土地资源节约集约利用研究综述

王小兵

[摘 要]土地作为一种重要的生产要素和不可再生资源，如何实现单位土地使用的最大效益，实现土地的节约集约利用，无论是学术界还是土地管理工作者，长久以来一直都对其进行了深入的研究与探讨。本文系统地阐述土地集约利用研究的成果，为进一步对土地集约利用研究理论或者方法创新服务。

[关键词]土地集约利用；土地评价方法；评价指标

[中图分类号]F301 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2014）33-0126-03

1 引 言

土地资源作为一种不可再生的稀缺资源和生产要素，对社会经济发展的重要性不言而喻。继《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出“实行最严格的节约用地制度……健全节约土地标准”后，党的十八大报告又多次提及土地，指出要节约集约利用资源，大幅降低能源、水、土地消耗强度，节约用地提高土地利用效率，更好地促进中国城镇化发展。突显城市化进程中土地资源的供需矛盾日益紧张，需要持续开展土地节约集约用地研究、低效用地防控，实施节地利用，在土地节约集约利用关键技术和土地节约集约利用评价指标上进行深入研究。

2 国内外土地集约利用研究综述

国内外学者在城市化过程中对土地节约集约用地领域做了大量研究工作，主要研究观点如下：

21 土地的集约利用理论研究脉络

对土地集约利用的理论研究最早在德国经济学家杜能（Thunen，1826）的《孤立国同农业和国民经济的关系》一文中就有提及。杜能通过对城市周围农业土地利用类型的空间分布研究——同心圆布局原理，提出农场经营随着与城市距离远近成同心圆式的空间配置将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起。William Alonso在杜能的基础上，提出逆杜能圈（Sinclair，1967），指出离城市越近，投机预期导致对农地的投入少；远离城市的农地，集约度高。

土地集约利用（Intensive Land Use）这一完整概念是由英国经济学家大卫·李嘉图（1772—1823年）在论述土地级差地租理论时提出的，指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动、使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。查理·丁·伊利在其所著的《土地经济学原理》中也指出“对现在已利用的土地增加劳力和资本，这个方法叫作土地利用的集约”。韦伯的工业区位论，Alfred Weber，1909《工业区位论：区位的纯理论》，韦伯将区位与城市工业用地合理集约度研究结合在一起。随后由著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔提出土地报酬递减理论，研究土地合理集约度的经典理论。报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用。该理论认为在一定科技条件和若干要素投入量保持不变的情况下，土地收益随某一投入量不断增加将出现由递增到递减的现象。显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度。

从人文生态学角度研究城市的伯吉斯于1923年开始研究城市土地利用结构问题，创立了同心环模式，研究了城市各功能区的布局和功能之间的入侵和继承，涉及了城市发展过程中土地利用的功能区的演变。后来的城市研究学者仍有沿用伯吉斯的同心环模式，赋予了土地经济学的新解释。

将土地经济地租理论用于城市地域形态的研究。在引入交通线路，贫富聚集，重工业影响，市郊住宅区等因素之后，出现了“同心环模式的交通影响变形”、霍伊特的“扇型模式”、哈里斯和厄尔曼的“多核心”等模式。随后，多国学者又在这些模型的基础上，结合本国城市特点建立了符合自己国家城市形态的模型，如曼的英国工业城市模式，麦基的二元经济城市土地利用模式。这些模型的建立为城市土地合理利用提供了理论上的指导。相关的理论方面，恩温的卫星城理论、沙里宁的有机疏散理论等所研究的是城市发展的集中与分散问题。聚集与分散直接关系到土地利用的强度，所以这些理论能给城市土地集约利用研究以启示。此外与土地利用集约度相关的研究还体现在对城市环境容量的研究上，环境容量由日本学者于1968年首先提出，是指某一环境在自然生态的结构和正常功能不受损害、人类生存环境质量不下降的前提下，能容纳的污染物的最大负荷量。

22 土地节地集约利用方法研究

城市化进程资源矛盾比较突出地表现在土地资源短缺，建设用地需求紧张（储亚平，2005；吕萍，2009）。针对人地矛盾，一些学者提出土地利用关键技术研究（吴茨芳，2009；叶剑平，2010）。另一些学者从低效用地节约集约上提出持续土地利用管理（张凤荣，2010），以及对LULC全面研究上（Leroy J Hushak，1975），导入低效用地上来（Townshend & Lathrop，2006；Steve Kardinal Jusuf，2007），通过节约集约用地转变土地利用方式能够保证土地发展方式的转变（郧文聚，2010），实行差别化的土地利用管理（高平，2010），实现城乡统筹与土地管理制度创新（曲福田，2010）。目前一些专家学者还研发了城市、开发区土地集约利用评价信息管理系统（郑新奇，2011），为节地标准制定奠定技术保障。同时城市空间结构上存在区域差异（MFujita，2006， PKrugman，1995），节约集约用地标准建立应考虑区域差异因素。针对我国土地管理及城市土地利用中所面临的形势及问题，国内学者对此进行了广泛的研究和深入的探讨，并提出了诸多的政策措施，归纳起来，主要有四个方面：城市土地利用规划、土地用途管制、城市土地利用置换、城市土地收购储备制度。

对于土地节约利用评价方法的选择上，不同的学者也进行了不同方面的探討。翟文侠（2005）等也采用了层次分析法确定权重，并用综合得分法对江苏省开发区土地的集约利用情况进行了研究。史丽君等在基于PSR框架的徐州市城市土地集约利用评价研究一文中也采用了层次分析方法进行研究。王伟华（2005）采用主成分分析法，借助SPSS软件计算土地利用的集约度。黎一畅（2006）等在对江苏省进行土地集约利用空间差异研究时，也采用了主成分分析的方法对13个地级市的土地集约利用程度进行了测度。采用主成分分析法的还有杨红梅等。

纵观以往研究，城市土地集约利用评价的研究方法主要有主成分分析法和层次分析法两种。主成分分析法是借助SPSS软件对所有指标进行分析，提取出几个主成分，最后计算出各个样本的综合得分作为集约利用度的度量值。层次分析法是指通过把指标分解为各个层次，通过两两比较的方法确定层次中诸因素的相对重要性，然后综合决策者的判断，确定决策方案相对重要性的总的排序来确定各个指标的权重，最后计算各个样本的综合得分指数作为土地集约利用的度量值。

23 城市化进程中土地节约集约用地模式研究

由工业化带来的城市化，世界范围内引致城市人口数量急剧增加。原来体现在耕地上的人地关系矛盾现在在城市中凸显出来，近年来许多国家开始了对土地利用模式的关注。针对城市蔓延式的扩张，城市土地资源的稀缺性和大量闲置并存的现象在城市的发展过程中日渐突出，城市面临着新一轮的更新与改造。因此各国都结合各自的国情，制定了一套促进城市土地集约化利用的制度，其中以美国、日本较为典型。美国学者提出了紧凑城市（Compact City）、精明增长（Smart Growth）等概念。以一种“平衡成长”的观点，结合整个经济的发展、公共设施、环境保护等方面的需求，引导城市发展，减缓城市发展的压力，控制土地开发的区位、时序与公共设施水准的平衡，以保证城市协调发展。日本国土交通省提出低效、未利用地研究，从未利用开发的城市用地的反向入手，找出用地存量和测算土地开发潜能。为确保城市的可持续发展，欧洲则提出MILU（Multifunctional Intensive Land Use）的概念，即功能多样化集约利用土地。

为解决城市化用地紧张，盘活低效用地，中国学者提出城乡统筹模式。城乡统筹是城市化与新农村建设的统一（李晓西，2009）。为了解决城市化进程下的这一系列城乡问题，中国当前提出了5个统筹，其中城乡统筹规划典型主要有：珠江三角洲“以城带乡”模式；上海“城乡统筹规划”模式；宁波“城镇梯度发展”模式，以城乡一体化的发展路径来破解“二元结构”。

3 研究评述

31 土地成长管理制度研究评述

土地成长管理制度和土地用途地域制式控制城市外延开发、优化城市土地资源配置、提高城市土地集约化利用水平及保护耕地的主要制度，目前已被世界上许多国家采用，其在城市土地利用的实践运作中，优点主要体现在：

（1）在完善的规划体系的指导下，有利于将有限的土地资源进行合理开发和集约利用。

（2）以完备的法律体系为基础，明确规定违法的处罚措施，确保了国家享有最终土地所有权和处分权。

（3）调查认真，论证科学，管理手段多样化。

（4）多管理制度结合实施，有效地抑制了城市的盲目扩张，促进了城市土地高效、集约化的利用。

32 在土地评价方法方面

对城市土地集约利用合理度的系统性理论研究及定量评价研究鲜有涉及。城市土地集约利用潜力研究的定性研究、单指标的研究较多，而定量研究、综合效益指标研究以及系统性研究较少。城市土地集约利用研究得到专家学者的深入研究，节约集约潜力评价技术规程在探索、试行，但是节地标准的建立考虑到各地人口、经济、地理等多种复杂因素，着眼于都市全域规划与城乡土地增减挂钩（严金明，2010），对城市空间土地资源要素节约集约方法、土地节地利用潜力和适应于经济发展水平的节地标准规范研究有待深入。现有研究大多基于城市空间规划的视角，而较少从土地资源要素禀赋上考虑节地利用的影响。

33 土地集约利用模式评述

国内外学者对城市土地集约化利用模式进行了大量的理论研究和实践探讨，当前，我国提出以5个统筹，城市土地利用规划为指导，进行土地利用分区或市地重划，实行土地用途管制和城市土地利用置换，并充分运用土地收购制度来控制城市用地的盲目扩张、优化城市土地资源的配置和促进城市土地集约化利用的基本思路，这必将对实现我国城市土地集约化利用和耕地保护产生深远的影响。然而，由于历史上主客观因素的影响和制约，我国城市在土地利用上沉积的问题很多，并且在城市土地集约化利用方面还有许多新的领域需要进行研究和探讨，具体表现在：

（1）对城市土地资源的利用潜力仍然需要进一步研究，城市土地资源再配置和利用中不能遵循动态平衡规律和生态经济协调发展的原则，不能遵循适度适量的原则，造成许多外部不经济行为。

（2）运用经济杠杆实现城市土地资源优化配置和合理利用的力度不强，导致城市政府部门和用地者集约化利用土地的积极性不高。

（3）我国采用的土地用途管制制度只对土地的用途进行限制，而对其开发环境却少有具体的要求。开发商开发项目占用的土地只要符合土地利用规划，就可以申请立项。由于缺乏对环境方面的管制，土地开发利用存在的问题仍不可忽视。

（4）对城市土地集约化利用的监督、反馈机制不足。

这些理论虽然没有直接针对城市土地资源利用和土地资产挖潜的角度研究城市土地，但在城市可持续发展上的深入研究对潜力评价具有一定的理论借鉴意义。目前我国城市土地集约利用的理论和发展模式研究尚处于试点阶段，理论界的一些定义尚不十分明确，在强调研究城市土地集约利用时，需要引入众多的条件，使城市土地集约利用潜力评价工作从对土地经济效益分析进入到社会、经济、生态环境全面、系统分析阶段。

4 结 论

通过对国内外有关土地利用的梳理、演进、研究的回顾总结，可以知道当前研究的主要特点以及存在的一些问题：

城市土地集约利用研究得到专家学者的深入研究，对城市空间土地资源要素节约集约方法、农业土地评价理论和实践研究较强，农用地的分等定级、农用地的质量评价在许多地方都已经开展，并且积累了丰富的研究资料，成果也很多。城市土地评价尤其是城市土地集约利用潜力评价的理论研究和实践尚不完整。尽管在一些城市进行了城市土地集约利用潜力评价的试点工作，但还没有形成一套标准的评价指标体系和广泛实用的评价方法，研究有待进一步深入。

研究创新趋势：在定性分析的基础上，运用相关量化指标就土地集约化利用程度进行系统分析，土地节地利用潜力和适应于经济发展水平的节地标准规范研究有待深入；设置了评价指标体系和计算方法，并以此为基础，对土地集约利用的合理技术方法进行探讨，从而在促进土地集约利用水平方面提出更好的建议。

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