浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策

何学军

【摘 要】一直以来，房地产企业在成本核算方面比较混乱，特别是成本对象确定、成本分摊等方面，随意性比较大，这样导致数据不真实，本文就成本对象确定，分摊方法、预估等方面进行了分析，提出了一些见解。

【关键词】成本核算；成本对象；成本分摊；预估

一、引言

房地产企业成本核算在房地产开发过程中有着非常重要的作用，成本核算对象和分摊的方法，对核算出来的成本高低有着不同的影响，而成本是制定销售价格的依据，也是决定着一个房地产项目税负的高低和利润的大小。从房地产开发周期来看，期间跨度大，从开发到预售到收入成本结转，有1年以上的时间，期间涉及到成本对象的确定、成本的分期、成本归集和分摊、成本的结转，因此确定合理的成本核算方法，在整个地产项目开发中，有着十分重要的地位。

二、房地产企业成本核算存在的问题分析

从财务管理上来说，国家对房地产行业成本核算方法，特别是成本分摊方法没有具体详细的规定，财会[2013]17号文，也只是对成本核算对象、成本项目和成本分配方法进行了原则性的规定，但没有较为详细的操作细则。目前各企业只是遵从税务的规定，在土地成本、公共配套设施开发成本、借款费用所采用的分配方法方面进行了统一，但在其他的成本项目分配上自行确定。这样就造成一定的混乱局面，为不同目的，选择不同的方法，随意性比较强。具体表现在以下几个方面：

1.成本对象选择随意

对于比较大的房地产项目，一次性开发投资过大，资金压力大，开发商一般都是采取分期开发，滚动投入的模式，而且项目中产品业态比较多，因此在成本核算对象方面，供选择的比较多，各房地产开发企业各不相同。

2.成本分配随意

财会[2013]17号文规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。而国税【2009】31号文也只是对土地成本、公共配套成本、借款费用分摊进行了统一，对于其他各成本项目采用具体什么分配方法，却没有明确规定，这样就造成各企业各自为政，为追求利润最大化，就采取对当期成本最小的方法，为减少税负，就采取对当期成本最大化的方法。而对于应该在完工成本对象和未完工成本对象分摊的公共配套成本，比如会所、大型公共景观、小区主干道等也没有具体规定，造成成本分摊想分摊就分摊，不想分摊就不分摊，比较随意。

3.成本账面值不能反映真实成本

目前各房地产企业大多数采取工程款支付多少，就归集多少成本的方法，各施工单位为了减少当期税负，也采取收到多少工程款，就开多少工程发票的模式，“开发成本”科目反映的是实际付款数，并不是完工工程成本的全部，这样导致某个时点的企业财务报表将不能完整的反映工程成本的实际完成数，导致资产和负债的虚减，不能反映企业真实的资产和负债情况，不符合权责发生制的原则。

4.成本预估随意

房地产企业在项目完工，交付使用的时候，由于还存在一些没有办理结算的工程，另外也还存在一些未完工的工程，账面成本无法反映真实成本，不符合收入和成本配比原则，因此一些企业采取预估的办法来核算此部分成本。由于没有统一明确的预估办法，因此成本预估比较随意，成为企业调整当期利润的一种手段。

三、房地产企业成本核算存在问题的对策建议

1.成本对象的确定

正确确定成本核算对象，是公允反映房地产项目成本的基础。一般来说，成本对象的确定可以有三种方法，一种是按项目交付使用的时间来确定，将交付使用时间相同的房地产项目作为一个成本对象来核算；一种是按房地产项目业态来确定，即按产品的不同类型是住宅、高层、商铺还是车库等来确定；第三种是混合型的分类，即在按交付使用时间来确定的同时，也按项目业态来确定。

按交付时间来确定成本对象是一种比较容易操作，同时也是经常使用的一种方法。这种方法的优点是与项目的开发周期同步，而且有明确的节点及相应的证照支持，在合同管理和项目管理上更容易操作和得到关联部门的理解、配合，成本的归集和分配也比较简单。其缺点是如果同一成本对象中产品业态差异较大，各品种的容积率和造价有很大差异的话，平均计算的单位成本明显不符合实际情况，会使税收产生较大差异，影响企业的业绩。所以，此方法适合开发项目品种比较接近，差异不是很明显的项目，比如都是住宅，只是多层、高层之分，结构、造型比较接近，其他品种如商铺等只占很小的比例。

按开发产品业态来确定成本对象一般比较少用，但如果同一开发项目中，品种类型比较丰富，结构、造型、容积率和造价明显不同，在这种情况下，按不同的品种类型分别进行核算，才能比较真实地反映各不同品种的成本。但如果同一品种内每栋房屋的交付使用时间相差太长，则成本核算就比较困难，不能及时反映各会计期间的经营情况。所以，只有在项目开发进度是分品种开发，同一产品品种开发时间比较接近的情况下才使用此方法。

第三种方法综合了以上两种方法的优点，它可以先按品种划分成本对象后，在同一成本对象内再按交付使用时间确定最小的成本核算对象。也可先按交付使用时间划分后，在同一成本对象内再按产品品种确定最小的成本核算对象。比如一块地内，一部分土地上造商铺，另一部分则造住宅，而且住宅是分期开发，商铺和一部分住宅可以一起开发，也可以不一起开发。在这种情况下，由于商铺和住宅的容积率和结构完全不同，成本造价和装修配置也有很大差异，故可以采用分开核算的方法。具体的做法是先按产品交付时间确定成本对象，在加以产品业态进行辅助核算。

2.成本分配方法的确定

财会[2013]17号文中规定成本分摊有占地面积法、建筑面积法和预算造价法三种方法。对于房地产成本项目，应该分别采用不同的方法来进行分配。

（1）土地成本

土地成本一般采用占地面积法进行分配，分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地面积的比例进行分配。占地面积法能解决不同容积率土地成本分摊配比问题。比如一块地，一半建高层，一半建多层，如果按建筑面积分摊，则多层分摊的土地成本过低，不符合受益原则和配比原则。

（2）前期工程费、基础设施费、建筑安装费、公共配套设施费

应根据每个合同、每项付款所含具体内容来进行分摊，能明确成本对象的，要直接归集到该成本对象，涉及到多个成本对象的，应该采用建筑面积法在多个成本对象中进行分配。

（3）开发间接费

开发间接费用应该在未完工的成本对象中，按占地面积法进行分配。这样能避免按建筑面积法分配出现某个成本对象分配比例过高的现象。

（4）借款费用

资本化的借款费用属于不同成本对象共同负担的，按预算造价法进行分配，这样符合投入成本和资金占用配比原则，这对公司预算成本要求比较高，预算造价要比较精准。

3.合理预估完工量

为解决账面开发成本数不能真实反映实际完工的情况，可以借签完工量，完工量是体现工程完成进度的一个指标，是指实际完工工程成本的预估值，而不是决算值。应采用工业企业核算“在途材料”的方法核算“完工量”，即每月月底由专门的测算部门根据工程的实际进度测算出该项目的实际完工量。财务部门根据完工量和实际付款数的差额，计入“开发成本-完工量预估”科目，对应科目计入“应付账款-完工量预估”科目，在次月月初将其冲全部冲销，直到房屋交付使用确定开发产品成本为止。

4.项目交付使用时的预估成本

大多房地产项目确认成本，结转进产成品时点均在工程竣工决算前，即在确认项目开发产品总成本时工程的竣工决算尚未完成，还有大量的工程款尚未支付。所以在竣工验收交付使用确认销售收入时，必须根据权责发生制原则计算开发产品成本，并按收入与成本配比的原则结转销售收入和相应的销售成本。由于此时工程决算尚未完成，为了计算出符合会计准则要求的开发产品成本，必须由预决算部门根据竣工图纸计算出比较准确的工程成本和预计将要发生的后续配套成本，作为计算开发产品成本的依据。其与实际付款数的差额则为预估成本，在“应付账款”的相应明细科目中体现。以后经审计的决算成本或实际发生的配套成本与预估成本有差异的，在后续成本对象或发生当期的销售成本（如无后续成本对象）中调整。

四、结语

随着国家在房地产行业的相关法律法规日益健全，房地产企业在成本核算上也应逐步加强，逐步做到核算中统一，不应随目的不同，选用不同核算方法。

参考文献：

[1]郭爱民.浅谈房地产开发企业成本核算几点看法[J].时代金融，2013（2）

[2]孙军.加强房地产企业成本管理提高企业核心竞争力[J].财经界（学术版），2011（5）