房地产企业基于内部控制的风险管理研究

金晓丹

摘要：房地产企业因其行业特点，可能面临较大的财务风险。本文首先分析了企业内部控制与财务风险管理的关系，并基于对房地产企业所面临的财务风险主要来源进行讨论，对不同类型的风险暴露分别给出基于内部控制制度的监控与管理策略。

关键词：房地产企业 内部控制 风险 管理

作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。

一、企业内部控制与财务风险管理的关系

企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。

相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。

二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析

在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：

（一）日常运营的财务风险

主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。

（二）债务风险与利率风险

此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。

（三）财务投资风险

房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。

三、从内部控制的角度实施风险管理的措施

从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：

首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。

四、结束语

有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。

参考文献：

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[2]德勤华永会计事务所有限公司.中国上市公司内部控制调查分析报告. 2010

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