新型城镇化背景下新城住宅房地产发展研究

王梦沙

[摘 要]十八大提出，要坚持走中国特色新型城镇化道路，给房地产业的发展提供了良好机遇。北京新城住宅房地产市场发展迅猛的同时也出现了各种问题，为实现新城房地产的健康发展，本文通过数据调查针对新城住宅房地产市场存在的问题，分析并提出几点建议。

[关键词]新型城镇化；北京新城；住宅房地产

[中图分类号]F2933 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）33-0129-03

1 前 言

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城鎮化，核心是以人为本。新的北京城市总体规划提出了新城的概念，作为多中心空间布局上的重要节点，新城应起到疏解中心城人口和功能、聚集新产业、带动区域发展的作用。但是，新城住宅房地产在迅猛发展的同时，并没有做到新型城镇化的核心要求以人为本，发展过程存在诸多问题，如商品住宅基础设施和社会设施的建设没有相应地跟上等问题。房地产发展的同时，只是数量一味地增加，质量内涵没有得到提升，不符合新型城镇化的发展目标。

2 新型城镇化与新城住宅房地产

北京同许多国际大都市一样存在都市核心地区人口、产业过度拥挤，居民住房状况亟待改善，需要培育新的增长极，打破摊大饼式的空间发展格局等问题和要求[1]。新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。根据规划，新城指的分别是昌平、大兴、怀柔、密云、门头沟、平谷、延庆、房山、顺义、通州和亦庄。

过去的城镇化注重追求城市规模的扩张，蔓延式的发展，而新型城镇化是提升城市的内涵，使得城市成为适宜人们居住的场所，是以人为核心的城镇化。新型城镇化过程中进城农民将会大量增加，新增城市人口的住房需求也必然会对房地产市场带来新的机遇，这将又一次激活房地产市场，但是新型城镇化不是“房地产化”，房地产应为新型城镇化服务，因此房地产的发展目标应该是实现进城人们各方面的权益，使人们安居乐业，让购房者“住进来，住下去”。

尽管新型城镇化建设并不意味着房地产化，但对房地产业带来的机遇和发展有目共睹。城镇化进程的加快在给房地产行业带来机遇的同时，也带来了巨大的挑战，房地产应走与新型城镇化的发展相结合的道路。因此房地产市场的发展与转型应与新型城镇化相契合。

3 新城住宅房地产现状

31 新城人口情况

北京市统计局发布的第六次人口普查统计数据显示，2011年北京常住人口为2019万人，其中11个新城所在区县的常住人口总量已经占到全市的405%，特别是人口聚集大区昌平区和大兴区，外省市来京人口仅次于朝阳和海淀。下图为2011年新城各区常住人口。

图1 2011年新城各区常住人口

32 新城各区房地产投资情况

图2 城镇房地产开发投资额

新城规划实施以来，随着新城经济的发展，房地产市场也得到了迅猛发展，新城各区房地产开发投资力度均呈不同程度增长的趋势，从图2可以看出，通州区房地产开发投资额从2006年的502亿元到2010年的27463亿元，增长了547倍，其他各区房地产开发投资也凸显强势劲头。新型城镇化进程中，随着新城人口的增加，相应带来住房的刚性需求，给房地产市场带来一次新的发展机遇。

33 新城住宅房地产销售情况

新型城镇化背景下的住宅产业的发展不是一个简单的数量问题，随着人们生活水平的提高，对住房质量、节能环保、生态环境和公共服务设施也会有更多的需求，由此给住宅及相关产业发展带来机遇与挑战[2]。

图3 商品住宅（不含保障性住房）销售套数

近几年国家对房地产的调控力度逐渐加大，房地产市场受到了一定的影响，但是新城规划实施以来，随着新城经济的发展，房地产市场也得到了迅猛发展，其中住宅房地产出现了供需两旺的现象。图3为商品住宅（不含保障性住房）销售套数，人口集聚大区的朝阳区，根据数据显示，商品住宅（不含保障性住房）的销售套数从2006年的3033套到2008年的31280套，再到2011年的10648套，逐渐开始下降。通过对新城商品住宅（不含保障性住房）的销售套数进行研究和分析，11个新城从2006年开始，商品住宅的销售套数均有不同程度的增加，比如顺义从2006年的478套，到2008年的4308套，再到2011年的4668套，可见房地产发展速度之快。相比中心城区，东城、西城2006年的销售套数分别是96套、429套，到2008年的1434套、2124套，再到2011年的1224套、1315套，中心城区的房地产市场经过几年的上升之后，逐渐开始下降。从图3中我们也不难发现，新城地区的房地产市场日益发展，态势迅猛。

4 北京新城住宅房地产存在的问题

北京新城是为适应人口增长而中心城过度拥挤而建设的，应起到疏解中心城人口和功能、聚集新产业的作用。自新城规划实施以来，随着新城人口的增多，房地产业发展迅猛，房价居高不下，相应的配套设施没有跟上，房地产市场没有得到健康的发展。

41 新城房价持续走高

图4 商品住宅（不含保障性住房）销售价格

新城地区除了商品住宅销量持续增长之外，住宅房地产的价格也依然持续上涨。通过对新城房地产商品住宅（不含保障性住房）的销售价格进行研究和分析，如图4所示，可以看出各区房价呈不断上涨的态势，比如顺义，销售价格从2006年的6443元/平方米，到2008年的12513元/平方米，再到2011年14456元/平方米。如果房价再涨，房价过高，房地产业利润过大，那么不仅伤害其他各行各业的经营，而且各行各业、各路资金和人马都会涌向房地产业。这样，房地产业发展起来了，泡沫也进一步吹大了，但各行各业衰落了。新型城镇化要求的是百花齐放，百业兴旺，而不是一花独放，百花凋谢[3]。新城住宅价格持续上涨，高房价仍然是一个亟待解决的问题。新城集聚人口，疏解中心城拥堵的作用在高房价的影响下会很难实现。

42 住宅房地产配套设施落后

新型城镇化应该是人的城镇化，而人的城镇化则表现在人的生产生活方式和人的素质的文明化。社区建设和服务在新型城镇化的过程中应扮演重要角色[2]。新型城镇化是以人为核心的城镇化，住宅房地产发展的同时，相应地配套设施也应建设。目前新城住宅房地产与公共服务设施发展不平衡，发展速度低于房地产发展速度。新城的公共图书馆数量少，除通州为2个外，其他新城各区均为1个，博物馆数量相对较少。与中心城相比较，新城各区的体育场馆数量少，学校、医疗资源缺乏，文化配套设施短缺。昌平、大兴、房山新城的大规模的房地产开发带来人口的快速增长，导致基础设施和公共服务供给紧张。

房地产的发展是需要一系列配套设施相应地发展的，就目前来看，新城地区还是出现了公共服务设施落后的局面。大力推进新城社会事业发展，才能增加新城的吸引力和竞争力，建设宜居新城，与设施共同发展的房地产市场才是以人为核心，才符合新型城镇化的内在要求。房地产业一味地发展，如果相应的基础设施和社会设施跟不上，如学校、医院、交通等，这对房地产的健康发展是不利的。

43 住宅房地产与其他产业发展不协调

住宅房地产业的发展不仅仅是简单的扩大建设面积，而是应该与新型城镇化的内在要求相一致，以人为核心，不能为了追求某种利益一味地开发，同时职住分离的现状对于交通也是个很大的隐患，新城应起到人口和产业的集聚，这样才能起到疏解中心城区人口拥堵的问题。目前通州、大兴已经承担了大量的中心城居住人口，但是主导产业不发达，低收入人口和低端产业的大规模集聚，使之呈现职住分离的“睡城”态势，通州尚未具备综合服务中心的功能[4]。“白天在中心城区上班，晚上在新城区睡觉”，这样的房地产发展是畸形的，倘若只有人口集聚，产业没有相应发展，那么住宅房地产就会因与产业发展不协调引起恶性发展。

5 促进北京新城住宅房地产健康发展的建议

新城承担着疏解中心城人口，集聚新的产业的功能，现阶段新城住宅房地产发展速度很快，可房价居高不下，而且新城有些地区的配套设施也没有相应的跟上，住宅房地产各区发展不均，种种因素开始使得房地产业出现不健康发展。新型城镇化不是房地产化，新城住宅房地产市场若想得到长远发展，应从现在着手考虑出现的问题，采取措施，促进新城住宅房地产市场平稳健康的发展。

51 坚持和完善房地产调控政策

房地产是经济问题，但更是民生问题，住有所居是最基本的人权。这些年来，无论是在理论界还是在政府的行政管理实际过程中，如何处理发展经济和改善民生的关系问题存在误区，为了发展而发展[5]。新城房价持续走高，这对于人口及产业聚集会产生不利的影响，因此必须合理控制房价，坚持和完善房地产调控政策，对目前已出台的政策要继续坚持，同时根据市场出现的新变化及时完善，避免出现房价大幅度上涨或下跌，使房地产市场健康发展。

52 加大商品住宅配套设施建设

新城住宅不只是提供一个居住场所，房地产配套设施的建设对于房地产的发展极其重要。房地产的开发建设项目应注重配套建设，以教育、医疗、公共服务等公共设施支撑房地产发展，使之成为人们可以永久居住的地方，否则新城房地产业的发展是畸形的。因此，在商品住宅发展的同时，配套设施应大力建设与发展。

53 住宅房地产业与相关产业协调发展

“人们白天在城中区工作，晚上在新城区睡觉”，这一发展模式是新城区规划的遗憾，因此打造“职住一体”的新城区才是规划的本意，应该是让人们“住进来、住下去”的模式。新城住宅房地产业与相关产业应该协调发展，保证产业人群留在新城，这是新城经济持续发展的人才保证。同时扩大内需，增加人们的生产消费能力，人口的深度居住带来各个方面的经济效益，提高宜居度，对房地产商与人们来说可以实现双赢。

参考文献：

[1]张可云，等北京新城规划的实施思路和体制保障[J]北京社会科学，2005（2）：17-23.

[2]汪丽娜新型城镇化下的住房市场发展[J]中国房地产，2013（5）：12-15.

[3]尹伯成，等新型城镇化背景下房地产业的发展前景[J]探索与争鸣，2013（4）：62-65.

[4]刘欣葵，邢亚平，吴庆玲新城规划实施的思考[J]北京规划建设，2009（1）：183-187.

[5]张广群房地产政策与房地产市场分析[J]理论前沿，2008（7）：46-47.