高端住宅商品房价格变化的影响因素分析——基于长春市净月区的调查

2014-05-09刘宝涛

淮北职业技术学院学报 2014年5期

关键词：长春市商品房价格

刘宝涛,郭佳

(1.吉林农业大学经济管理学院,吉林长春 130118;

2.吉林省红石土地房地产评估咨询有限公司,吉林长春 130118)

高端
住宅商品房价格变化的影响因素分析——基于长春市净月区的调查

刘宝涛1,郭佳2

(1.吉林农业大学经济管理学院,吉林长春 130118;

2.吉林省红石土地房地产评估咨询有限公司,吉林长春 130118)

近年来,我国商品房市场活跃,商品房价格持续上涨,引发社会各界众多关注。商品房价格与居民生活密切相关,同时还关系到社会稳定及地区经济发展。本文以数据调研、文献查阅为支撑,在全面介绍区经济发展及商品房市场概况的基础上,深入分析影响区域商品房市场的地域因素,探讨其对区域商品房价格的影响,希望对相关区域房地产市场健康发展提供理论借鉴。

商品房;价格变化;影响因素;长春市

上世纪末,我国逐渐进入住房商品化时代,房地产业发展迅猛,但房价过高成为横亘在城镇居民面前的鸿沟,住房问题成为政府、开发商、市民关注的焦点。因此,越来越多的学者通过研究影响商品房价格的相关因素,探求房地产市场的变动规律。

学术界关于房地产市场研究的文献很多,相关研究已近成熟、深入阶段。商品房主要指在市场经济条件下具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资的企业)通过出让的方式取得土地使用权后经营的住宅,由房地产开发企业开发建设并出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

曾有学者针对土地价格与住房价格关系的进行研究,认为二者之间存在相关关系但并非是线性关系,即地价上涨,房价不一定随之上涨,房价上涨主要取决于居民支付能力、消费需求等因素,所以房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。[1]33-35也有学者认为,房地产市场中,购买主体、购买动机、功能需求及价值观念的变化影响消费者需求,消费者需求的变化影响商品房价格的变化,从而引起房地产市场的变化,等等。[2]

本文以高端住宅商品房分布集中的长春市净月区为典型研究区域,分析影响区域商品房价格的地域因素,探讨其对区域商品房价格的影响,为政府规划部门实施科学住宅规划提供必要信息,同时,希望对相关区域房地产市场健康发展提供理论借鉴

1 研究区概况

长春净月高新技术产业开发区位于长春市东南部, 2012年经国务院批准晋级为国家级高新技术产业开发区。全区下辖玉潭、新湖、新立城3个建制镇,净月、永兴2个街道办事处,拥有净月潭国家5 A级风景名胜区和新立湖国家水利风景区,区域面积478.7平方公里,常住人口约40万。开发区三面林水、四面环林,区域内林水总面积243平方公里。净月区是以发展生态环保型经济为中心,着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春市东南部生态新城。

2 研究区商品房市场分析

2.1 区域商品房市场现状

自2001年起,净月区开始呈现“大鳄云集”“精品层出”的发展态势。万科、保利、益田、中信、和黄等知名房地产“大鳄”先后进驻。激烈的市场竞争逼迫开发企业不断进行产品和技术的升级,推动净月区房地产市场的快速发展。如今,净月区已成为高档住宅聚集地和长春市的富源区。

净月商品房市场供应以多层洋房和高端别墅为主,极大带动区域的总体成交价格。根据调研数据分析(表2-1),2013年净月商品房市场成交均价为8720元/平方米,仅略低于朝阳区。根据《长春市区2013年经营性用地供应地块表》,净月区土地供应量最多,约占比全市供应地块的40%。

表2 -1 2013年长春市净月区楼盘概况表

2.2 区域商品房市场地域条件

2.2.1 生态环境优越

净月区生态环境优越,是长春市的生态核心地带,区域内有亚洲最大的人工森林,林水面积占净月区总面积的51%,东部有净月潭国家森林公园、南部有新立湖国家水利风景区、西部有长春的母亲河—伊通河,形成了“三面环林水,一面接主城”的生态体系格局。长春市净月区是吉林省乃至中国北方城市中不可复制的宜居、宜游、宜业的风水宝地。

2.2.2 政策环境良好

“地产未动,规划先行”,区域的房地产开发方向必须受到区域规划的指导和限制。近年来,随着长春市政府南迁,净月生态城建设,净月区依靠资源优势,吸引大量国家房地产开发龙头企业在此落户,树立城市高端居住品质标杆,成为长春市房地产市场发展的重要板块。

2.2.3 文化底蕴浓厚

净月区科技人文要素内涵丰富。拥有最丰富的科技创新资源,15所高校,在校大学生18余万人,占全市大学生总数的42.7%、全省的36.3%。占比在全国国家级高新开发区中居于首位。承担着软件信息、汽车电子、现代农业、生命科学等国家级、省级重点科研项目2000余项,区域科研创新体系建设实现快速突破。

2.2.4 医疗配套规划完善

2012年,净月区政府部门拟合作、建设净月医疗养生产业园区,位于净月区爱国水库南侧,新立城水库北约5公里处。净月区自然环境优越、区域内以高端楼盘为主,但医疗配套一直是区域短板,净月医疗养生产业园区项目的规划,有力改善区域的医疗配套,显著提高区域的升值空间。

2.2.5 政府重点规划建设

净月区发展规划,实施“创新型生态城”区域战略,建设“一城、一区、一高地”,即净月生态城、国家现代服务业综合改革示范区、国家科技创新高地;构建“一核、三带、九园”的产业空间发展格局,即东北亚总部基地;生态旅游休闲带、中部城市功能服务带和西部新兴产业带;光电信息园、动漫创意产业园、启明软件园、影视文化产业园、现代物流园、大学科技园、现代农业科技博览园、健康服务产业园和欧陆风情园。净月区规划成为长春市南部最亮丽、最有现代特质、最具人文气息的创新型生态城,政府重点规划建设的实施,将进一步推动区域商品房市场的繁荣。

3 净月区商品房市场影响因素分析

3.1 政府政策影响

房地产行业是关系国计民生的重要产业,受宏观政策的影响比较明显。净月区作为长春市市政重点开发区域成为众多企业进驻的热点区。随着长春市南四环外部分建设项目逐渐经营成熟,净月区的土地热度不断攀升。净月区经营性用地出让成交量较大,是城市外扩土地热点供应区域,近几年来净月区楼面地价平稳上涨有效带动净月区商品房价格的上涨。[3]58-65

3.2 区位影响

区位的实质是自然地理位置、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。一般来说,商品房住宅因其在城市中所处的社会经济文化位置不同,从而拥有不同的经济文化区位,其价格也会因所处区位的不同而有所差异。交通条件是影响区位的重要因素之一,现今拥挤的交通环境改变了人们的传统观念。交通的发展对城市形态和传统的楼市格局产生了深远的影响。

贯穿净月区的轻轨交通,延伸了城市的边界,拉近了偏远区域与市中心的距离,带动了沿线区域房地产价格的巨大增值。[4]1662010年以来,大都市“拥堵”在长春显现,“两纵三横”快速路建设开始实施,初步形成未来五年长春城市交通建设规则。长春市城市交通规划建设极大带动了净月区商品房市场的发展。

3.3 自然环境影响

除交通因素的影响外,国内外已有不少文献针对生态景观对商品房住宅价格的影响进行了研究分析。众多研究表明,城市水系、绿色空间等良好的环境景观要素在很大程度上改善了城市的生活状况,特别是靠近生态景观的住宅区,很大程度地提高了居住的舒适性。[5]93尤其是现在空气污染越来越严重,人们对居住质量要求也越开越高,开发商更是为了顺应广大消费者的胃口,打“生态牌”,譬如国家5A级净月潭森林公园以及新立城水库等赋予区域优越的自然生态环境,使净月区获得长春市“绿肺”的美誉,有效推动了净月区住宅价格的攀升。

3.4 居民收入水平

商品房住宅的价格在很大程度上受到当地居民收入水平的制约。居民收入水平是社会经济承受能力的综合反映,只有居民收入水平与商品房住宅价格比趋于合理时才会形成有效的购买力,即消费者的收入水平将直接影响到商品房住宅的价格水平。[6]

由于净月区商品房以高端产品为主,客户来源没有明显地缘性,故以长春市居民的收入水平进行分析。2013年长春市城镇居民的人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到25720、10240元,分别增长12.1%和13%;城乡居民储蓄存款余额增长13.6%。职工最低工资标准增长14. 8%,达到1320元。[7]39-40随着长春市经济的增长、居民收入增加及生活水平提高,人们对居住环境的改善也与日俱增,客观上导致了商品房住宅价格的上涨。

3.5 市场供需影响

商品房市场波动,是由于商品房供给和需求共同作用的结果。商品房供给、需求因素的单一变动或共同变动都会实现商品房价格的变化。[8]42-43

2013年,长春市地区生产总值4456.6亿元,比上年增长12.0%。其中,三次产业结构为7.1：51.4：41.5,对经济增长的贡献率分别为：2.5%、57.2%、40.3%。人均生产总值58691元,比上年增长12.2%,折合9338美元。国民经济水平的提高,为净月区商品房市场的有效需求奠定了坚实的基础。[9]4-49

2013年,长春市经营性用地供应量为717.6万平方米,同比上升27.6%,供应量平稳上升,楼市成交回暖,开发商预期良好,市场积极性较高。供应地块主要集中于热点区域净月区、南部新城、高新南区等,集中于四环以外的城郊区域。随着四环内地块逐渐减少,净月区将成为主要溢价地块,使得净月区房价进一步攀升。

2013年,长春市商品房成交量高达757万平方米,达到历史三年最高点。市场主要成交区域为净月EBD核心区,成交均价为8160元/m2,同比上涨7.6%。随着区域开发程度的提高,成交客群主要为城市中高端收入人群,受中信城、益田瓦萨小镇、万科惠斯勒等高端楼盘带动,净月区商品房住宅价格呈现上升的趋势。