筹划手段，降低房地产企业的税收负担，增加企业的经济收入，促进企业的健康发展。

（作者单位：俊发地产有限责任公司）

参考文献：

[1] 陆勤.房地产企业税收筹划和案例研究[D].上海交通大学，2011.

[2] 蒋志刚.浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式[J].现代经济信息，2011，20（12）：262-263.

[3] 陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012，14（03）：99-100.

[4] 徐锦霞.浅议土地增值税税收筹划[J].铜业工程，2012，04（13）：82-85.

[5] 陈佳.我国房地产开发项目税收筹划研究[D].西南交通大学，2012.

[6] 孙兴磊.房地产企业的税收筹划研究[D].山东财经大学，2013.

[7] 杨明，孙洪涛.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划分析[J].科技致富向导，2014，05（11）：123.