北京宋庄画家村案引发的思考

作者简介：张燕(1986-)，女，汉族，河南漯河人，上海对外经贸大学法律硕士，研究方向：商法。

摘要：北京宋庄画家村案虽已过去许久，但随着经济的高速发展，商品房价格急剧攀升，土地资源日益稀缺的情况下，全国各地小产权房市场仍然相当庞大，本文以北京宋庄画家村案为索引，浅谈小产权房交易现状、层出不穷的原因及治理措施。

关键词：小产权房；宅基地使用权；土地管理法一、案情简介

2002年7月，通州宋庄镇辛店村的村民马海涛将其宅基地上的自有的房屋卖与非该村村民李玉兰。2006年2月，马海涛向法院提起诉讼要求确认该房屋的买卖合同无效。一审法院以李玉兰并非该集体经济组织的成员，不得购买该组织成员的住房为由，支持了马海涛的诉请。之后，李玉兰上诉至北京市第二中级人民法院，但北京二中院经审理同样认定该买卖合同无效。

二、画家村案的法理分析

画家村案件争论的焦点是农民的宅基地使用权能否转让给本集体组织之外的人。

1、宅基地使用权的含义

宅基地使用权是依照法律规定，由农村集体经济组织分配给其成员用于建筑住宅及其他有关附着物的、无使用期限限制的权利。

2、宅基地使用权的性质

我国的宅基地使用权体现了社会保障性、无偿性，使用上具有无期限性。因而，宅基地使用权通常与成员权联系在一起，这也就意味着每个成员只能申请一块宅基地；每个成员对集体土地享有的是一种用益物权而不是所有权；宅基地使用权是为了实现居者有其地的目的而设立的，具有福利性，所以它的流轉收到严格的限制，原则上不得转让、抵押、出租等。

我国实行房地一体主义的立法模式，即“房随地走，地随房走”，农民在处分自家住房时，实质上也同时处分了宅基地使用权。1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发［2007］71号)的规定都表明了宅基地使用权只能向本集体经济成员转让。然而，现实中农民往往将自家的房屋出卖给本集体之外的人员，此类房屋被称为“小产权房”。所谓“小产权房”是指在不需缴纳土地出让金的集体经济组织的土体上建住宅，一般的房产证是由国家房管部门颁发的，但小产权房的房产证则是由乡政府或村委会颁发的，因而不能获得法律意义上的产权。

本案当中，马海涛将自家房屋卖与本集体组织之外的李玉兰数年后，法院之所以如此判定，笔者认为基于以下两个原因：

(1)根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体经济组织虽然给农民分配了农村宅基地并允许在上面建房屋，但并未因此使宅基地变为农民所有，农民马海涛出售自家房屋的同时，也将宅基地使用权转让给了本集体组织之外的李玉兰，而此行为却是与法律规定背道而驰的。根据《合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应认定为无效。所以，马海涛与李玉兰的《买卖房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，应当被认定为无效。

(2)我国实行物权行为独立，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于马海涛与李玉兰签订买房合同后并未办理房屋产权变更登记，所以房屋的所有权并没有发生变化，也就是说，马海涛仍然是该房屋的合法所有人，李玉兰的权利也因此得不到相应的保护。

三、小产权房层出不穷原因浅析

数年前，小产权房就面临着被清理的命运，然而直到今天，其依旧是房地产市场上的一匹黑马，究其原因笔者总结为以下五点：

1、不合理的城乡土地制度

从表面上来看，农村集体经济组织对农村集体土地享有所有权，但实质上则为定限物权。《土地管理法》规定只有先经过国家征收的集体土地，才能够用于建设用途，然后以国家的名义让与给用地方，即农民与用地者之间的直接交易因此而被禁止。

2、“一户多宅”现象普遍。

“一户多宅”指一户村民拥有两处以上的宅基地。一方面，由于大批农民搬迁入城、外出务工经商等原因而留在城镇，导致宅基地上的房屋大量空闲。另一方面，城市房价日益上涨，而取得宅基地几乎不需要成本，越来越多的农民意识到宅基地的价值，在其意识中房屋属于自己的财产，因而买卖房屋则不需要通过任何人的同意，随后农村中也就兴起了买卖宅基地的上房屋的热潮，农村的“一户多宅”现象由此产生。

3、畸形的城镇房地产市场

目前，城镇住房主要依赖国有土地上的商品房和极少量的保障性住房解决，农民可以入城买房，但城镇居民则被法律禁止购买农村房屋，再加上当今地方财政对土地的过度依赖性，最终导致城市住房价格成倍上涨，城镇居民进而转向了房价低廉的农村，小产权房买卖逐渐兴起。

4、法律规定的缺陷

小产权房买卖层出不穷，在一定程度上是跟我国的有关法律不健全有关，目前主要依靠《民法通则》、《土地管理法》和《土地管理法实施条例》及《物权法》来调整宅基地使用权的相关问题。我国现行的法律对宅基地使用权转让的规定不够清晰，从而阻碍了农村宅基地使用权的有序转让。

5、政府监管不力

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；再如，国土资源部的《闲置土地处理办法》以及各地有关规章中规定，宅基地“连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权”，但由于种种的监管原因，法律规定并未付诸实施。

四、小产房问题的解决措施

近年来我国相继出台的许多有关小产权房的政策文件,但是基本上都只是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性,政策目标则是单纯的以禁止小产权房建设和销售为主,强制停建停售甚至强制拆除小产权房等，这种解决方法有其不合理和难以操作之处。笔者建议可以从下面两个方面制定相应的解决方案。

1、建立规范有序的农村房屋流转制度

在保留宅基地使用权的前提下，放开房屋转让的限制。如果我们在短期内无法实现宅基地使用权的流转，至少也应该可以脱离土地使用权，而使房屋所有权单独流转，房屋所有权人享有在房屋存续期间的土地法定承租权，即实际上是在租用宅基地使用权的土地，只不过租金一次性付清而已，租期也限制在房屋存续期间内。一旦房屋因不可抗力灭失，则房屋所有权消灭，由于受让人没有土地所有权，也就不能在此地上重建。

2、立法部门应完善相关的法律、法规

笔者建议应当让社会大众特别是集体经济组织的农民参与，经过公开民主的立法程序，制定一部专门的单行法律对宅基地使用权转让的条件、范围及程序等进行具体的规定。

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