房地产项目投资决策中的主要风险

马海涛

[摘 要]如今房地产市场异常活跃，投资总量越来越大，投资周期越来越长，所积累的风险也越来越多，不断披露的“空城”、“鬼城”等现象已经为我们敲响了警钟，本文着重对已过热的房地产项目投资决策中的主要风险进行深入分析。

[关键词]风险；宏观环境；区域因素；房地产；投资

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）20-0063-02

随着我国城镇化进程及人民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求自20世纪90年代起不断增加，如今房地产市场异常活跃，投资总量愈来愈大，投资周期愈来愈长，所积累的风险也愈来愈多，不断披露的“空城”、“鬼城”等案例为我们敲响了警钟，现在有必要对已经过热的房地产项目投资决策中的主要风险进行深入分析。

1 非理性投资带来的风险

中国社科院2011年发布的《住房绿皮书》披露，2010年我国房地产行业平均毛利率达到55.26%。根据国家统计局公布的2010年统计数据计算，2010年全国规模以上工业企业平均毛利率为19.22%，远远低于房地产行业的平均毛利率。

国家统计局网站公布的数据显示：2000年全国共有房地产开发企业27303家，到2010年，发展到85218家，十年时间增长了212%。

国家统计局2014年1月20日公布2013年国民经济运行情况及全国房地产开发和销售数据，其中，全国房地产开发投资86013亿元，比2012年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1～11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1～11月份提高0.3个百分点，房地产开发企业施工面积、土地购置面积及商品房销售面积都比2012年呈现不同程度增长。

房地产业的迅猛发展，造就了一批优秀的房地产开发企业。但更多不知名的、临时合伙、从其他行业转向的甚至借用其他开发企业资质的中小开发企业及其分支机构如雨后春笋般横空出世，造成房地产开发市场鱼龙混杂，表现为房地产投资的非理性。花费60亿元巨资打造的鄂尔多斯康巴什新区被中外媒体戏称为“鬼城”。继鄂尔多斯之后，江苏常州、辽宁营口、铁岭新城、贵州贵阳、威海银滩、云南呈贡等相继出现“鬼城”，房地产业的潜在危机已经初步显现。

2 宏观环境因素调整带来的风险

房地产作为国民经济的重要产业，其发展受宏观环境的影响无疑是巨大的。经济环境、行业政策、社会环境等因素的变化使房地产投资风险与机遇并存，房地产开发企业内部决策层必须顺应宏观环境中各因素的变化，准确作出判断，正确进行决策，及时调整方向，在多变的宏观环境中捕捉机遇。

2.1 经济环境风险

财政政策、金融政策、市场供求关系、行业竞争关系、居民购买力水平等宏观经济因素的不确定性，会影响房地产项目的投资决策。

紧缩或宽松的财政政策、金融政策都会给房地产投资带来影响。如2007年央行连续6次加息、10次提高存款准备金率，使金融机构1年期存款基准利率由2.52%提高到4.14%，1年期贷款基准利率由6.125%提高到7.47%，金融机构人民币存款准备金率累计上调5.5个百分点。频繁加息、提准，抑制了房地产信贷规模增长，紧缩了房地产企业的资金链条，提高了房地产企业的资金成本，打击了购房户的购买热情。到了2008年国际经济形势突然变幻，美国次贷危机在全球范围内产生波及效应，对国内房地产市场形成不小的冲击，全国房地产市场陷入恐慌性低迷。为稳定房地产市场，解决刚性需求的购房困难，国家采取积极的财政金融措施，免除90平方米以下购房户的交易契税，降低90平方米以上普通住宅购房户的交易契税，个人首次购房享受贷款利率折扣，提高公积金贷款额度上限等一系列措施。各地房地产市场一时之间火爆异常，日光盘、彻夜排队抢房、天价拿地等现象时有发生，“地王”更是频频出现。

2.2 行业政策风险

1998年，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，标志着国家住房福利化政策的结束，即停止住房实物分配，实行住房分配货币化，正是在这样的政策背景下，从1998年起，房地产开发才在全国范围内如火如荼地开展起来。1997年全国住宅开工1亿平方米，1998年一跃变为1.6亿平方米，实现了历史性的跨越。

2006年国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在户型面积、90平方米以下小户型所占比率、首付款等方面作出量化规定。政策出台后，大量开发商面临修改设计户型的问题，在户型配置上难有作为，难以体现自身产品的个性化，对开发项目形成打压态势。

2013年2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。8天后，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，诸如，“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”及“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致楼市调控措施出台。在楼市内一石激起千层浪，直接导致2013年3月各地均出现抢搭政策末班车现象，各楼盘展厅及房地产登记中心人满为患。

2.3 社会环境风险

社会环境主要包括人口环境及人口结构。社科院2013年12月26日发布的《社会蓝皮书》指出，当前中国迎来了人口转型的拐点，人口红利将进入逐渐收缩时期。2013年60岁及以上老年人口达到2亿人。2033年前后将翻番到4亿，年增加1000万人，最高年份将增加1400多万人，“银发潮”将对我国的经济、社会、政治、文化发展产生深远的影响。整个社会都将高度关注退休与养老问题。房地产投资决策应当顺应形势的变化，未雨绸缪，关注为老年人服务的地产开发，开展为老年人提供医疗、康复、健身、教育、休闲、娱乐、社交等配套养老场所及生活配套设施的建设将具备良好的开发远景。

3 开发项目自身区域因素带来的风险

房地产开发是在某一特定的空间、地域范围内进行的经济活动，区域因素对房地产投资决策尤为重要。开发区域内各项因素的变化都会给项目带来风险。这里的区域因素不仅包括自然地理位置，同时包括政治地位、经济区位、交通位置、社会环境、未来规划等。

3.1 城市规划风险

城市规划中用地布局的变动对已经建成、正在建设的及将要建设的房地产项目的价值均会产生影响。

城市规划风险主要表现为用地性质、建筑设计、市政配套设施等规划内容发生变化给项目带来的影响。

3.1.1 用地性质变化带来的风险

土地利用性质的变更，会对房地产项目带来极大的影响。如在居住用地范围内，将部分居住用地变更为公共服务设施用地、道路用地、绿地等，会导致开发项目因容积率下降、销售面积减少而蒙受经济上的损失。

3.1.2 项目设计变更带来的风险

当政府对某一区域的规划指标进行调整时，就会影响房地产开发企业的投资决策。如建筑密度、建筑控制高度、容积率等指标提高，建筑间距、绿地率、日照间距等指标调低，将导致房地产建筑面积增大，单位面积成本降低，利润增加，开发企业投资意愿增加；反之，则单位面积成本提高，利润减少，开发企业投资热情降低。

3.1.3 市政配套规划变更带来的风险

房地产项目的市政配套既包括学校、医院、幼儿园、通信、邮政、体育场馆、地铁站等公共设施配套，也包括道路、给水、排水、绿化、路灯、环卫等市政公用设施配套。如项目周边原规划一大型开放广场因规划调整而取消，则会对周边开发项目带来利空影响。又如规划调整为项目旁边迁入一知名中学，则给项目带来利好影响。

3.2 区域经济环境风险

房地产的供需在很大程度上受到区域经济发展程度的影响。在经济发达地区，人口密度大、消费能力强，房地产利润空间大，面临的风险小；而在经济欠发达地区，人口密度小，消费能力弱，房地产利润空间小，面临的风险大。国家统计局的数据显示，2013年一线城市和热点二线城市房屋供应相对不足，房价上涨压力较大；广大三四线城市房屋消化困难，房价也陷入滞涨。而邻近或类似地区经济的发展，有可能形成区域经济规模协同、协调发展，实现共同繁荣；也有可能形成区域同质性竞争，从而分散购买力，使竞争力下降。

3.3 区域人文环境风险

房地产投资项目所在地的社会治安状况、风俗习惯、人文素养、历史文化等因素，在投资决策时亦要加以考虑。如某一投资于法国小城市的项目在开工两天后当地工人全都没来上班，一打听才知道原来是法定假日。投资方通过进一步调查了解才知道，法国人有国庆节、圣诞节、元旦、五一劳动节、万圣节等法定假日，另有双休日、带薪长假及其他假日，每年大约有150天不用工作。基于此，投资方不得不调整项目工期及配套设施、配套设备的购建计划。

3.4 自然环境风险

自然环境风险来源于所在地的气候条件、工程地质条件、水文地质条件、环境污染程度及地下埋藏物等不确定性因素。气候条件可能影响项目施工期、工程设计和技术方法。地基承载力、软弱土层、地质断裂带、不良地质结构、地下水埋深等因素会增加施工难度及项目成本，影响施工进度；空气污染、噪声污染、水污染会影响项目能否通过环评审批及影响房屋销售；地下埋藏物、掩藏物可能影响项目的施工进度。

总之，房地产项目决策层应当根据房地产项目投入资金量巨大、投资周期较长、项目收益对各影响因素变化敏感、不可预见情况多的特点，在充分调查研究各影响因素的基础上，做好正确的投资决策和判断。

参考文献：

厉以宁.反对过分依赖宏观调控[J].房地产导刊，2013（6）：26.