一房二卖的债法救济

陈 勇

(中央财经大学 法学院，北京 100081)

一物数卖，自古有之，在物价波动之际最为常见，而此实多处于出卖人罔顾信用，图谋私利[1]114。随着我国城市化的快速发展，房地产市场迅速成长起来，巨大的刚性需求与有限的房源之间的供需矛盾使得房价直线上涨，很多开发商或者房主为了眼前利益与多个买主签订房屋买卖合同，由“一房二卖”导致的法律纠纷也逐渐增多。在房价增长过快的今天，“一房二卖”不仅造成买受人很大的财产损失，同时，在我国特殊的社会环境下，部分房源对买受人来讲有着不凡的意义，如学区房，在此情形下，出卖人的违约使买受人遭受的不仅仅是财产上的巨大损失，财产之外的无形损失也同样巨大。在此情况下，前买受人如何获得救济，从债法方面来讲主要由以下几种途径：第一，否定后买卖合同的效力；第二，向出卖人主张违约损害赔偿；第三，由前买受人行使一般债权人的撤销权；第四，向后买受人主张侵权损害赔偿。但是，从我国现行法律理论和实践角度分析，以上几种途径未必能实际发挥作用，本文将分析各种方案的可行性。

一、数个不动产买卖合同的效力

“一房二卖”主要是指房屋所有人在与先买受人(第一买受人)签订房屋买卖合同后未进行登记前又与后买受人(第二买受人)订立买卖合同并移转所有权的情形。在这种情形下，前后两个买卖合同(由于我国《物权法》的物权变动模式采债权形式主义，所以本文中的买卖合同指的是债权合同。)的效力如何，尤其是后买卖合同是否有效有必要进行分析。

对此问题，学界主流观点认为在不动产一物二卖的情形中，如果不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，则前后两合同均属有效[2][3]。因为从理论上讲，债权属于人权并且没有排他性，所以基于同一目的的数个债权可以同时存在于一个债务人之上。《合同法司法解释二》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”既然可以追究出卖人的违约责任，自然意味着第二个买卖合同有效。同时，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据举重以明轻的规则，出卖人在无权处分的场合订立的买卖合同尚属有效，那在标的物所有权转移之前出卖人复与第三人所订立的合同当然也是有效的，因为此时根据我国的物权变动模式出卖人在移转登记之前尚拥有该不动产的所有权。

我国台湾地区的立法例及判例对此持相同的见解。台湾1930年上字第138号判决谓：“卖主就同一标的物为二重买卖，如前买约仅生债权关系，而后买约已发生物权关系时，前之买主，不得主张后买约为无效。”[1]114王泽鉴对此持同样看法，他进一步认为，在出卖人将标的物卖给第一买受人后，又将该不动产卖与第二买受人，不论后买卖合同是否已经发生物权效力，第一买受人都不能主张后买卖合同为无效。

但是，从《合同法》第五十二条的规定出发，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》中第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”按照最高人民法院的观点，该司法解释加大对买受人与被拆迁人的利益保护，将另一买受人明知出卖人“一房二卖”仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为确认为恶意串通行为[4]131。按照该条的规定，“明知”便意味着恶意，笔者认为这一解释值得商榷。理由如下：在实际的房屋交易中，如果出卖人“一房数卖”，后买受人或多或少地知道自己所要买卖的房屋的情况，即在大多数情况下，如果出卖人已将房屋出卖给他人，第二买受人应该多多少少知情，在这种情况下便否定第二买卖合同的效力，会导致合同无效扩大化，此其一；在资源稀缺的社会中，某一标的物由高价者得到乃市场之常理，出于鼓励市场竞争的理念，以高价“夺人所爱”不应受到过分的非难，此其二；如果不动产真的由后买受人取得，前买受人完全可以通过其他途径获得救济，从这一方面讲动辄否定合同效力的做法也是不可取的，此其三。所以说，在正常的市场交易中，前后数个买卖合同从理论上讲均属有效，前买受人不能主张后买卖合同无效。

二、违约损害赔偿

《合同法》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”根据王利明的观点，“损害是权利和利益的不利益状态”[5]600。违约损害赔偿需以损害为前提，出卖人在与前买受人订立买卖不动产买卖合同后又将不动产卖与后买受人并完成登记后，出卖人对前买受人便陷入履行不能从而构成违约，在房屋价格迅速上涨并具有某些特定价值(如学区房)的特殊国情下，即将到手的房屋“得而复失”损失往往是巨大的。在这种情况下，因债务人的违约，使得合同当事人之间的债权债务关系便转化为损害赔偿债权债务关系，前买受人有请求损害赔偿的权利，出卖人负有赔偿因其违约给前买受人造成的损害的义务。

《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在损害赔偿的范围方面，我国《合同法》采取了完全赔偿原则，从《合同法》第一百一十三条的规定来看，损害赔偿的范围包括两个方面，即积极损失和可得利益。积极损失是现有财产的减损、灭失和费用的支出，是一种现实的财产损失。积极损失的目的便是要使受害人恢复到订立合同之前的那种状态，所以由于违约使受害人所处的目前状态与订立合同之前受害人的状态之间的差距就是受害人有权请求的积极损失的赔偿范围。此项损失计算相对容易，法律一般不做明文规定。英美法中所说的附带损失即买方违约拒收货物和拒付货款以后，卖方在停止运货、运输和运回已交的货物、保管货物等方面所花费的商业费用，以及因卖方违约使买方在检验、接收、运输、保管卖方所交付的不符合合同规定的货物时所花费的合理费用等，也属于积极损失的范围。在不动产买卖中，积极损失包括交付的对价以及签订合同的费用等。

可得利益即当事人在合同能得到适当履行后所获取的直接性财产利益。一定意义上说，可得利益虽然不是当事人的实然损失，但却是其原本应得的利益。在条件语境下，如果没有现实损害发生的话，当事人原本是可以得到这些利益的。具体来讲，可得利益指一般利润，在比较法上，台湾“民法”第216条规定：“损害赔偿，除法律另有规定或契约另有订立外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。”此处的“所受损害”及“所失利益”分别等同于我国《合同法》规定的“直接损失”与“可得利益”。对于前买受人能否向出卖人主张相当于其再出售不动产所获的价金之损害赔偿，1980年台上字352号判决中认为：“所失利益”乃指新财产之取得，因损害事实之发生而受妨碍而言，属于消极之损害。先买受人以某价格取得不动产，嗣后不动产价格之上涨，即系先买受人资产价值之增加，该增加部分即为其所得之利益，此项利益之取得，并不因被先买受人有无转售计划而有不同。这种根据先买卖合同所定之价格与通常交易价格的差额来确定所失利益的方法在台湾称之为“抽象类型之计算”。

英美法中，美国的多数地区也采取了这种差价补偿规则，即如果出卖人不履行债务，那么买受人可以请求出卖人支付合同价格与标的物的当前市场价格之间的差价。在学说中，差价存在着两种计算方法，一是签买卖合同所订之价格与市场价格的差价，二是前买卖合同价格与后买卖合同的价格之间的差价。从以上两个立法例看来，笔者认为前者更具合理性，在现代市场交易中，标的物的价格围绕其价值上下波动，价格的高低在其价值的范围内很大程度上取决于买卖双方的价格谈判技巧。如果出卖人技巧高超则可以获得较高的价格，反之则丧失高价，但无论何种情形，利益的多少因出卖人的能力而得，不能因出卖人违约而使其丧失本应属于他的利益。采合同价格与当前市场价格之差价则可以将出卖人价格谈判能力之优劣置之度外，因此这种方法更加合理。

但是，司法实践中赔偿限额经常被限定在合同价款的一定范围之内，如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十四条第一款规定：“房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。”从“酌情予以支持”可以看出，根据市场价格变动给予完全充分的赔偿是不太现实的。除此之外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条(该解释第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。)也规定了惩罚性损害赔偿，成为对出卖人一房数卖的不诚信行为的遏制措施。但是，该司法解释的适用有其局限性。在适用范围上，该解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”对大量的二手房是否适用值得怀疑；另外，在房价上涨过快的今天，“不超过1倍”的赔偿有时很难涵盖房屋上涨的差价。

三、前买受人之撤销权

出卖人在与前买受人订立买卖合同后由与后买受人订立买卖合同并进行了登记，按照我国《物权法》规定的物权变动模式，后买受人实际取得不动产的所有权。此时，作为债权保全的一种重要方法，撤销权能否为先买受人提供可能的救济呢？即前买受人作为特定物债权之债权人能否行使撤销权以保全自己的债权呢？

《合同法》第七十四条、七十五条规定了债权人撤销权制度，但是对特定物债权之债权人能否为保全自己的特定物债权而行使撤销权为作明确规定，司法实务中也没有这样的先例。根据第七十五条规定，在有偿买卖的情况下，债务人和第三人存在恶意是行使撤销权的必备主观条件。后买受人在与出卖人订立买卖合同时，从主观方面来看主要是以下两种：第一，善意，即后买受人不知前买卖合同的存在；第二，恶意，即受让人知道该不动产已经出卖的事实。对于第一种情况，根据善意受保护原则和债权不能对抗所有权原则，后买受人取得不动产的所有权，先买受人不能以其合同在先为理由主张撤销后买卖合同；同时，善意意味着价格合理，价格过高或者过低都不能说明买受人的善意。

《合同法》及《合同法司法解释二》规定了债权人行使撤销权的客观情形仅限于债务人无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产等6种情形，并且均属于财产消极增加或者减少的情形。对于后买受人恶意的情形，实际上，由于后买受人给出的价格往往比先卖卖合同确定的价格要高，所以根据我国《合同法》第七十四条以及《合同法司法解释二》的规定也基本不存在行使撤销权的可能性。因此，在后买受人高价购买的情况下，仅仅利用我国《合同法》关于撤销权的规定来阻止后买受人取得不动产所有权的做法几乎不现实。如果后买卖价格明显低于先买卖合同确定之价格，前买受人作为特定物债权人是否可以行使撤销权,学界和实务届并无定论。《合同法》没有明文规定特定物债权的债权人可否行使撤销权以保全自己的债权，但是“从解释论上讲债权人行使撤销权恢复责任财产，是保全全体债权人的利益。”[6]在债务人尚有足够清偿能力时，仅仅因为特定物的给付不能而无限制地允许特定物债权人行使撤销权，也超越了撤销权的宗旨。故只有当特定物之给付债权转化为损害赔偿之债后，并且债务人的总资产不足以清偿时，方有撤销权的发生。同时，虽然同为债权保全的方法，但撤销权与代位权不同。在代位权，债权人是行使债务人怠于行使之权利，但在撤销权，债权人的撤销行为却明显悖于债务人的意思，对第三人影响甚大，所以债权人可以为保全特定债权而行使代位权，但却不能为保全特定债权而行使撤销权，只能在共同担保减少陷于无资力时方可行使。

横观日本和台湾地区的民法典，先买受人利用撤销权制度来维护自己的利益的做法也被限制以相应的条件。台湾地区“民法”第244条修正前之内容为：……“债务人所为之有偿行为，于行为时明知有害于债权人之权利者，以受益人于受益时亦知其情事者为限，债权人得声请法院撤销之。”(第2款)“债务人之行为非以财产为标的者，不适用前两项之规定。”(第3款)在理论上，该条所称“债权人”是否包含特定债权人即特定物债权人能否行使撤销权存在不同见解，主要包括三种学说，即肯定说、否定说和限制肯定说。否定说认为特定物债权人不适用撤销权，如果特定物债权人享有撤销权，实质上是承认了特定物的债权人拥有了物权上的权利，这显然与物权法中以登记或交付为物权变动生效条件的规定发生冲突。肯定说主张特定债权人可以行使撤销权，其代表为台湾“最高法院”第1316号判决，即债权人之债权，因债务人之行为，致有履行不能或困难之情形者，即应认为有损于债权人之权利。故对于特定物债权，如果债务人在为有偿行为时明知有害于债权人的债权，同时受益人受益时也属知情，那么债权人就能够行使撤销权来保全其债权，并非非得以债务人的行为使其陷于无资力为条件。前两种学说均存在一定的不足之处。按照否定说的观点，特定物债权人不得行使撤销权会使特定物债权人受到不公的待遇，因为特定物债权人的债权反而较与特定物没有任何关系的金钱债权更弱，明显有失公允；而实行肯定说的话则将破坏以登记或交付为生效要件的物权变动模式。2000年台湾“民法”修正第244条采取了限制肯定说，第3款修改为：“债务人之行为非以财产为标的，或仅有害于以给付特定物为标的之债权者，不适用前两项之规定。”其立法理由谓：“债务人之全部财产为总债权人之共同担保，债权人应于债权之共同担保减少致害及全体债权人之利益时，方得行使撤销权。易言之，撤销权之规定，系以保障全体债权人之利益为目的，非为确保特定债权而设。”[7]487特定物债权被侵害时变为损害赔偿之债，若不问债务人此时是否尚有资力便允许撤销权的行使，不仅有违债权平等原则而且也破坏了物权的移转制度。而限制肯定说认为特定物债权应于保全债权之共同担保之必要时，即债务人因处分该特定物变为无资力时方可行使，这不仅符合撤销权制度的设立目的，也不违背民法关于物权的移转制度。

《日本民法典》与台湾地区民法典关于特定物债权人撤销权的行使方面相似。《日本民法》第424条规定：“债权人可以请求法院撤销债务人知有害于其债权人而实施的法律行为。但是，因该行为而受利益或转得利益者，于行为或转得当时不知侵害债权人的事实者，不在此限。”“前款规定，不适用于不以财产权为标的的法律行为。”第425条规定：“依前条所规定的的撤销，为全体债权人之利益，生其效力。”日本最初的判例曾认为特定物债权人可以行使撤销权来保全自己的债权，此后的诸多判例却否定特定债权人的撤销权。为统一裁判，日本大审院的联合部判决持否定看法：“以特定物之交付为标的之债权，其债权人不得行使其撤销权，并明示得行使撤销权以金钱债权或得易为金钱之债权为限。”[8]837一方面，特定物债权不能与其他一般债权以同一比例受偿，与法律设定撤销权之目的相违背；另一方面，特定物债权人得以行使撤销权会使没有物权效力的第一买受人能够对抗已具物权对抗效力之第二买受人，与法理相违背。这一判例却没有被学界所认同，因为特定债权与金钱债权一样是以债务人之一般财产作为担保，并且，虽然债权人行使撤销权是为保全全体债权人的共同担保，但不能据此便将特定物债权人排除于可行使撤销权之债权人之外。同时，特定债权人行使撤销权后所回复的利益是作为债务人的一般财产而为债权人的共同担保，对其他债权人而言，此属于利益均沾。日本最高法院1961年大法庭判决最后采纳了这一观点：“民法第424条规定的撤销权人的撤销权，系以保全总债权人的共同担保为目的的制度，从而即使为特定物交付之请求权，如其标的物为债务人所处分并因而成为无给付能力时，该特定物债权人可以处分行为系诈害行为将其撤销。此项债权最终将变为损害赔偿请求权，与金钱债权相同，应由债务人的一般财产予以担保。”[8]837这项判决实际上修改了之前的联合部判决，并且这一观点也得到了学者的赞同，成为共识。

从我国台湾和日本民法的立法例可以看出，特定物债权因债务人处分该特定物陷于无资力为特定物债权人行使撤销权之中心要件。

既然特定物债权人行使撤销权系为保全全体债权人之共同担保(即债务人陷于无资力)，纵使特定物债权人已经代债务人受领了因撤销权而回复的该特定物，该特定物债权人也不能优先受偿，而应将该特定物作为债务人之一般财产，全体债权人于平等比例受偿。

四、侵害债权之损害赔偿请求权

后买受人先于前买受人取得标的物的所有权后，前买受人能否以后买受人侵害其债权而向后买受人主张损害赔偿，即侵害债权的行为是否构成侵权，理论界仍然存在很大分歧。有学者认为债权系相对权，只能对抗债务人，所以如果债权受到侵害，也仅仅是债务人负债务不履行的责任，在鼓励市场竞争的理念下，不应非难后买受人“夺人所爱”，第二买受人不构成侵权[9]，并且，在不动产一物二卖的情形下，如果取得不动产所有权的后买受人负侵权责任，则会产生这样一种悖论：一方面后买受人能够以其所有权来对抗前买受人，另一方面却又要让后买受人对前买受人负侵权责任，如此一来，后买受人的所有权便陷入有名无实的境地。也有学者认为任何权利都受法律的保护，不容许任何人侵犯。物权如此，债权又何尝不是如此，所以债权也是侵权行为之客体[1]119。我国《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”显然《合同法》采第一种观点。

从英美法系来看，合同相对性原则一直是其奉行的重要原则，即便是这样，在英美法中，对于第三人恶意诱使出卖人违约而与自己订约的情形，法院也通过大量的判例确立了第三人侵害债权的赔偿责任[10]。如果第三人知道有在先合同的存在而诱使出卖人违约，除非该第三人能够证明其有合理的理由，否则其应对前买受人承担赔偿责任。

我国《侵权责任法》并没有明确规定侵权行为的客体包括债权。大多数人意见认为第三人侵害债权应该属于侵权责任的范围，《侵权责任法》列举了部分民事权益，最后用了“等民人身、财产利益”，这可以涵盖第三人侵害债权的问题[11]27。随着现代民事责任制度的演化，尤其是违约责任与侵权责任竞合现象的发展，侵权责任法在特殊情况下也保护合同债权[11]。如果仅仅依靠单独的违约责任债权人的利益往往得不到全面充分的保护，恶意的侵害债权之行为得不到惩罚也会助长第三人的侵权行为。“虽然侵权责任法在权利的列举中没有包括债权，但这并不意味着债权不能作为一种权益加以保护”[12]。当然由于债权具有相对性并且侵权责任法所保护的权益均为绝对权，所以利用侵权责任法对债权进行保护只能作为例外的情形，即对其使用条件进行严格的限制。具体来讲，侵权行为人以违背善良风俗的方式侵害债权时方可认定构成侵害债权。但是，“违背善良风俗”乃一般性原则，应该综合具体情事或者商业道德来进行确定。准此以言，后买受人虽明知不动产已出售的事实，与善良风俗并不违背，后买受人出高价购买是否违法，仍有争论，如果有其他特别情事的存在，例如后买受人明知前买受人正投资规划该不动产准备兴建住宅出售，故意引诱出卖人违约以打击前买受人商誉或使其受重大损失，便可认定为故意以违背善良风俗方式侵害债权，负损害赔偿责任[1]120-121。

虽然大陆法系国家(地区)的民法学基本均承认侵害债权的行为构成侵权，但是在请求权基础方面并没有采用一般侵权责任条款。以德国民法为例，债权被侵害的受害人的请求权基础不是《德国民法典》的第823条第1款(《德国民法典》第823条第1款规定：“故意或过失地不法侵害他人的生命、身体、健康、自由、所有权或其他权利的人，负有向该他人赔偿因此发生的损害的义务。”即侵权的一般条款，而是第826条，即“以违背善良风俗的方式，故意地加损害于他人的人，负有向他人赔偿损害的义务。”在德国，通说认为，第823条第1款规定的“权利”指的是绝对权力，而且原则上只是指这些权利[13]。笔者认为违背善良风俗的行为始终为不法，故原则上不需要对不法行为作出特别的审查，在第826条中，所保护的利益不受限制，实际上该条为一种兜底条款。按照联邦最高法院以往的判例，出现第三人违背善良风俗而介入合同导致违约的情况是指：“如果他介入合同关系时，在相当大的程度上对受影响的人无所顾忌。特别是他与合同债务人串通的目的正是为了使合同债权人的请求权无法实现……只有是在严重违背了公平观念的情况下，对违反善良风俗的谴责才得已成立。”[14]168正因此，“要买受一个物的人，原则上并不需要出卖人是否已经向一个第三人允诺该物。即使买受人积极地知悉这一内容，受领该物并不意味着背俗。只有当买受人以特别的手段促使出卖人违约，始能够因之产生背俗的问题。”[13]

我国台湾地区民法的规定与德国民法相类似，“民法典”第184条第1款规定：“因故意或过失，不法侵害他人之权利者，负损害赔偿责任。故意以背于善良风俗之方法，加损害于他人者亦同。”虽然“债权应受侵权行为法之保护，应无疑问”[1]118，但是债权是否包含在该条前段中的“权利”存在不同解释，实际上就是关于适用该条前段还是后段的问题。台湾1942年上字第891号判决谓：“……唆使被上诉人甲更行移转于自己而为登记，至被上诉人乙受其损害，诚系故意以悖于善良风俗之方法加损害于他人，依第184条第1款后段之规定，应负赔偿责任。”按照“最高法院”的解释，第184条第1款前段中的“权利”并不包含债权在内，台湾民法判例同样采取了后段的兜底条款。王泽鉴认为，民法第一百八十四条第一款后段“最能调和当事人利益及兼顾自由经济体系下之竞争秩序。”

由此看来，即便承认第三人侵害债权，也并非适用一般的侵权责任条款，而是对其进行严格的限制，即除非第三人以违背善良风俗的方式恶意侵害债权，毕竟认定侵权行为的成立便是对交易自由和安全的一种破坏。当然，在认定第三人之行为构成侵权后，可以请求其承担恢复原状的侵权责任，即要求对不动产进行变更登记移转于出卖人，之后前买受人可向出卖人请求履行。

在不动产一物数卖的情况下，需要对各方当事人进行利益权衡，尤其是在后买受人已经取得所有权的情况下对前买受人进行救济。从债法方面来说，通过对数个买卖合同的效力、前买受人之撤销权、侵权损害赔偿、违约损害赔偿几个角度进行分析，为受害人寻找救济之理论依据。虽然限于各国理论方面的差异，仍然不失为我国理论实务之好的借鉴。

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