探析我国小产权房合法化问题

张松青

摘要：随着普通商品住宅价格不断攀升，小产权房由于成本不高、价格低廉而广受欢迎。虽然当前小产权房极为普遍，但是其存在违反了《土地管理法》，对于小产权房问题的处理，已经成为了我国各级政府继续解决的难题，并得到了社会各界的广泛关注。本文通过分析了当前我国小产权房合法化问题，并提出了实现小产权房合法化的途径。

关键词：小产权房；合法化；问题

小产权房是在农民集体所有土地上建设的，向本集体经济组织以外居民销售的住宅。小产权房出现缘由是《宪法》规定城市土地为国有、农村土地为集体所有，但《土地管理法》中规定土地的买卖需要经过政府，因此农民集体占有、使用及处分土地的权利十分有限，特别是不具备对农村集体土地使用权的最终处分权，造成农民集体所有土地不能直接进入土地流转市场。政府是土地一级市场垄断的供给者，在低价征收农村集体所有土地以后，以招拍挂等形式向房地产开发商转让，以此获得高额垄断利益，而农民不愿意地方政府垄断利益，因此出现了小产权房的问题。

一、我国小产权房合法化问题

（一）集体土地所有权缺失权利主体

为实现小产权房的自由买卖流转，要将全部产权赋予房屋权所有者，为确保产权的完整性，应将农村集体土地产权主体明确下来。在明确主体以后，才真正具备房屋产权，也能在法律层面上保护其财产权[1]。但现行集体土地所有权主体制度还不完善，导致出现主体缺位的问题，在集体所有制下的家庭承包经营，除了缺失集体所有产权以外，承包经营权益还不明确，土地承包经营权的物权属性、土地使用权流转合同的债权属性均为得到明确。

（二）集体土地所有权缺失权能

《宪法》第十条规定：“城市土地为国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定规定属于国家所有的以外，为集体所有；宅基地和自留地、自留山，也为集体所有。”由《宪法》精神可知，国家与农村集体作为土地的所有权主体，有着平等的地位，然而从现实情况来看，农村集体土地所有权却不如国家土地所有权，很多地方存在着名不符实的情况，如小产权房问题，所有权和处分权能的缺失是集体土地所有权主要问题。

所有权是一种基本物权类型，有着全面性特征，所有权的全面性也称之为完全性。所有人对于所有物，在法律限制的范围内，具备占用、使用及处分的权利。虽然农民集体是农村土地所有权的主体，不过在《土地管理法》、《民法通则》和《宪法》里面，对农村集体土地所有权作出了很多限制性规定，这样农民集体很难真正成为土地所有权的主体。土地所有权中重点内容是土地处分权，而用益物权是以所有权为基础建立的，不过没有所有权里面的处分权能。若是一个所有权缺乏处分权能，则显得不够完整，成为了一种用益物权。所以在现行的法律法规中，农村集体并非具备土地所有权，而是只有用益物权，并且这种土地用益权是以国有土地所有权为基础的，因此导致我国农村集体土地所有权如同虚设[2]。此外由于缺少了处分权能，因而农村集体虽然作为土地所有权主体，但是却不具备房地产开发的权利，从而导致小产权房无法获得合法的名分。

二、我国实现小产权房合法化的途径

（一）实现城乡房产权利一体化

同地不同权这一现象在我国比较普遍，也是独有的，主要由我国特殊历史及国情决定。国外土地所有权包括国有、私有这两种，但是我国土地很多特殊问题都是由集体土地所有制引起。自二十世纪出现城乡一体化思想以后，在改革开发不断深入过程中，因为历史原因而出现的城乡隔离发展，导致形成了很多社会矛盾，城乡一体化思想也受到更多人的重视。土地是解决三农问题的关键，土地是一种特殊的商品，需要在市场中通过调节机制的作用进行自主配置与调节。因此建议不断补充和完善相关立法，确保土地交易过程更加透明、公开，把我国宅基地等各种类型的集体建设用地放到有形市场中交易。只有不断完善立法，尽快将城乡统一的土地交易市场建立起来，让土地使用权的流转更加规范化和公开化。

（二）补交相关税款

通过补交相关税款，能够让小产权房转变为受限的经济适用房。只要小产权房不违背建设发展规划规定，将土地出让金征收标准统一明确下来，补收需要补收的部分，并根据标准缴纳需要缴纳的部分[3]。要对现行税收政策加以完善，具体规定如下：一是为确保国家利益不受到损失，可在小产权房交易过程中收取差价，以补交税费的方弥补国家利益的损失；二是在宅基地、农村集体建设用地上的房屋，不能采取强行征收、拆除等措施，这是与经济利益不符的，而是要为这些房屋补交差价或税费，然后给予正式的产权。

国内很多家庭由于收入不高，因而会选择购买小产权房解决住房问题，这部分人无法承担高额的房价，只能选择购买价格低廉但是无保障的小产权房，同时缺乏多套房产，因此将小产权房转换为经济适用房以后，这部分的利益不会受到损害。此外将小产权房的产权明确下来，并转变为经济适用房以后，这样能够根据经济适用房管理有关规定转让房产，但只能为具备购买经济适用房资格的人员转让。在相同的价格下，政府具备优先回购权，根据这一思路，将小产权房转变为经济适用房以后，能够区别对待不同的用户，对于当地无房的，可在合法补交税费后将该房转变为经济适用房，而对于当地有多房产的，那么根据规定不能将小产权房转变为经济适用房，同时国家可以强制回购，回购价格由购买成本、当地经济适用房价格等决定。针对小产权房开发商、当地村组织机构的违法所得，要通过补交罚款的方法加以处罚。通过这种转换方式，不仅考虑到了国家和小产权房开发商，同时也不会损坏大部分购房者的利益，可行性较高[4]。此外在将小产权房转换为经济适用房以后，能够提升城市经济适用房的供应量，解决现阶段经济适用房不足的现象。

（三）制定相适应的土地政策和制度

我国在制定法律制度和实施政策的过程中，公开透明性、恒定性以及普遍适用性是基本要求，除了可以公开公平实施于所有群体，同时还要具备一定的稳定性。小产权房的合法化问题，必须在法律层面上加以确认与实施。此外政府部门还要结合实际情况，尽快制定出合理的限制性条款，通过法律来规制小产权房，确保在小产权房合法化后不出现恶意发展的问题，如土地滥用、土地资源流失以及管理无序等现象，防止为社会带来负面影响。

三、结语

综上所述，针对小产权房合法化问题提出以下建议：一是需要严格限定小产权房购买者的身份资格，认真审批其申请资格及真实性，规定中低收入阶层为购买的主体，对此相关部门要切实履行职责，不断完善相关配套制度；二是结合社会保障需求，把小产权房定位为保障性住房，如经济适用房、两限房等；三是为解决小产权房合法化问题，政府要加强管理，科学合理作出规划，在城乡统筹范围内纳入农村居民居住地，以不影响耕地面积为前提，保证统筹规划的合理性。对于农村集体宅基地和农村集体所有房屋而言，要赋予完全的市场地位，允许自由有偿流转，以统筹城乡居住房屋规划为基础，将农村房产的属性明确下来，实现其商品化，并真正确保城乡的同地同权。（作者单位：天津市法院）

参考文献：

[1]王敏莉.小产权房合法化问题的物权法思考[J].经济研究导刊，2015（11）：299-301.

[2]石胜囡.小产权房合法化的困境探究[J].法制与经济，2015（10）：99-100.

[3]戈云阳.浅论小产权房的合法化及路径[J].法制与社会，2015（22）：89-90.

[4]黄日生.法经济学视角下小产权房的成因及治理对策[J].经济体制改革，2015（06）：78-83.