浅析房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

杨秀琼

摘要：本文从分散收入的角度阐述了房地产企业土地增值税纳税筹划的具体做法，为房地产企业关于土地增值税的纳税筹划提供了理论依据。

关键词：纳税筹划土地增值税房地产企业

市场经济的主要特征之一就是竞争，房地产企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对其生产经营活动进行全方位、多层次的运筹。以最小的投入获得最大收益，是每个房地产开发企业生产经营的直接动机和最终目的，成本的高低直接影响房地产开发企业的利润，而影响生产经营成本高低的因素有多个，税收是其中非常重要的因素。

现行房地产行业主要缴纳的税种有营业税（5%）、土地增值税（30%-60%）、企业所得税（25%）以及城建税和教育费附加（1%-7%）等，土地增值税在税费支出中占有很大的比重。所以，合理有效的进行土地增值税的纳税筹划对房地产企业有着至关重要的影响。

在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果能想办法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是能节省税款的。本文就从分散收入的角度来进行房地产企业的纳税筹划。如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。

一、将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离

比如房屋里面的各种设施。很多人在售出房地产时，总喜欢整体进行，不善于利用分散投巧，因为这样可以省去了不少麻烦，但不利于节税。

假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。估计市场价值是800万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。而土地增值额使用的是四级超率累进税率，增值额越大，其适用的税率越高，相应的应纳税额也就会增大。

如果该企业和购买者签订房地产转让合同时，将收入分散，便可以节省不少税款。具体做法是在合同上仅注明700万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同。这样将收入分散进行筹划，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.03%的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05%的税率要低，也可以节省不少印花税，一举两得。

引申：可以应用到房地产开发企业上去。具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了省税的目的。

二、设立独立核算的销售公司

通过控制和降低房地产销售时的僧值率来降低土地增值税负担的问题，往往局限于要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。

例如，甲房地产开发企业，该企业原计划以2400元/m2的价格出售5000m2的房产，扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%[（0.24×5000-840）÷840]，企业需缴纳土地增值税108万元（（0.24×5000-840）×30%），还需要缴纳销售不动产的营业税60万元（0.24×5000×5%），城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%+3%）]，印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元（108+60+6），企业的所得税前净利润为186万元（0.24×5000-174）。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，首先将该商品房以1800元/m2的价格销售给销售公司，销售公司再以2400元/m2的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，毛利为60万元[0.18×5000-840]，但是需要缴纳营业税45万元（0.18×5000），城建税及教育费附加4.5万元[45×（7%+3%）]，所得税前利润为10.5万元（60-45-4.5）；其销售子公司实现销售毛利300万元（0.24×5000-0.18×5000），同时需缴纳营业税60万元（0.24×5000×5%），城建税及教育费附加6万元[60×（7%+3%）]，其所得税前净利润为234万元（300-60-6），甲公司和销售子公司共计实现所得税前净利润244.5万元（10.5+234）万元，通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。

引申：在房地产销售时，不仅可以通过设立销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房产销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，同样可以达到比较好的筹划效果。

三、变房地产销售为投资

《土地增值税暂行条例》规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”这规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。

仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方以企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元（0.24×5000）的價格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。

四、总结

纳税筹划是依法治税的重要内容，它对完善税法，最大限度地避免和减少税收违法行为和涉税犯罪，提高纳税人乃至全民的税收法律意识，税收征纳双方加强管理，优化产业结构和资源的合理配置，涵养税源，促进国民经济的良性发展等都有重要的意义。

参考文献：

[1]盖地，2001年1月第1版 2005年2月第7次印刷：《税务会计与纳税筹划》，东北财经大学出版社.

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[3]中国注册会计师协会编，2013.4：《2013年度注册会计师全国统一考试辅导教材——税法》，经济科学出版社.

[4]李伯兴 安仲文，2003年3月第1版：《纳税业务核算技能与案例》，中国财政经济出版社.

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