房地产企业融资风险及其应对策略

高忆梅

摘要：近年来，房地产价格持续上涨，政府实施相应政策加大对房地产市场的调控力度，在房地产持续调控背景下，流动性趋紧、信贷政策差别化待遇，以及外资逐步撤离，房地产企业融资趋紧已成定局。房地产企业作为资金密集型产业，融资能力的强弱以及融资风险的防范决定着房地产企业的可持续性发展。为此，本文对房地产企业的融资风险进行分析，并提出了相应的应对策略，以期能为房地产企业的实践提供相应参考。

关键词：房地产企业 融资风险 策略

一、房地产企业融资现状

2011年4月中央出台了“国十条”，2011年9月又出台了“国五条”，紧接着中央又出台了史上最严厉的“限购令”，房产调控力度不断加强，新政对于房地产企业的信贷行为有了更加严格的限定，作为典型的资金密集型企业，房地产企业的项目往往占用资金数额巨大，周期较长，且房地产企业的经营受政策影响较大，当前房地产企业的融资受到了严峻挑战。2010年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。另外，央行也不断出台政策对房地产开发商的开发贷款提高门槛，银监会通过总量控制，名单管理，压力测试等多手段控制信贷风险，银行等金融机构也紧跟政策步伐开始降低对房地产企业的授信额度，房地产企业通过银行等信贷机构进行贷款融资的瓶颈也越来越多。综上所述，房地产企业的融资现状非常不容乐观，上市发行股票、发行企业债券、委托专业机构操作房地产投资信托基金、典当融资、与其他实业公司合作以及吸引海外资金等融资方式应用较少，房地产企业的融资渠道颇为单一，且主要依靠银行贷款。

二、房地产企业融资风险分析

融资风险是指资金需求企业在融通资金过程中因资金回报率和资金成本不确定而产生的由资金投入者和资金筹集者所承担的附加风险，且主要是指资金筹集者所承担的风险。房地产企业的融资风险主要体现在以下几个方面。

（一）房地产企业的融资成本偏高

近年来，房地产泡沫日益膨胀，国家为了稳定房地产市场的健康发展相继出台了一些政策，这些宏观调整政策导致银行对房地产企业开发贷款额度的限制，同时房贷利率进一步提升。这样一来，房地产企业试图使用预售款作为转投资金的想法无从实现，企业不得不把目光转向民间借贷这一高利率的融资方式。然而，民间借贷的融资成本往往较高，其利率高达银行同期基准利率的几倍甚至几十倍。颇高的融资成本将企业的投资风险放大，一旦投资项目失败，企业将承受巨额亏损。

（二）受到外部经济环境的影响

外部经济环境的景气程度直接影响房地产企业的发展，从而影响房地产企业融资的难易程度。一方面，倘若房地产企业发展态势良好，那么房地产企业融资将变得相对容易，而且不用花费较高的融资成本。另一方面，倘若房地产企业发展不景气，那么房地产企业的融资将变得非常困难，银行等金融机构通常会质疑企业的偿债能力，要求企业支付较高的融资成本，还要提供相应的担保。目前，一些房地产中小企业的发展不景气，付出的综合融资成本较高，在收益一定的前提下，房地产企业的利润空间缩小，企业发展仍然不景气，如此往复循环，企业融资和发展陷入恶性循环的怪圈。

（三）房地产企业融资的隐性成本较高

所谓隐性成本，简而言之就是企业付出的但不容易被发现的成本，它与显性成本相对应。在银行借贷受到限制的情况下，房地产企业进行民间借贷的融资成本较高，这时企业要么将实际的利息支出在财务报表上如实反映，要么设置账外账。毋庸置疑，将利息支出在财务报表上如实反映将会降低企业的利润，影响企业股票价格的上升。因而现实中很多房地产企业都设置账外账，这不利于房地产企业的财务管理，从而不利于房地产企业的可持续健康发展。

（四）缺乏融资风险预警机制且资金沉淀严重

不少房地产企业只注重追求企业利润，忽略对风险的防范和预警。由于缺乏风险预警机制，一旦出现融资风险，房地产企业将难以控制事态，不可避免地会损害房地产企业的声誉和健康发展。另一方面，2008年我国出台一系列政策鼓励房地产行业的发展，之后不少房地产企业大量买入土地囤积，“地王”现象屡见不鲜。而眼下楼市交易低迷，房地产企业投入的资金未形成有效产出流回企业，转化为产品积压，房地产企业资金沉淀严重。究其原因，这主要源于房地产企业的前期可行性研究不足，对房地产行业的发展缺乏严谨深入的考量。

三、房地产企业融资风险的应对策略

（一）拓宽房地产企业的融资渠道

有资料显示，我国房地产全行业的资金来源中的百分之七十来自于银行等金融机构的借贷资金。央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8·31大限”等政策的陆续出台，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结，多数房地产企业难以继续依赖银行贷款，银行贷款在房地产资金链中的比例也逐渐减少。因而，对于房地产企业来说，拓宽其融资渠道，形成多层次的融资体系是非常必要的。具体来说，有关部门可以适度放款房地产企业股票融资的政策限制，鼓励房地产企业通过发行股票筹集项目开发所需的资金，为房地产企业的长期发展奠定稳健的经济基础，2014年房企融资渠道增加，A股将逐渐回归正常，再融资开闸已无悬念，不少企业开始寻求建立在内地及香港（或其他国家）的上市“双平台”战略；还可以通过中小企业板和创业板市场的发展鼓励中小企业增资扩股、整合金融资源，从而解决中小企业银行借贷困难的问题，为中小企业筹集足量的发展资金。另外，信托、海外融资、各类房地产基金都成为补充融资的重要渠道。

（二）建立风险预警机制

融资风险是房地产企业面临的主要风险之一，房地产企业完全有必要建立相应的风险预警机制对其加以预测和防范，以防风险实际发生时，企业措手不及，难以应对。到目前为止，已有不少学者提出了较为可靠的风险模型，作为风险控制的主体，房地产企业可以结合本企业的实际情况，并紧密结合经济环境和经济政策的变动选择最合适的风险模型，对房地产企业可能面临的风险因素进行预防控制，并针对可能出现的问题提前制定解决措施。另一方面，国家对房地产行业的管控较为严格，而且楼市交易颇为低迷，所以房地产企业在融资之前要慎重分析商品房的销售形势，从而根据销售形势制定合理的项目开发计划和融资计划，量入为出，合理控制企业的融资规模。endprint

（三）降低企业的融资成本

融资成本较高是房地产企业普遍面临的一大问题。房地产企业要根据本企业的实际经营情况和财务状况，选择合理的融资结构。当前，有不少企业推崇优序融资理论，即在企业需要融资时，尽量用自有资本和留存收益筹资，然而利用企业的借款能力进行借贷，之后再考虑发行股票。然而，优序融资理论适用于信息不对称的情况，在信息较为对称的情况下，房地产企业应该适当提高股权融资的比例，完善企业的融资结构。最后，房地产企业要尽可能提高所筹集资金的使用效率，从而间接降低房地产企业的融资成本，实现房地产企业的价值最大化，为房地产企业的健康可持续发展积蓄力量。

（四）确保项目管理结构的合理性

众所周知，房地产行业是资金密集型行业，一个房地产开发项目所需的资金往往来源于众多的投资者，这时就需要房地产企业兼顾各投资者的利益，以免项目参与各方发生利益冲突，最终导致开发项目的失败。具体来讲，房地产企业要设立合理的项目管理结构，确保主要的投资者有充分的利益需求而投入足额的资金，同时要制定合理的平衡制约约束机制，明确项目的决策程序，以防其他投资者的利益受到侵害。只有这样，房地产开发项目管理的随机性和随意性才能够得以控制，房地产企业的融资风险才能够得到切实的防范，财务管理的科学性才能够得以保证。

（五）实现不同企业间的组织联盟

企业联盟就是指不同的企业个体之间相互合作，结成盟友，自主地进行互补性资源交换，以实现各自阶段性的目标。2012年，保利地产、滨江集团分别实施了基金联合拿地的举措，越秀地产2013分别通过基金形式拿到地块。企业联盟的主要意义在于，不同企业间共享收益，共担风险，从而减少单个企业的投入成本和投资风险。对房地产企业来说，房地产项目开发承担的风险较大，且所需资金投入额较大，这时房地产企业就要“把鸡蛋放在不同的篮子里”，即房地产企业之间可以结成联盟，以降低本企业所承担的风险，并进一步实现企业间的互利双赢。当然，房地产企业也可以和设计公司、建筑公司之间结成企业联盟，以减少房地产企业前期的资金投入，加快资金的回笼速度。

参考文献：

[1]崔珊珊，张晗.我国房地产企业融资风险分析及对策研究[J].出国与就业，2012年第6期

[2]龚劲松.浅析房地产企业融资风险及控制措施[J].中国外资，2013年第22期

[3]王春英.房地产企业融资风险研究[J].行政事业资产与财务，2013年第10期endprint