浅析土地增值税清算困难的原因及对策

李长缨

摘要：随着我国经济的快速发展，税收也在不断的增长，房地产项目的税源也在不断的发展壮大，因而税收的管理工作已经迫在眉睫。其中土地增值税是房地产开发项目中的一个非常重要的税种，对其进行研究是非常必要的。对土地增值税的清算工作是税收征收管理中的难点问题，必须加强对工作中的难点以及重点问题进行分析，找出导致清算工作困难的原因，并且采取有效的措施加强对其进行处理，正确引导征管工作的开展，促进经济协调发展。

关键词：房地产 土地增值税 困难 原因 对策

在房地产开发项目中的各种税收中，土地增值说是一种比较复杂的税种，复杂的原因在于对其的清算工作存在很多的难点，很多因素都对土地增值税的清算工作产生影响。在进行房地产开发项目的土地增值税管理时，一般主要是根据建筑物的不同类型对预征比例进行确定，等到满足清算条件之后再进行清算工作，所以说清算工作是征收管理工作中的重要内容之一，是土地增值税征收管理的重要环节，必须加强对其的研究。

一、土地增值税及清算概念

（一）土地增值税的定义和目的

土地增值税主要产生在房地产开发项目中，在房地产开发项目中，会涉及到一些对国有土地的转让问题，在对其进行转让的过程中单位或者个人会得到一些转让的收入，同时也会发生一定的成本费用（取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；其他加计扣除项目），而土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的增值额（收入-允许规定扣除项目金额后的余额）按相应税率计算征收的一种税种。进行土地增值税的征收主要有以下几点目的：一是可以对房地产的市场进行有效的规划，能够对房地产开发市场的调控力度进行加强；二是可以有效的对目前房价上涨飞速的现象进行避免，并且能够对因为房价上涨快而产生的炒房的现象进行有效的避免和抑制；三是可以将我国的土地的利用率进行有效的提高；四是能够合理的将国家财政的收入进行增加，同时还能够对国家参与到国有土地增值收益的分配方式进行规范。

（二）土地增值税清算的定义

在进行土地增值税的征收过程中，不可避免的会涉及到土地增值税的清算问题，进行合理的、准确的清算是土地增值税清算的最终目标。土地增值税就是在需要纳税的人在满足该税种的清算条件之后，再根据相关要求和规范，对所需要纳税的具体数额进行确定的和计算的工作。土地增值税的清算工作是非常困难的，与土地增值税清算相关的法律与规范也是比较多的，所以，必须严格按照清算程序，严格遵守法律，同时根据项目实际，进行合理的清算。

二、土地增值税清算困难的原因及对策

（一）拆迁补偿标准的影响和处理

由于房地产开发企业在拆迁过程，支付给被拆迁人（涉及农民、城市居民等个人）的拆迁补偿费，一般无法取得合法有效凭证，但对房地产开发企业来说，又确实是发生了开发费用，因此一直困扰着房地产开发企业土地增值税清算。

为了对拆迁补偿标准进行合理的确定，必须根据以下方法以及顺序对企业实际应该扣除的拆迁补偿费用进行确定：

（1）对于某个开发项目地方政府明确规定拆迁补偿标准的，按政府文件标准执行；

（2）对于开发项目没有地方政府明确规定拆迁补偿标准的，由主管地方税务机关参照当地同类开发项目地方政府规定的拆迁补偿标准确定；

（3）对于支付个人拆迁补偿费的确认，当地税务局可以以拆迁的合同、被拆迁房屋的房产证、被拆迁人身份证、户口本和签收花名册或签收凭证为主要依据来确定具体补偿金额。

（二）利息支出扣除问题的影响和处理

根据国家对于土地增值税清算相关问题的通知可以得出以下几点：

一是在财务费用中涉及到的利息的支出，只要是能够以转让的房地产的项目计算分摊并且能够对金融机构进行有效的证明的，那么可以根据实际情况进行利息的扣除，但是需要指出的是扣除的最高的金额不应该比按商业银行同类同期贷款利率计算的金额高。对于其他一些房地产的开发项目，扣除的金额应该以房地产开发成本和取得土地使用权所支付的金额为主要依据进行扣除，通常是两者相加之和的5%以内计算扣除。

二是如果没有办法提供金融机构证明或者计算分摊房地产项目的利息的，那么房地产开发利息的扣除需要根据房地产开发的成本以及取得土地使用权所支付的金额进行确定，通常应该是两者金额相加之和的5%以内。

三是如果全部是使用自己的资金，不存在利息支出的，那么需要根据第一点进行确定。

土地增值税出台的时机市场通胀压力很大，银行利率在高位运行，企业融资费用非常之高，随着国家整体经济的发展，银行利率一降再降，许多企业实际发生的财务费用已经低于取得土地使用权价格和开发土地和新建房及配套设施成本之和的5%。这时，部分开发企业以不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明为借口，以不能完整提供资料为借口，要求执行“房地产开发费用按照上述两点规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除”。

通过上文所述，如果全部是使用自己的资金，不存在利息支出的，那么需要根据房地产开发费用以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内进行计算扣除。房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

（三）地下车位的成本税前扣除界定的影响和处理

目前，销售人防车位是房地产开发企业普遍现象。土地增值税清算的相关文件中对于人防工程的支出界定一直未明确。尽管销售车位签订的合同性质上应当属于租赁合同，但对于人防工程的所有权一直有一定的争议。

我个人认为对于利用人防工程修建的地下停车场（或地上车库）签订转让使用权合同的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。出租使用的，按房屋租赁计算营业税和房产税，不得在清算中扣除分摊的相关成本、费用。endprint

（四）清算时间对土地增值税的影响和处理

在实际工作中，清算的时间直接影响税款入库时间，具体有以下两种情况：一是企业对项目的工程结算具有滞后性，而且项目开发多分期进行，建筑安装成本结转不及时，公共配套设施费用尚未全部发生，竣工决算迟迟不做，造成房地产开发成本不真实。二是房地产企业普遍存在开发的房地产项目大部分已销售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商铺，因预售许可证未满三年，当前的清算原则就是把未售部分的成本剔除，不进行清算，这就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在适用税率不一样，对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，无疑会加大税收成本。

我个人认为对于成片开发分期清算项目的成本费用，在分期清算时，应按实际发生的费用进行分摊清算，整体项目终了后不再进行调整分摊，这样既节约了清算成本，又不至于因为项目开发的时间性影响清算进程。

（五）对于房地产开发企业自用开发产品的界定影响和处理

目前，部分房地产开发企业为了制造销售火爆假象或囤积房产估价待售，进行所谓的开发产品自用，然后在价高时以二手房交易处理，在这样的情况下进行成本的核算时，可以根据我国相关条例的内容进行确定，条例规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”进而扩大清算扣除成本，造成土地增值税的流失。

我个人认为应该对房地产开发企业自用商品房采取进一步的二手房概念定义，如可以规定对已自用或出租使用年限在五年以上（含五年）或房地产开发企业办理了该商品房产权证再销售的，按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，否则，仍需列入土地增值税清算的范围。

三、结束语

综上所述，在房地产开发项目中的一个非常主要的税种就是土地增值税，他对于房地产开发项目来说是非常重要的，对于房地产开发企业的利润的影响是非常大。在对土地增值说进行清算的过程中，必须按照规定的清算方法进行，并且对清算过程中的难点问题进行有效的分析，找出能够对难点问题进行解决的策略，保证土地增值税清算工作的准确性和合理性。

参考文献：

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[2]郑丽.土地增值税对房地产市场的经济效应分析[J].科技信息（科学教研）.2007年30期.67-68

[3]王炳荣.李开永.房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J].会计师；2011年03期90-91

[4]国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号

[5]中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令[1993]第138号endprint