房地产开发企业资金管理风险及防范措施

戴赟贤

【摘 要】房地产开发企业属于高风险行业，由于其融资量比较大、开发周期比较长，所以对资金周期的要求比较高，容易出现各种资金管理风险，影响房地产开发企业的正常运营，所以房地产企业的相关部门应该综合分析其资金管理中的主要风险，采用各种有效的防范措施，加强其资金管理，实现一定的社会经济效益。

【关键词】房地产开发企业；资金管理；风险；防范

与其他行业相比，房地产开发企业具有较长的开发期限以及较大的资金投入，且土地取得比较困难，资金回收比较紧迫，所以更容易产生资金断裂等风险，因此为了保证其正常运营，相关部门应该在综合分析企业运营特点的基础上，结合国家相关政策以及房地产开发市场的各种变化特征，不断加强与优化企业的资金管理，促进企业的稳定运行以及健康发展。

一、房地产开发企业资金管理中的主要风险

1.房地产项目开发前期的资金风险

可行性研究是房地产项目开发前的重要步骤，因为房地产项目开发周期比较长，所以在其开发过程中，社会环境、市场环境以及政府相关经济政策都会引起实际结果与可行性研究的结果的出入，所以会在房地产项目开发前期产生一定的资金风险，主要包括房地产开发投资的回报率与可行性研究报告中的预计回报率之间的出入，还有房地产项目建设过程中资金动态平衡出现的偏差，这些因素都会导致无法按时偿还融资、引起企业资金链的断裂等危害。

2.房地产项目开发中的资金风险

房地产项目开发过程中产生的资金风险多且复杂，由于较长的项目开发周期以及随着房地产行业的不断发展，其市场中出现了泡沫经济现象，国家加大了宏观调控经济的力度，但是其宏观金融市场的不确定与不稳定性因素不断增加，这也给房地产项目开发中资金成本的管理以及后续资金的及时跟进造成严重的影响，使房地产开发企业面临着越来越多的资金风险，阻碍了房地产项目开发的正常运行。

3.房地产销售过程中的资金风险

房地产项目建成后的销售、出租以及相关物业服务对其投资效益有着重要的影响，在这个过程中也比较容易出现各种资金风险，特别是在目前这种政府宏观调整以及市场微观变化的形势下，实现资金回笼速度的提高以及项目计划的完成具有一定的难度，房地产开发企业不仅要按时偿还房地产项目开发之前的所借资金，还要确保企业未来发展、土地资源竞拍以及开发其他项目有充足的资金，所以要利用租金形式提高企业现金流的稳定性，取得较高的资金回收效益，不过这种形式无法一次性将大额现金流入带给公司，所以必须在房地产销售过程中保证企业资金流出与流入的相对平衡，促进资金的有效回收。

二、防范房地产开发企业资金管理风险的主要措施

1.提高房地产开发项目可行性研究的质量

房地产企业在对其项目进行可行性研究时需要加强资金管理，综合考虑项目开发的规模、背景、功能以及技术指标，明确项目投资成本，并按照投资成本确定资金使用量，对项目开发的计划方案进行不断调整与优化，加强资金风险的预测，合理估算项目所需费用和最终收益，根据项目开发周期合理安排开发进度，可以采取分期开发的方式，统筹安排土地开发、拆迁、项目主体工程以及附属工程的建设、项目竣工验收等流程的进度，结合国家的相关政策走向以及开发项目的资金总量，合理分析开发过程中的资金风险，科学制定多种备选的融资方案，房地产开发项目还要按照进度安排以及投资估算，计算与分析融资成本，对资金需求总量进行合理估算，从而提高融资方案的有效性。

2.加强房地产项目开发中的资金使用控制与成本控制

房地产企业首先需要按照清单报价对总承包单位进行合理选择，尽量不再调整固定报价，从而使建设工期也得到固定，对项目建设过程进行有效管理，减少工程变更或签证现象，在确保项目质量的基础上，合理控制成本，另一方面，企业还要编制项目的月度、季度以及年度资金预算表，使其结合项目进度、日常资金管理、年度资金运作的具体情况，对其进行动态监控，并按照月度预算的执行情况及时掌控资金运行过程中的漏洞，采取积极有效的措施给予其有效填补，保证资金运行的稳定性；对房地产企业的开发项目进行成本管理也是必不可少的环节，只有做好成本管理与控制，才能确保资金的合理利用，收集并整理开发项目所需的原材料的价格，进行成本定额，加强预算执行力度，促进预算成本管理的全面性，对外部市场环境的变化进行密切关注，进行科学合理的采取预算，有效分析各项成本支出，做好日常成本的管理与控制，同时还要做好成本控制执行情况的考核工作。

3.促进房地产销售过程中的项目资金回流

房地产项目的销售也就是企业资金回流的过程，所以销售的进度与价格对房地产开发企业的资金循环有直接影响，企业必须采取科学有效的营销手段促进资金的回流，首先企业应该对市场相关项目的供求信息进行深入分析，并根据相关信息制定并执行有效的营销方式和预售制度，促进营销力度的增加，与客户的预售合同要在工程项目竣工验收之前完成，防止因为售价与租金的下降导致企业成本的损失，降低房地产开发企业的财务风险，促进企业收益的提高。

三、结语

综上所述，在房地产开发企业中不可避免地会面临诸多资金管理风险，影响其正常运行与社会经济效益的实现，所以企业相关部门应该在深入分析各种资金管理风险的基础上，制定并执行加强其资金管理的有效策略，提高房地产开发项目可行性研究的质量，加强房地产项目开发中的资金使用控制与成本控制，促进房地产销售过程中的项目资金回流，从而提高其资金管理的水平，确保企业的可持续发展。

参考文献：

[1]鲜华.房地产开发企业财务管理问题及对策浅析[J].中国经贸，2014（04）

[2]林成彬.房地产开发企业资金风险防范管理[J].现代商贸工业，2013（17）