河南房地产业健康发展的基本思路及对策研究

郭 洪 涛

(商丘师范学院 经济与管理学院，河南 商丘 476000)

房地产业已经成为中国的支柱性产业，其不但能够影响其他相关产业的发展，而且能够带动工业化和城市化的进程。所以说，房地产业对地方政府而言十分重要。近年来，河南省房地产业得到了快速发展，从房产投资者的投资热情中就可以看出房地产行业的发展前景。但是，河南省房地产业的经营效率较低，存在资源浪费的问题［1］。目前，随着各级政府对房地产市场的调控手段日趋严厉，河南省房地产市场面临的外部环境已经发生了变化，如何规避房地产市场中存在的风险，压缩房地产市场中的泡沫，成为地方政府的首要任务。

一、河南省房地产市场存在的潜在威胁

(一)房产价格走势可能出现地域性差异

以郑州、洛阳等为代表的经济较为发达的地区，房产价格上涨的速度将会加快。主要原因可以概括如下:首先，中原经济区建设已经纳入十二五发展规划，今后若干年内，郑州将成为国内外资本角逐的竞技场，成为拉动中国经济增长的发动机。经济的发展必然增加大量的就业岗位，从而拉动对房地产的刚性需求。其次，郑州将成为房地产投资的一块热土。一线城市和三、四线城市的地产资本将会游离。北京、上海等一线城市房地产价格上涨的空间已经十分有限，投资的风险日趋加大。对较大的地产资本而言，选择具有较大增值潜力的城市不失为规避风险的一种有效选择。商丘、周口等经济较为落后地区的房价将会出现下降的趋势或者上涨的速度将会减缓。由于受到地方人民收入水平的限制和地方政府紧缩货币政策的影响，这些地区的开发商将会面临激烈的市场竞争。经济实力雄厚，开发高档小区住房的开发商将能够在市场竞争中打败竞争对手。而经济实力较弱，开发小区档次较低，规模较小的开发商将会面临较大的资金周转压力，降价销售对他们而言是一种最为理智的选择。从开发商的数量来看，三四线城市的中小型开发商数量较多，实力较强的开发商较少。所以说，在综合力量的作用之下，商品房的市场价格会出现疲软的现象。总之，房产价格的过高与过低对经济的发展来说，都不是一件好事情。

(二)房地产投资的热情并不会理性地减弱

近年来，房地产市场成为了资本竞相角逐的竞技场，房地产价格得到了前所未有的快速增长。国家为了使房产价格回归理性，出台了各种抑制房价上涨的信贷政策、限购政策、税收政策等。但是，实践已经充分证明，房产价格并没有得到有效抑制，反而出现了越调越高的奇怪现象。究其原因，可以概括为如下几点:第一，从宏观环境说，政府投资是拉动中国经济持续增长的一个重要因素，而房地产投资是固定资产投资中的一个重要板块。为了获得稳定的财政收入，地方政府往往没有根本动力从房地产投资中抽身。第二，从微观环境来说，房地产业的低风险和高回报率，使得投资人纷纷选择房地产业进行投资。目前，全民投资房地产的境况已经基本形成。第三，从现实环境来说，为了实现中部崛起的发展战略，政府批准了中原经济区战略规划，河南省区位优势显著，对中原经济区建设至关重要。全国各地乃至全世界的知名企业竞相进驻郑州、洛阳等城市，这必将带来新一轮房地产价格的上涨。在这些因素的共同作用之下，投资房地产的热情不会减弱，如果控制不好，很可能出现失控的局面。

(三)地方政府和中央政府的“利益冲突”很难根本解决

房地产市场的调控政策都是由中央政府首先发起，然后由地方政府贯彻执行。目前，地方政府是否有意愿遵守中央政府的调控政策值得商榷。为了拉动地方经济的发展，为了维持或加大地方政府的财政资金，土地财政成为地方政府获得收入的一个重要工具，同时也是政府偿还贷款的主要收入来源［2］。土地出让金是商品房价格的一个重要组成部分，在推动房价上涨的因素中，不断上涨的土地出让金是一个主要原因。按照这个逻辑，中央政府针对房地产价格的调控实际上触及了地方政府的核心利益。另外，地方经济的增长主要靠投资拉动，而房地产投资就是其中一个比较重要的板块。抑制房价会降低房地产投资的积极性，进而会影响到地方经济的增长速度。而GDP 的规模和增长速度是衡量地方政府官员政绩的一个核心指标。所以说，在政府官员政绩考核标准改变之前，地方政府是没有对房地产价格进行调控的积极性的。

二、促进河南省房地产业健康发展的基本思路

(一)以建立“房地产业健康发展的判断标准”为前提

要对宏观经济或地方经济作出是否健康发展的判断，必须首先建立“房地产业健康发展的判断标准”，否则，不论是中央政府还是地方政府，对房地产市场的调节都不具有科学性，这种调节市场的方式只会增加房地产市场运行的变数，增加房地产市场的运行风险。房地产价格高并不一定需要调控，房地产价格低并不意味着不需要调控。当前，中央政府或地方政府针对房产价格的调控出现了“越调越高”的奇异现象，这可能就是“头疼治头、脚疼治脚”的治疗理念导致的不良反应。中国建设部曾经根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电［2005］8 号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发［2005］26 号)的精神，把中国住宅市场健康运行的标准概括为“住房总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”。这个运行标准过于笼统，只能停留在口号层面，缺乏可实施性。国内学者陈多长从产出角度(房地产业是否与宏观经济协调增长)、投入角度(房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长)和财政收入角度(房地产业相关财政收入与财政总收入关系是否协调)三个方面，设计了房地产业健康发展的标准［3］。虽然此标准的可操作性得到了较大提高，很多指标可以量化，可以进行实证分析，但是对指导地方房地产业的健康发展仍缺乏针对性。河南省可以根据自身在全国房地产市场中所处的位置，结合自身房地产业发展的特性，设计河南省房地产业健康的判断标准。比如说，笔者认为应把住房分配比例(刚性需求者与投资者手中住房的比例)列入房地产业健康的判断标准，这更能反映商品房市场中存在的问题。

(二)以调控土地价格和商品房价格为根本目标

对商品房价格进行调控，主要是因为房价上涨的速度远远高于收入水平的提高速度，住房价格的高涨使刚性需求者难以承受。实践已经充分证明，投资者在拉动房价上涨方面起着至关重要的作用。为了使投机者远离房地产市场，必须压缩投资者的利润空间，从而达到调控房地产价格的根本目的。目前，政府出台的提高二套房首付比例、紧缩银根等调控政策就是针对投机者所作出的政策调整。投机因素只是影响房地产价格的一个因素而已，土地价格作为商品房的一个基本生产要素，在商品房价格上涨过程中起着推波助澜的作用。地方政府为了提高财政收入，故意提高出让金。据国土部发布的数据，2013年全国土地出让收入总金额达4.1 万亿元，而2013年全国公共财政收入12 万亿，土地收入就占了全国财政收入的33%左右［4］。

(三)以转变政府职能为基本推动力

从全能型政府向服务型政府转变一直是政府改革的根本目标。如何使地方政府的盈利性目标向公益性目标转变，如何限制地方政府官员的行政权力是一个亟待解决的重大问题。一些地方政府官员为了自身政绩，拉动地方经济的增长，利用行政权力，干预市场配置土地资源的基础性作用。有的地方自定优惠政策，违规减免税费。有的地方以招商引资优惠政策的名义，向企业返还税款，有的地方违规减免房地产等经营性项目城市基础设施配套费，有的地方违规减免、返还土地出让金，违规出让金高达10 亿元［5］。低价拿地、高价卖地已经成为很多地方政府赢取财政资金的一套有效途径。为了改变当前的现状，必须对开发土地的总量进行有效控制，出让土地严格按照招、拍、挂的程序执行。为了达到这个目标，必须对地方行政领导的考核制度进行改革，使地方领导担负起对土地市场和房地产市场监管应尽的基本责任。

三、促进河南省房地产市场健康发展的方案设计

(一)建立长效的宏观调控机制

要抑制过快增长的房价，中央政府和地方政府应共同努力，中央政府应针对全国房地产形势出台宏观的房地产调控政策，地方政府应结合自己地区的实际情况制定房地产调控的具体方案。目前，北京市、天津市、广州市等地区已结合中央调控政策出台了地区性的调控政策。郑州应该结合中央制定的财税政策和信贷政策，效仿发达地区的做法出台有针对性的调控政策，建立长效的宏观调控机制，坚持房地产调控的大方向不动摇。

(二)深化改革分税制度

在现有的分税制财政体制下，地方政府的财政收入能力大幅度降低，仅仅依靠上级财政的转移支付很难维持地方政府的财政支出，入不敷出成为地方政府财政收支的基本现状。为了解决这个问题，地方政府往往通过发行地方债的方式缓解支出的压力，为了解决日益增加的债务，缓解资金紧张，出售土地，提高土地出让金成为地方政府最快且最有效的解决方式。土地出让金是地方政府一个最主要的资金来源。为了缓解这种局面，中央政府应该扩大税收返还范围和比例，并且赋予地方政府相对较多的获取财政收入的权力，使地方政府能够准确预计到获得现金流的时间和数量，减少地方政府日常运转中的风险。

(三)调整投资结构

此处所指投资结构不仅包括政府的财政投资结构，还包括普通居民的投资趋向。房地产业作为固定资产投资的一个着力点，确实能拉动经济的快速增长。但是，实践已经充分证明，任何一个城市或地区以投资拉动经济增长的方式都是不可持续的，而且还会产生一系列负面问题。地方政府应开拓多元化的产业发展格局，培植新的税源，从而摆脱对房地产业的长期依附。中国的市场经济体制改革已经进行了三十多年，普通百姓形成了以市场为导向的理性思维模式，在风云变幻的市场环境中，他们要保证自己财产的保值增值，必然选择风险较低，回报率较高的行业。居民可以投资股票、基金、期货、商业等，但是，大家都了解这些行业的市场行情，资本市场较不发达并且极不规范，股票、基金和期货市场风险较大，投资和收益不成正比。政府应努力规范证劵市场、降低经营实业的进入门槛、制定完善的市场规章制度，这样地方政府才能引导居民的投资趋向多元化。

(四)改变地方政府的政绩考核标准

政府尤其是地方政府能够并且应当在调控房产价格上涨方面发挥积极作用。要成功发挥政府的作用，必须改变原有的追求过高GDP 的政府绩效考核标准，否则很难减缓地方政府转让土地的速度，很难降低土地出让金的价格。当政府把“节能减排”作为政绩考核标准时，可持续发展政策得到了前所未有的关注，并且得到了认真的落实。如果把“房价”作为一个核心指标纳入政府政绩考核体系，过快增长的房价定能得到有效抑制。地方政府应努力做好以下几点:首先，必须切实保护18 亿亩的耕地红线。河南省位于中原腹地，被称为“天下粮仓”。如果一味地为了过高的土地出让金，而盲目加快土地的出让速度，很可能严重威胁国家的粮食战略安全。其次，地方政府可以与开发商合作，共同开发房地产。

(五)加大保障性住房供应力度

保障性住房指的是政府为中低收入困难家庭提供的限定价格、标准或租金的廉租住房、经济适用住房、限价房等。目前，保障性住房建设已经纳入省政府的工作计划。保障性住房的供应可以缓解刚性需求带来的房价上涨的压力，在构建保障性住房供应体系的过程中，政府应努力做好以下几点:首先，地方政府应努力转变消费者的住房观念，改变原有买房而不租房的偏好。其次，住房的分配应科学合理，使保障性住房分配到真正需要房子的人手里，真正起到保障作用。在中央政府和地方政府的共同作用之下，河南省的住房保障体系必将顺利构建，中国老百姓“老有所居”的梦想必将实现。

［1］李树明，徐卫涛.基于省际视角的中国房地产业经营效率研究［J］.求索，2012(8).

［2］张淑霞，车巧怡.房地产业可持续发展问题研究——以吉林省长春市为例［J］.吉林金融研究，2011(6).

［3］陈多长.房地产业健康发展的判断标准［J］.中国房地产，2009(7).

［4］陈青.地方患上土地依赖症:没土地资源谈发展难想象［EB/OL］.http://www.zj.xinhuanet.com/finance.2014－02－23.

［5］河南多地土地遭空手套走，近10 亿出让金违规［EB/OL］.http://money.163.com/12/0728.2012－07－28.