我国LY地区房地产企业的融资问题调查分析

刘笑笑

摘 要：在经济高速发展的今天，我国房地产行业开始升温，影响我国经济的健康、快速发展。在这样的背景下，我国房产企业融资如何向多元化方向发展，建立一个多层次房地产融资体系，是我国当前房地产融资面临的主要问题。本文以我国LY地区房地产企业的融资问题为切入点，结合我国房地产业的融资现状和主要融资渠道，分析我国LY地区房地产企业融资中存在的问题及原因，提出更合理的房地产融资模式，对完善房地产行业的融资问题提出解决对策，这对企业长远发展具有深远的意义，并对整个国家的经济发展起到促进作用。

关键词：融资问题；融资渠道；融资政策

随着我国市场经济的不断开展与深入，房地产企业融资成为一个难题。从近几年的发展情形来看，国家对房地产企业的干涉、调控力度逐年加大，在此情况下，房地产开发企业若一味单纯的依靠银行贷款，就必然面临十分严峻的风险，给企业的可持续健康发展带来不好影响。在加强宏观调控的前提下，房地产企业一定要改革创新，努力拓展融资的渠道，对房地产企业的长远发展具有重大意义。

一、当前我国房地产企业的融资状况

1、当前我国房地产企业仍以间接融资为主

在当今社会，房地产企业一直在快速地发展，与此同时房地产企业的开发资金大约有百分之六十来源于银行贷款，说明房地产开发资金也取得了较大程度的增长，更表明房地产企业对银行贷款的依赖程度大大增加。

2、当前我国房地产企业融资渠道逐步走向多样化

对我国房地产企业的生存和发展来讲，作为资金密集型的房地产行业，其融资问题对其发展至关重要。单一的融资渠道俨然已成为房地产企业发展的障碍，只有通过改革，使得融资方式变得多样化才能彻底解决融资难的问题。

二、我国房地产企业的主要融资渠道

我国房地产企业融资渠道逐步向多样化方向发展，分为内部融资以及外部融资。

1、内部融资

1>企业自有资金：企业创建时，为进行生产经营活动所经常持有，并且可以自行支配使用、长期持有的那部分资金。

2>企业预收账款：房地产开发商按照与购买方或委托单位之间的约定或合同的规定，预先收取买房者的定金或预收委托单位的开发建设资金。

2、外部融资

1>上市融资：房地产企业将经营公司的全部资产等额划分，表现为股票形式，经批准后上市流通，公开发行，通过投资者的购买，达到短时间内巨额资金的筹集，如今，上市融资已成为十分重要的融资方式；2>房地产开发债券：房地产开发债券也是一个重要的融资渠道，房地产发行债券可聚集社会上的闲散资金，为房地产开发带来巨大长期资金；3>银行信贷：银行贷款一直是房地产企业的主要融资渠道，短期借款可作为房地产开发商的流动资金，若开发项目建成，即可以此作为抵押，申请长期借款。4>其他融资：比如房地产投资信托利用外资、回买融资、回租融资、租赁融资等。

三、我国LY地区的房地产企业融资存在的问题

1、缺乏多层次的房地产金融体系

目前，我国LY地区至今未形成多层次且规模化的房地产金融体系，还在金融市场中，缺乏有效的中介服务体系以及二级市场等。

2、融资结构单一且以间接融资为主。目前我国LY地区的房地产融资结构较为单一，且间接融资比重过大。虽国家已经出台一系列宏观政策来抬高房地产企业的贷款门槛，使得融资方式出现多元化，但在较短时间内，仍然无法改变以间接融资为主的融资局面。

3、我国LY地区的房地产企业融资的限制因素较多

目前，我国房地产行业最主要的2个融资渠道（银行信贷融资和发行股票融资）均受到很大的限制，使得房地产企业经营陷入了困境。

四、我国LY地区房地产企业融资问题的原因分析

1、自身先天性不足

由于我国LY地区房地产企业大多数起点较低，并且企业的历史较短，导致LY地区多数房地产企业自身先天条件不足，实力较差。

2、间接融资的比重过大

由近期中国经济金融的运行情况显示，我国资本市场融资规模正在逐渐萎缩，企业融资渠道的间接化格局也在进一步增强。在当前，我国LY地区的金融市场融资的格局中，以及在巨额的银行信贷中，涉及到LY 地区的房地产开发的贷款比重依旧非常大。

3、没有形成良好的融资体系

当前，我国LY地区房地产企业融资困难的内因主要是始终没有形成良好的融资体系。LY地区一直处于融资渠道的过于单一，致使我国中央为防范金融风险而不得不频繁颁布政策，导致LY地区的房地产行业在国家宏观调控卡住银行贷款的投放后，使其巨额的资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越扩大化，致使LY地区的这些房地产企业在此矛盾的夹缝中日益难以生存。

4、社会信用制度不健全、金融市场不完善及法规滞后

目前，我国的信用体系还处在起步阶段，虽有北京等地区已实行联网查询，但仍存在信息渠道单一、覆盖面窄等问题，所以，我国LY地区信用体系的建立任重而道远。并且，金融市场的不完善及法规滞后是房地产企业融资难的外部原因。

五、緩解LY地区房地产企业融资难的政策建议

1、探索建立组合式融资模式

第一，大力培育房地产信托融资方式。为大力培育房地产信托融资，我们可从两方面入手：①要在加强对房地产信托监管的基础上，逐步完善房地产的金融市场，规范信托融资方式；②要建立和培养一批真正的房地产信托投资机构。

第二，大力培育房地产金融的二级市场。二级市场的运用必不可少，有以下两种作用：①可以使得房地产金融的一级市场有稳定的资金来源；②极大的增强了住房抵押贷款的安全性以及流动性，有效的实现了风险分散与管理的重要目标，与此同时，也为证券市场提供一种高信誉的中长期投资工具。

第三，建立多层次的房地产金融体系。为了促进我国房地产企业的发展，降低银行金融的风险，必须借鉴国内外的先进经验，逐步建立起并完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系。

第四，建立和完善相应法律制度的配套措施。为防止在降低银行风险时而产生新的隐患，引发新的金融风险，我们要规范各种融资行为并加强监督管理，建立和完善相应法律制度的配套措施。

2、加快并完善房地产企业的金融市场

第一，将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。完善房地产企业金融市场，规范、发展信托的融资渠道，并加强对房地产信托的监管，进而为房地产的开发、收购、管理等各环节，提供全面的服务。

第二，大力鼓励房地产企业通过股票市场进行融资。根据我国实际情况以及相关规定，我国应鼓励真正有实力、有潜力的开发商通过公司上市进行融资。因为，通过股票市场进行融资，可以大大提升企业品牌和知名度。

第三，大力完善房地产企业的债券市场。目前，我国债券市场处于规模小，利率风险大的现状，为改变此现状，需要通过研究房地产企业发行的债券是否具备资格条件等问题，来探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径就显得极为重要。

第四，积极推进房地产企业的金融创新。根据我国国情的进一步探讨，我们应积极尝试，不断探索，不能总是停留在理论层面，需尽快研究和发展我国房地产企业的金融创新。

3、加强日常融资管理，控制融资风险

第一，根据每月制定的定期资金收支计划，来安排资金。

第二，采取各种措施，开展银企谈判，不断增强集团的综合授信度。

第三，根据国家宏观调控和集团资金的实际情况，定时做好集团融资的匹配分析，为集团领导的决策提供可靠依据。

第四，利用表外融资业务，为工程项目的实施提供充足的资金。

第五，根据担保管理办法的要求与规定，在办理担保的过程中，要严格按照审批的程序办理，并定期进行贷款担保和银行保函的清理工作，严格控制集团对外担保的风险。（作者单位：河南理工大学万方科技学院）

参考文献：

[1] 曾世华.我国房地产企业融资狀况分析.商场现代化，2006，（10）.

[2] 胡毓娟，林乐.我国房地产开发和经营中融资渠道探究[J].中国房地产金融，2007.

[3] 刘丽巍，贺铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技，2010（8）.